（2014）沪一中民二（民）终字第37号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-02-28
案件名称
姜焱锋诉上海双高置业有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
姜焱锋,上海双高置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第37号上诉人（原审被告）姜焱锋。被上诉人（原审原告）上海双高置业有限公司。上诉人姜焱锋因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第1819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人姜焱锋之委托代理人毛先明，被上诉人上海双高置业有限公司之委托代理人张军伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2010年10月26日，上海双高置业有限公司（以下简称双高置业公司）与姜焱锋签订《上海市商品房预售合同》一份，约定姜焱锋向双高置业公司购买本市松江区叶榭镇叶政路451弄39号1304室房屋，总房价款暂定为人民币1，056，771元。合同第七条约定，姜焱锋若未按合同约定的时间付款，应当向双高置业公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过十天后，双高置业公司有权选择以下方式追究姜焱锋的责任：双高置业公司有权解除合同，姜焱锋应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的2%，双高置业公司有权在姜焱锋已支付的房价款中扣除姜焱锋应支付的赔偿金额，剩余房款退还给姜焱锋。如姜焱锋已支付的房价款不足以赔偿的，双高置业公司有权追索。合同第十一条约定，双高置业公司定于2011年10月1日前将系争房屋交付给姜焱锋，除不可抗力外。合同附件一约定，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款：1、姜焱锋于2010年10月26日与双高置业公司签约，并付首付款527，583元；2、姜焱锋于2010年12月31日前应支付房款527，583元。补充条款第8条约定，若因非双高置业公司原因导致银行不能在约定之日前放贷至双高置业公司或双高置业公司账户未收到有关款项或因非双高置业公司原因导致贷款额与银行发放贷款额度产生差额，姜焱锋均应在合同约定的期限自行通过其他方式向双高置业公司足额付款，否则姜焱锋应承担合同约定的逾期付款违约责任。2011年9月20日，双高置业公司就系争房屋所涉工程取得备案编号为2011SJ0128的建设工程竣工验收备案证书。2011年12月1日，双高置业公司就上海市松江区叶榭镇叶政路451弄、求仁路、叶政路房屋取得编号为沪房地松字（2011）第030930号房地产权证。2011年9月29日，双高置业公司将系争房屋交付给姜焱锋，因房屋面积发生变化，故姜焱锋支付了部分房价款，尚余520，000元房款未支付。因双高置业公司向涉案项目的其他业主即案外人王之芳提起诉讼，原审法院于2013年4月19日向中国光大银行上海松江支行发出协助调查函，就办理商铺抵押贷款所需手续、办理时间、王之芳未取得贷款的原因等问题进行了调查。2013年4月24日，中国光大银行上海松江支行向法院出具“关于王之芳商用房贷款情况说明”，列明：1、办理商铺抵押需借款人提供借款人及配偶身份证明、户口簿、婚姻证明、收入证明、购房合同、首付凭证及个人流水，关于项目是否需要大产证或竣工验收，我行视具体项目立项，就系争房屋所涉双高商务广场项目我分行立项时已取得大产证；2、办理抵押贷款在客户资料齐全的情况下，审批流程在一个月内给予审批意见，由于王之芳一直未办理抵押登记手续，我行审批有效期为六个月，导致该笔贷款审批结果失效，最终未能放款。2013年4月28日，法院对王之芳上述贷款的具体经办人中国光大银行上海松江支行零售业务部经理盛利梅制作询问笔录一份，盛利梅陈述：商铺贷款是开发商先与银行联系，银行与开发商建立合作关系后，才接受小业主的贷款申请。“立项”就是审查楼盘是否符合贷款标准。本案所涉双高商业广场项目系中国光大银行金山支行于2012年2月6日立项，一个支行立项后，辖区内所有支行都可以按立项标准受理小业主的贷款申请。该项目立项时已取得大产证，所以无需审核工程已取得大产证或竣工验收。但一般商铺贷款，都需要工程已经通过竣工验收。其对王之芳贷款审批完毕后，曾通知过双高置业公司，双高置业公司拿走了相应的抵押材料，之后应由双高置业公司陪同小业主到交易中心办理抵押登记和小产证，但为什么没办，其不清楚。2013年1月29日，双高置业公司向姜焱锋发出催款函，要求姜焱锋于2013年2月8日前付清房款，否则追究姜焱锋的违约责任。