（2013）南市民一终字第1483号
裁判日期: 2014-02-12
公开日期: 2014-04-24
案件名称
(2013)南市民一终字第1483号上诉人谢菊珍与被上诉人徐光联、原审第三人邱昆华房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢菊珍,徐光联,邱昆华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第1483号上诉人（原审原告）：谢菊珍。委托代理人：邱杰。委托代理人：邱怡。系谢菊珍之女。被上诉人（原审被告）：徐光联。委托代理人：陶林坚，广西创想律师事务所律师。原审第三人：邱昆华。委托代理人：邱杰。系邱昆华之女。委托代理人：邱怡。系邱昆华之女。上诉人谢菊珍因与被上诉人徐光联、原审第三人邱昆华房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月7日受理后，依法组成合议庭，并于2013年12月3日、30日两次组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人谢菊珍的委托代理人邱杰、邱怡，被上诉人徐光联及其委托代理人陶林坚、原审第三人邱昆华及其委托代理人邱杰、邱怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：本案房屋位于南宁市青秀区葛麻村三组建政路南八里×号房，为谢菊珍与邱昆华夫妻共有（所有权证号：南郊津桂房证字第×号）。2007年7月5日，谢菊珍（甲方）与徐光联（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方前述房屋；租金按季度交付，第一期租金为3800元，第二期及以后的租金为7950元，于每季度前五日交纳当期租金；水电费由乙方自行安装独立计量表，按实际用量交付水电费，单价以水电和供电局部门定价收取；卫生费按60元／月收取，若价格上涨，甲方有权按新收费标准收取；合同期满后，除流动物品可带走外（含电视、风扇、空调、床、柜等），乙方一切装修投入（含墙、门、锁、窗、玻璃、水电设施等）不可拆除或无故损坏，同时搞好卫生移交甲方，甲方退回押金10000元。合同还约定了其他事项。房屋交付后，徐光联以之作南宁市合美旅社经营使用，并交纳租金至2012年12月4日止；水电费、卫生费交纳至2012年10月份。后因徐光联未按合同约定在每季度前五日内交纳下一季度的租金，谢菊珍遂于2012年12月3日向南宁市合美旅社前台工作人员送达《告知函》，督促徐光联如约支付2012年12月5日至2013年3月4日期间的租金7950元，逾期则终止合同；并于同年12月4日发函将前述催告寄送徐光联。因徐光联未回复亦未支付租金，谢菊珍又于2012年12月10日继续发函催告，并在函件中明确表示如徐光联未在2012年12月12日前交纳租金，将视为默认终止合同。徐光联仍未回函亦未支付租金，谢菊珍遂于同年12月19日第三次去函，以徐光联未在最后限定期限支付租金为由，正式告知其终止合同，并不退回押金。庭审中，徐光联认可均已收到前两次催告函，但未予回复；2012年12月20日拒收了第三次催告函。双方现因合同是否已解除产生争议，谢菊珍遂诉至法院，请求法院判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、徐光联支付拖欠的租金1943元（租金计算：自2012年12月5日起，按每季度7950元，暂计至2012年12月26日，以后另计至双方实际交接房屋之日），水费181元、电费1433元及违约金31元、卫生费270元，以及拖欠上述费用的利息35元；3、屋内所有装修（含13间客房及大厅，具体参见合同第八条）归谢菊珍所有；4、谢菊珍不退回租金押金10000元；5、本案所有诉讼费由徐光联承担。2013年1月16日，谢菊珍补充诉讼请求为：判令徐光联支付2012年12月5日至其交回房屋使用权这期间里所拖欠的房屋租金、水电费、卫生费及所拖欠以上费用的利息。另查明：广西电网南宁市供电局出具的涉案房屋电费发票显示：涉案房屋于2012年11月期间拖欠电费1433元，产生违约金31元，合计1464元。再查明：2013年3月15日，南宁市公安局建政派出所出具一份《证明》，其中载明：“徐光联租赁建政路南八里23号房从事旅馆经营，后因房东向南宁市公安局青秀分局和青秀消防大队投诉无证经营，存在安全隐患。建政派出所已口头责令徐光联停止经营，青秀消防大队也下发书面停业通知。徐光联接到通知后于2012年11月停止经营”。对该证明载明的事实，谢菊珍无异议，但认为停止营业不等于搬离房屋。一审法院经审理认为：谢菊珍与徐光联签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应恪守遵循。关于本案合同是否已解除的问题。从合同约定看，徐光联应于每季度前五日预交下一季度租金，逾期谢菊珍有权解除合同。从事实上看，谢菊珍也恰在租金交纳期限届满前的2012年12月3日、4日直接或函告徐光联按时支付租金，并明确表示逾期则终止合同。对此，徐光联庭审中认可于次日即2012年12月5日收到谢菊珍的催告函，但未予回复。但此不影响谢菊珍解除合同的通知已送达徐光联的事实认定。故依照合同法相关规定，约定的解除合同条件成就时，合同自通知到达对方时解除。本案合同实际已于2012年12月5日解除，事实上此后徐光联也一直未交纳租金，表明其对谢菊珍解除合同也无异议。关于合同解除后，徐光联是否继续占用房屋的问题。