（2013）深宝法民三初字第990号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-12-02
案件名称
王林波、杨欢与李春花、李庄平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王林波,杨欢,李春花,李庄平,深圳市家园房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2013）深宝法民三初字第990号原告（反诉被告）王林波。原告（反诉被告）杨欢。两原告共同委托代理人ＸＸ、龙李平，广东普罗米修律师事务所律师。被告（反诉原告）李春花。被告（反诉原告）李庄平。两被告共同委托代理人罗普跃，广东迪光律师事务所律师。第三人深圳市家园房地产经纪有限公司。法定代表人任杰。委托代理人邱亮亮、冯广。原告王林波、杨欢与被告李春花、李庄平房屋买卖合同纠纷房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，追加深圳市家园房地产经纪有限公司为第三人，被告李春花、李庄平提出反诉，本案由审判员魏海涛、人民陪审员陈远霞、朱纯禄组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人ＸＸ，被告李春花及两被告的共同委托代理人罗普跃到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月31日，在深圳市家园房地产经纪有限公司的居间下，原告王林波与被告签订了一份二手房买卖合同，约定被告将名下位于深圳市宝安区西乡镇新安路与宝源路交汇处的福中福花园4栋502物业转让给原告，转让价款为人民币102万元。此外，合同还对买卖双方就该房屋交易过程中的赎楼、资金监管、按揭贷款、房产过户及其他合同履行的相关事项都进行了详细的约定。另外，该合同第二十三条第2项还约定，被告同意原告王林波以第三人作为该物业的产权登记人，并且另行与委托人签订了一份《更名确认书》，同意指定原告杨欢为房屋产权的登记人，继续履行原告王林波与被告签署的相关协议中约定的权利和义务。上述协议签订当日，原告王林波便按合同约定向被告支付购房定金人民币5万元，被告也向原告出具了收款收据。被告收取定金后，也已按约定赴公证处作了相关的公证委托书。2013年9月3日，被告却以原告涉嫌炒房为由，收回了交由第三方即家园地产保管的公证委托书，并且拒绝继续履行合同约定的相关义务，导致原告与被告签订的二手房买卖合同无法继续履行。2013年10月13日，被告还委托律师致函给原告，以所谓原告涉嫌炒房为由，继而又以向房协投诉及向法院起诉为要挟，要求原告主动联系被告协商处理被告的违约事宜。2013年10月17日，原告致函给被告，要求被告赴银行配合原告办理购房的相关银行按揭手续，但被告收到函件后，并未配合原告，依然拒绝履行合同约定的相关义务。2013年10月12日，原告委托律师致函给被告，要求被告在收到函件三日内配合原告做好相关银行按揭手续，并归还委托公证书，但上述函件发至被告处后，被告拒收，导致函件被退回。基于以上事实，原告认为：原告与被告签订的《二手房买卖合同》是买卖双方真实意思的表达，且没有违反相关法律法规的强制性规定，该合同合法有效，应当受到法律的保护。原告在履行完《二手房买卖合同》约定的全部义务后，其合法权益应当受到法律保护。现在被告收回公证委托书、拒不配合原告办理购房银行按揭手续的行为已导致合同无法继续履行，构成根本违约。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、两被告继续履行与原告于2013年8月31日签订的《二手房买卖合同》；2、两被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，一、被告与中介公司没有签订委托代理合同，原、被告双方也没有和中介公司签订居间服务合同。二、关于更名确认书，不是在2013年8月31日签字的，而是2013年9月2日。当时该确认书是空白的，杨欢当时不在场，也没有杨欢的签名。三、关于公证书，实际上总共6份，原告的下属员工邱亮亮只退还了5份，还有一份在中介处。四、两原告在深圳市已经有一处房产，按照相关规定，原告没有购房资格。其他意见同反诉意见。被告反诉称，2013年11月7日，两被告就本案起诉至贵院要求诉前调解，但都被原告拒绝。