（2014）朝民初字第01334号

裁判日期: 2014-02-12

公开日期: 2014-12-25

案件名称

北京兴安金泰物业管理有限公司与井春梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市朝阳区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

北京兴安金泰物业管理有限公司,井春梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第五十四条第一款，第五十五条，第九十三条第一款

全文

北京市朝阳区人民法院民事判决书（2014）朝民初字第01334号原告北京兴安金泰物业管理有限公司，住所地北京市延庆县经济技术开发区二区。法定代表人翟伟，总经理。委托代理人王昕，女，1974年1月10日出生，北京兴安金泰物业管理有限公司职员。委托代理人杨振天，男，1986年12月4日出生，北京兴安金泰物业管理有限公司职员。被告井春梅，女，1962年9月9日出生。委托代理人杨红星，北京市贵银律师事务所律师。原告北京兴安金泰物业管理有限公司（以下简称原告）与被告井春梅（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员凌巍独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王昕、杨振天，被告的委托代理人杨红星到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2001年3月27日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的XX公寓西塔楼13层B1号房屋。之后，原告与被告于2006年6月16日签订了该商品房的转让回购协议，约定协议签订之日起，被告将该房屋转让给原告，即原告回购该房屋，并由原告继续支付该房屋今后的住房按揭款以及相应的利息，直至该房屋所有贷款全部还清为止。该协议还约定，该房屋贷款项由原告全部还清后，原告和被告签订的《商品房买卖合同》同时解除。原告已于2013年11月12日将该房屋所有住房贷款还清，依据双方协议约定，《商品房买卖合同》已经解除，但原告联系被告协商解除事宜，被告未予理会。故恳请法院判决解除双方于2001年3月27日所签的《商品房买卖合同》。被告辩称：被告确实与原告签署过回购协议，但2006年签完回购协议后，2007年房地产市场发生了很大变化，由于被告名下有这套涉案房屋，导致被告申请买房的时候受到很多限制，无法享受购房优惠政策。被告曾找到原告要求原告提前将房贷还清，但原告一直不予理会。而且，由于被告在签署回购协议后多次迟延交纳贷款，导致被告的银行信用受到严重影响，再次购房时无法申请贷款，只能全额购买了位于密云的房产，因此，原告的行为给被告造成了重大损失，如果要求解除合同，原告必须赔偿被告相应的损失。此外，双方在签署商品房买卖合同时约定了办理产权证的时间，但原告一直没有按照约定办理产权证，这也导致被告在面对银行起诉的时候处于十分被动的地位，不得已的情况下与原告签署了这份显失公平的回购协议。综上，被告不同意解除商品房买卖合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2001年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《﹤北京市外销商品房预售契约﹥之补充协议》（以下简称《补充协议》），约定被告购买原告开发的位于北京长安金泰大厦——XX西塔13层B1室房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积55.27平方米，总价1152000元整；被告于2001年3月27日前支付房屋总价20.14%（含已付定金），即人民币232000元。2001年3月29日，被告向原告支付首付款232000元。2001年4月4日，被告与中国工商银行北京市XX支行（以下简称工商银行）签订《个人购房借款合同》，约定被告向工商银行贷款920000元，贷款期限自2001年4月起至2021年4月止，被告每月偿还本息数额为6370.20元，双方同时约定，被告以涉案房屋作为抵押。2001年4月13日，原告向被告出具贷款920000元的发票。2001年9月至2006年3月，被告多次逾期偿还工商银行贷款并积欠工商银行贷款（包括本金、利息及罚息）超过100000元。2006年6月16日，原告与被告签订《协议书》，约定双方就原告回购涉案房屋的有关事宜达成如下协议：一、被告拟将其购买的涉案房屋转让给原告，原告同意回购；二、双方一致同意，原告回购涉案房屋的价格为人民币950000元。该价格包括贷款余额本金769265.84元、逾期本利及罚息共计107887.83元、其他金额72846.33元；三、上述回购价款的支付方式：1、本协议生效后，双方应当以被告的名义继续支付涉案房屋今后的按揭款及相应利息，直至涉案房屋所贷款项全部还清为止；2、涉案房屋逾期支付的贷款本利及罚息人民币107887.83元，由原告向银行支付；3、其他金额人民币72846.33元，原告应当于本协议生效之日起三日内向被告支付首期20000元，余额于2007年1月起在十一个月内平均分十一次支付给被告，每次支付4804.21元；四、本协议生效之前有关涉案房屋的全部债权债务由被告承担，本协议生效之后有关该房屋的全部债权债务由原告承担；五、双方应当严格按照上述约定履行付款义务，如被告不按照第三条第2项的约定及时向贷款银行支付逾期贷款本利，原告有权解除本协议；六、涉案房屋所贷款项由原告全部还清后，原告和被告双方签订的《商品房买卖合同》同时解除；七、在本协议履行过程中发生的任何争议，双方应当友好协商解决，协商不成的，双方同意将争议提交北京市朝阳区人民法院解决。《协议书》签订后，原告依约向工商银行支付了逾期贷款本息，并分期向被告支付了“其他金额”。2013年11月12日，工商银行发放给被告的贷款全部还清。现原告诉至法院，请求法院判令解除双方所签的《商品房买卖合同》。被告主张双方所签《协议书》显失公平且存在欺诈情形，应属无效，不同意解除；并主张由于原告以被告名义偿还贷款期间多次逾期还款，导致被告失去贷款信用，再购买住房时只能采取一次性付款的方式购买，存在重大损失。另查，原告于2013年10月8日经北京市工商行政管理局延庆分局核准名称变更，名称由北京长安金泰物业发展有限公司变更为北京兴安金泰物业管理有限公司。上述事实，有各方当事人提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》、发票、《个人购房借款合同》、银行查询单及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。被告现主张双方于2006年6月16日所签的《协议书》存在欺诈、显失公平的情形，但并未提供证据加以证明，且自《协议书》签订后直至2013年11月贷款还清期间，原告一直在以被告的名义偿还工商银行的贷款，并向被告按期支付“其他金额”，在此期间，被告也一直未就《协议书》的效力提出质疑，也未向人民法院或者仲裁机构请求撤销或变更《协议书》，故被告主张《协议书》无效的抗辩理由本院不予采信，双方应当按照《协议书》的约定，全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《协议书》第六条的约定，涉案房屋所贷款项由原告全部还清后，原告和被告双方签订的《商品房买卖合同》同时解除，现在该条款所述合同解除条件已经成就，原告有权要求解除双方所签《商品房买卖合同》，《补充协议》也应一并解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十四条、第五十五条、第九十三条第二款的规定，判决如下：解除原告北京兴安金泰物业管理有限公司与被告井春梅于2001年3月27日签订的《商品房买卖合同》及《﹤北京市外销商品房预售契约﹥之补充协议》。案件受理费35元，由被告井春梅负担（原告北京兴安金泰物业管理有限公司已垫付，被告井春梅于本判决生效后七日内支付给原告北京兴安金泰物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员　　凌巍二〇一四年二月十二日书　记　员　　陈扬来源：