原审中，姜焱锋于2013年10月15日将余款520，000元支付给双高置业公司。原审审理中，双高置业公司请求法院判令姜焱锋支付以520，000元为基数，自2011年1月1日起至2013年10月14日止，按日万分之三计算的逾期付款违约金。姜焱锋则不同意双高置业公司的诉讼请求。原审认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双高置业公司和姜焱锋签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点在于姜焱锋是否应当支付逾期付款违约金。对此，法院认为，首先，合同附件一明确约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，但从本案查明的事实可以看出，在系争房屋未经竣工验收前，姜焱锋根本无法办理商业贷款，故合同约定的2010年12月31日前支付尾款客观上无法实现，应视为双方对付款期限没有约定。其次，姜焱锋主张双高置业公司未尽协助办理贷款的义务，导致姜焱锋未能办理贷款，而合同补充条款约定：非双高置业公司原因导致银行不能按约定之日前放贷至双高置业公司或双高置业公司账户未收到有关款项或因非双高置业公司原因导致贷款额与银行发放贷款额度产生差额，姜焱锋均应按合同约定的期限自行通过其他方式向双高置业公司足额付款，否则姜焱锋应承担合同约定的所有逾期付款的责任。而姜焱锋未能证明贷款未能办理系双高置业公司的责任，故姜焱锋的该项意见法院不予采信。关于姜焱锋主张该条款系格式条款，法院认为，双高置业公司作为开发商有向姜焱锋收取房款的权利，在贷款无法办理的情况下以现金方式补足亦是合乎情理的约定，且双高置业公司已于2011年9月29日将房屋实际交付姜焱锋，该条款并未免除自身责任、加重姜焱锋责任或排除姜焱锋主要权利，故姜焱锋的该项主张法院亦不予采信。最后，双高置业公司在2013年1月29日以EMS的方式向姜焱锋催讨余款，寄送的地址也是姜焱锋在商品房预售合同中载明的地址，故应当认定双高置业公司尽到了催讨义务，故姜焱锋应从2013年2月9日起至实际付款之日止按照合同约定的标准支付逾期付款违约金。关于姜焱锋主张违约金过高的意见，法院认为，双高置业公司和姜焱锋就逾期付款的违约责任作了明确的约定，并未过分高于造成的损失，故对双方约定的违约金法院不予调整。原审法院审理后于二○一三年十一月十四日作出判决：姜焱锋于判决生效之日起十日内支付上海双高置业有限公司逾期付款违约金38，688元。姜焱锋如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费767元，减半收取383.50元，由姜焱锋负担。判决后，姜焱锋不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》是被上诉人事先拟定的格式文本，被上诉人对合同中免除其责任、加重上诉人责任的条款未作明确说明，故不能以该份合同作为向上诉人主张违约金的依据。此外，上诉人未能按约付款是由于被上诉人怠于履行配合上诉人办理贷款的义务所致，故被上诉人无权向上诉人主张逾期付款违约金。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的全部诉讼请求。被上诉人双高置业公司辩称：原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定上诉人应于2010年12月31日前付清尾款，非被上诉人原因导致银行不能按期放贷或者发放的贷款额度有差额，上诉人均应按约自行通过其他方式向被上诉人足额付款，否则上诉人应承担合同约定的违约责任。合同签订后，被上诉人已按约向上诉人交付了系争房屋，但上诉人未能按约支付第二笔房款。考虑到合同约定上诉人以商业贷款的方式分期支付房款，但系争房屋实际于2011年9月20日才取得竣工验收备案证书，而在房屋竣工验收前上诉人无法办理商业贷款，故上诉人实际上无法在合同约定的2010年12月31日前以贷款方式支付第二笔房款。但上诉人于2011年9月29日取得房屋后，既未主动去银行查询贷款情况，也未以其他方式补足房款，在被上诉人于2013年1月29日发函催款后仍未支付第二笔房款，其行为已构成违约。原审法院根据本案的实际情况，判令上诉人承担自2013年2月9日起至实际付款之日止按照合同约定的标准计算的逾期付款违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币767元，由上诉人姜焱锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方审 判 员 顾依代理审判员 毛焱二〇一四年二月十二日书 记 员 周勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 微信公众号“”