原告王林波身为该店区域经理、店长，唆使本机构人员王林涛、邱亮亮一起利用职务之便欺骗两被告，倒买倒卖两被告房屋，从中赚取差价。现在原告以虚构事实，提出无理诉讼请求，依法应当驳回。本案事实是：2013年8月31日上午被告李庄平到原告王林波负责的白金假日分行处询问出售房屋之事，当时原告王林波下属员工王林涛、邱亮亮接待了被告李庄平。当天下午，邱亮亮打电话称，有一个老客户要买被告的房，要被告李庄平带齐房产资料来店里，客户就在店里等看房产资料。被告李庄平立刻拿了房产证过去。当时王林涛和邱亮亮向被告李庄平介绍王林波，称王林波是在流塘路那里开公司的老板，一直都想买房，到处看过很多房，很熟悉房屋买卖程序。被告李庄平当时要求王林波看房，王林波说不用，就谈价格。于是王林波就要被告少点房价，王林涛、邱亮亮也在旁边一直帮助王林波说话，说王林波是很有诚意买房的，说被告的房子卖不到人民币115万元。原告王林波能出102万元就可以了，劝被告降低点价格。被告李庄平当时被三人忽悠，当时也就同意。于是王林涛就拿来《二手房买卖合同》，邱亮亮按照王林波教导填写合同内容。拟合同的时候，王林涛又要求在合同中注明一下：如果王林波办贷款有问题就让王林波以第三人的名义来买这个房子。于是邱亮亮又在王林波的指导下（对照着王林波的手机）在合同中增加了第3点：“卖方同意买房过户给第三方，若买方现行政策下无法办理过户或无法向银行贷款的情况下，买房可以以第三方过户或转让给第三方，损失或收益归买方所有。”当时，被告李庄平就提出质疑，为什么要补充这些内容，要求改掉，邱亮亮讲，合同不能改，这合同很贵的，要改需要换合同，要一万元一份，要被告李庄平出钱。当时王林涛和邱亮亮还承诺王林波一个月内就可以搞定，支付全部房款。否则的话，两人负责给全部房款。被告李庄平就相信他们，就接受签了合同。2013年9月2日晚上6时许，王林涛和邱亮亮又到被告李庄平店里欺骗被告李庄平签了一份空白的《更名确认书》。当时根本就没有杨欢的名字，也没有其杨欢签字。签了合同后，王林涛、邱亮亮多次带人看房，被告的邻居也反映，被告才怀疑他们炒房。于是被告李庄平上网查询，发现王林波、王林涛、邱亮亮都是同事，王林波还是该分行负责人，被告李庄平才感到他们是一伙的，自己是上当受骗。被告李庄平在向其他中介公司咨询才明白，该合同有很多重要条款显失公平，损害了被告的利益。其中：1、当时房价与被告同小区同样的房屋，市场价是人民币125万元左右，而原告王林波伙同王林涛、邱亮亮忽悠被告合同约定是人民币102万元；2、原告王林波不付首付款就可以一直将被告房屋占有。具体什么时间支付首付款，支付多少首付款，该合同都未约定，是未知数；3、被告具体什么时间能够收到房款，该合同都未约定，也是一个未知数；如果原告王林波银行房贷有问题或原告王林波人为故意拖延造成房贷问题，那么原告王林波一直可以掌握着被告房屋进行买卖，直到能赚到差价满意为止。4、该合同约定原告王林波除定金5万元外，不付任何房款。这样原告王林波用5万元钱，就可以利用职务之便炒卖被告100多万人民币的房屋，就可以赚取差价20多万元。5、被告本是红本在手，不需要赎楼，然而该合同约定王林涛拿被告红本抵押为其贷款。这样原告王林波可以在没有任何经济能力和风险的情形下转手炒房。为了维护自己的合法权益，之前两被告曾委托律师发函和2013年10月15日投诉至市房协、市国土局，要求解除双方合同，现本案市国土局已立案，正在调查处理中。在此期间原告王林波还唆使王林涛、邱亮亮多次打电话和上门威胁被告李庄平，赔偿其经济损失15万元，并且拒绝返还两被告的委托书和房门钥匙，造成两被告的房屋一直闲置，不能出租收益。综上所述，原告王林波伙同其下属员工王林涛、邱亮亮违反诚实信用的原则，互相串通，利用职务之便采取欺骗手段，特别是原告王林波隐瞒自己是本店中介机构负责人身份的真相，故意虚构市场房价信息事实，对被告李庄平进行误导，造成被告李庄平重大误解，使得两被告与原告王林波签订了《二手房买卖合同》，该合同的重要条款明显有失公平，极大的损害了两被告的重大经济利益。原告王林波其行为不仅违反诚实信用原则，而且有悖其职业道德和行业纪律。现在原告又以虚构本案杨欢的签字等等，提出无理诉讼请求，这些材料事实都是原告王林波为提起诉讼而伪造的证据，实属恶意诉讼。为了维护被告的合法权益，特提出反诉，请求判令：一、依法驳回两原告的诉讼请求；二、依法撤销两被告与原告王林波于2013年8月31日签订的《二手房买卖合同》；三、原告王林波赔偿两被告该房屋从2013年9月1日起每月租金的经济损失2700元，暂计至2013年11月31日，合计8100元人民币；四、本案诉讼费用由两原告承担。庭审中，两被告撤回了第一项反诉诉讼请求。两原告反诉答辩称，一、坚持两原告起诉意见。二、涉案房产的二手房买卖合同是双方当事人真实意思的表达，没有违反相关法律的强制性规定，合法有效。本案二手房买卖合同也不存在撤销的事由，被告主张撤销二手房买卖合同是没有任何事实和法律依据的。三、两被告根本没有向原告交付涉案房产的钥匙，其一直居住在涉案房产里面，合同签订后，两被告很快就拒绝履行合同，其主张的租金损失没有任何事实和法律依据。四、两被告拒绝履行合同的真实原因是因为涉案房产的房价上涨过快。第三人未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明：2013年8月31日，原告王林波和两被告签订了一份《二手房买卖合同》，约定两被告将位于深圳市宝安区西乡镇新安路与宝源路交汇处的福中福花园4栋502房转让给原告王林波，建筑面积52.51平方米，转让总价款人民币102万元，该房地产没有设定抵押；交易定金为人民币5万元，剩余房款原告王林波向银行抵押付款，原告王林波须于2013年11月1日之前，将除定金之外的剩余首期款（以银行承诺函为准）监管至约定的银行第三方监管账户，原告王林波须于2013年11月1日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款少于应交房款余额的，原告王林波应于银行答复贷款额三日内补足首期款，以补足全部购房款，否则视为原告王林波违约，剩余首期款金额为转让总价款减去银行承诺贷款额减去定金，在办理上述资金监管和贷款申请过程中，被告必须全力配合，如到场签署资金监管协议、担保赎楼协议、银行所需的赎楼贷款借据资料，以及提供结算账户等，否则属被告违约，剩余房款在办出原告王林波名下房地产证、且办理完毕抵押登记后，由监管方依据监管协议办理房款支付；2013年12月30日前，双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，两被告需付的税费由原告王林波承担；原被告双方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。合同备注约定：两被告同意原告王林波以第三人称作为该物业的产权登记人；两被告红本在手，承诺在2013年9月3日前作全权委托公证给托管方；若原告王林波在现行政策下无法办理过户或无法向银行申请贷款，原告王林波可以以第三方过户或转让给第三方，损失或收益归原告王林波所有；签订合同当日两被告同意将此房交付给予原告王林波使用，原告王林波如若装修后由于自身原因导致交易失败，不得向两被告索要装修费。合同签订后，原告王林波向两被告支付了定金人民币5万元。2013年8月31日，两原告和两被告签订了一份《更名确认书》，约定原告王林波和两被告办理产权过户时，两被告同意将房屋产权过户给指定人原告杨欢，双方及杨欢均愿意继续履行《二手房买卖合同》、《资金监管协议》及附件中所确定的相关权利和义务。2013年9月3日，两被告出具委托书，就其所有的深圳市宝安区西乡镇新安路与宝源路交汇处的福中福花园4栋502房，委托邱亮亮、茅王亮为代理人，自2013年9月3日至2014年9月2日期间以其名义管理上述房产、向银行申请按揭贷款或抵押贷款，办理上述房产的变更登记手续和出售的一切相关事宜。2013年9月3日，深圳市家园房地产经纪有限公司出具收据，称收到被告李春花交来的钥匙一把。2013年10月13日，两被告委托律师向原告王林波发出律师函，称双方签订的《二手房买卖合同》多处条款显失公平，且原告王林波就职于房地产经纪有限公司，怀疑原告王林波与邱亮亮等人事先串通，因此两被告有意解除与原告王林波签订的《二手房买卖合同》，要求原告王林波与两被告友好协商，否则将提起诉讼。2013年10月17日，原告王林波向两被告发出《建行贷款监管告知函》，称两原告已于2013年10月16日在建设银行提交按揭申请材料，需两被告提供建设银行收款账号、补签协议。2013年11月27日，原告王林波在深圳购买了一套住宅。庭审中，两被告认可于2013年10月13日已经决定不再将涉案房产出售给原告。两原告原系夫妻关系，2014年1月20日，两原告离婚，原告杨欢在深圳没有购买住房。上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《二手房买卖合同》、通讯地址、送达方式确认书、定金收据、房地产证、更名确认书、收据、律师函、建行贷款监管告知函及顺丰速运详情单、房屋产权信息查询、深圳市社会保险参保证明、房易安交易资金划转通知书、资金监管协议、个人申请贷款单、答复函、资金监管履约催告函、照片及建设银行取号单、律师函、离婚证；被告提交的《二手房买卖合同》、房地产证、收据、委托书、家园地产白金假日分行经纪人网上查询信息、律师函、福中福花园二期楼盘查询单、深圳市规划和国土资源委员会网站查询信息、诉讼建议函、深圳市规划和国土资源委员会收文回执、投诉受理回执、调查笔录及证人证言等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。本院认为，原告王林波和两被告签订的《二手房买卖合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，原告王林波已经向两被告支付了定金人民币5万元，但两被告于2013年10月13日明确向原告表示要求解除合同，两被告的行为已经构成违约，根据法律规定，原告作为守约方有权要求两被告继续履行合同，虽然原告王林波在两被告违约后已经在深圳购买了一套住房，但两原告和两被告签订的《更名确认书》中已经约定将房屋产权过户给原告杨欢，杨欢愿意继续履行《二手房买卖合同》、《资金监管协议》及附件中所确定的相关权利和义务，现原告杨欢已经和原告王林波离婚，原告杨欢在深圳没有购买房屋且已经连续缴纳了一年以上的社会保险，原告杨欢具有购房资格，相应的原告王林波和两被告签订的《二手房买卖合同》具备继续履行的条件，故原告诉请两被告继续履行与原告于2013年8月31日签订的《二手房买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。两被告主张原告王林波隐瞒自己是中介机构负责人身份的真相，虚构市场房价信息事实，造成被告李庄平重大误解，且合同的重要条款明显有失公平，因此诉请撤销两被告与原告王林波于2013年8月31日签订的《二手房买卖合同》。本院认为，首先，无论原告王林波是否系中介机构负责人，其身份并不意味着原告王林波不能购买涉案房产；其次，两被告在出售涉案房产之前，应当清楚房屋的位置、面积及具体状况，相应的对房屋交易价格也应当充分思考并确定了两被告自认为合理的价格，而两被告和原告王林波经协商确定涉案房产的交易价格，系两被告能够接受的交易价格，不能认定两被告在重大误解的情况下订立涉案合同；第三、两被告没有提供证据显示原告王林波存在欺诈、胁迫的手段，不能证明两被告在违背其真实意思的情况下订立合同；第四、《二手房买卖合同》约定原告王林波须于2013年11月1日之前将除定金之外的剩余首期款（以银行承诺函为准）监管至约定的银行第三方监管账户，同时原告王林波向银行申请抵押贷款，剩余房款在办出原告王林波名下房地产证、且办理完毕抵押登记后，由监管方依据监管协议办理房款支付，说明合同已经约定了首期款的计算方式和房款的支付方式，合同条款并不存在显失公平的情形。综上，两被告主张撤销《二手房买卖合同》的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。两被告诉请原告王林波赔偿两被告该房屋从2013年9月1日起每月租金的经济损失2700元，本院认为，两被告提供的证据显示两被告将涉案房产的钥匙交付给了深圳市家园房地产经纪有限公司，两被告没有证据证明其已经向原告王林波交付钥匙和房产，不能认定原告王林波占有、使用了涉案房产，故两被告的该项反诉诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李春花、李庄平应当继续履行其于2013年8月31日和原告王林波签订的《二手房买卖合同》；二、驳回被告李春花、李庄平的反诉诉讼请求。本案受理费人民币13980元，由两被告负担，受理费原告已预交；反诉受理费人民币50元，由两被告负担，反诉受理费两被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 魏海涛人民陪审员 陈远霞人民陪审员 朱纯禄二〇一四年二月十二日书 记 员 张 敏书 记 员 李燕妮附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：