根据双方约定，租期届满后，乙方（徐光联）应搞好卫生将房屋移交给甲方（谢菊珍）。因双方对交接方式未约定明确，按通常生活经验，交付房屋钥匙或移交房屋控制权，即视为交付。徐光联称已向谢菊珍交付钥匙，但其拒收，后放至合美旅社服务前台。该辩称未有其他证据或人证佐证，仅为单方陈述，谢菊珍又不予认可，故不予采信。但对于徐光联仍占有房屋这一积极事实，应由提出主张的一方（即谢菊珍）负担举证责任。诉讼中，谢菊珍对此并未提交相关充分证据予以证实，且根据徐光联用于经营旅社这一租赁用途，如其继续使用必然产生大额的水电用量，而谢菊珍未能就此提供相关水电费发票证实。同时结合南宁市建政派出所出具的《证明》证实徐光联在经该所及青秀消防大队责令后已于2012年11月份停止经营，谢菊珍提供的照片也反映出涉案房屋在现场仅遗留有少量床头柜、风扇、电视柜等物品，以上进一步反证徐光联不再继续经营，房屋不在其控制下。据此，在谢菊珍未能举证证实其作为所有权人在占有、使用房屋过程中受到徐光联妨碍的前提下，其实际又居住于涉案房屋内，故对其关于徐光联仍占用房屋的主张，不予采信；其要求徐光联支付自2012年12月5日起至交房之日止的租金，与事实不符，无法律依据，不予支持。关于谢菊珍主张的各项费用应否支持的问题。水电费、卫生费，徐光联均自认交纳至2012年10月份。根据上文查明的事实，2012年11月份涉案房屋拖欠电费及违约金合计1464元，故徐光联应予支付；对于水费，在合同约定按独立水电计量的情况下，谢菊珍未提供相关证据证实2012年11月期间实际产生了水费181元，不予支持；对于卫生费270元，因合同约定为60元／月，且谢菊珍未能举证证实物价部门对此已提高收费标准，故确认为60元；至于拖欠前述费用的利息35元，于法无据，不予支持。对于押金10000元，徐光联虽已搬离房屋，但未按约定与谢菊珍办理房屋交接手续，谢菊珍主张该押金不退回，有合同依据，予以支持；而徐光联以之抵销拖欠的水电、卫生费的辩称，因无合同依据，不予支持。关于房屋装修的问题。庭审中，徐光联表示其已搬移相关物品，其余装修或物品可由谢菊珍处分，此举属自行处分其民事权利，且双方在合同中对此有相应约定，故谢菊珍要求屋内装修归其所有，也予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条之规定，判决：一、确认谢菊珍与徐光联签订的《房屋租赁合同》于2012年12月5日解除；二、徐光联应向谢菊珍支付2012年11月份的电费及违约金，合计1464元；三、徐光联应向谢菊珍支付2012年11月份的卫生费60元；四、谢菊珍不予退还徐光联交付的押金10000元；五、徐光联位于南宁市青秀区葛麻村三组建政路南八里23号房内的剩余装修设施归谢菊珍所有；六、驳回谢菊珍的其他诉讼请求。案件受理费699元，财产保全费520元，两项合计1219元，由谢菊珍负担406元，徐光联负担813元。上诉人谢菊珍不服一审判决上诉称：一审认定歪曲事实，忽视上诉人提交的证据，未能实事求是的做出客观判决。第一，关于请求判令被上诉人支付拖欠房屋租金及房屋占用费的问题。依据合同法第227条，因被上诉人未支付租金的行为仍在双方约定合同期限内，被上诉人在无理由不交付租金的情况下，上诉人要求被上诉人在合理期限内支付租金是有法律依据的，上诉人发函寄函的催告行为是合理的。一审却将此合理的行为视为解除合同的通知送达，明显就是误判。其次，2012年12月5日--2013年12月13日期间，上诉人多次通过手机短信给被上诉人发送催租信息，告知其按时支付租金，否则将视其违约，上诉人将有权解除合同，并追究其违约责任。被上诉人用其手机号码回复上诉人多条信息并多次重申：你方有什么事情，请找谢善拓商议。一审忽略了上诉人与被上诉人在2012年12月5日至13日期间的往来短信内容、告知函的内容、租金催交函的内容及2012年12月18日《终止房屋租赁合同的函》未达达这些重要事实证据，将2012年12月3日的告知函曲解为解除合同的通知，出现了将告知函认定为解除合同的通知已送达被上诉人的错误。同时，一审将南宁市建政派出所出具的《证明材料》中的“停止经营”解读成“不再继续经营”、将“不再继续经营”理解成“不再继续占有”。但是，“不再继续经营”并不等同于“不再继续占有”：1、相关政府行政主管部门只是停止被上诉人的经营活动，并没有取缔、终止其的经营活动。2、停止经营的通知只下发和通知到被上诉人，上诉人毫不知情。其次，结合上诉人向一审法院起诉时提交的证据11、12、13及上诉人的代理人在3月21日开庭当日出示手机照片及视频显示：被上诉人截止至开庭当日仍占用上诉人的房屋。被上诉人一直拒付房租已造成实际违约，但其仍在占用上诉人的房屋，严重的侵害了上诉人的合法权益。因被上诉人一直占用房屋的侵害行为是持续性的，故在4月16日第二次审理时，上诉人向一审法院补交了3月21日开庭当天出示的证据及开庭后新增证据（照片、视频、摄影部发票、出警回执等），再次向一审法院证明：截至3月22日期间，被上诉人持续占用上诉人房屋，侵害上诉人合法权益的事实。然而，一审法院却采信南宁市公安局建政派出所出具的《证明》。在上诉人与被上诉人证据相矛盾时，一审没有向相关部门核实证明的真实性、客观性以及关联性。显然，建政派出所出具的证明材料是不负责任的，不能客观地反映事实，严重偏袒被上诉人一方。从照片、出警回执证据上可得知，在2013年3月22日，被上诉人仍在占用上诉人的房屋，其在3月22日开始陆续搬离房屋内物品。上诉人在被上诉人搬离物品时，向建政派出所报案，派出所也出警。从2013年7月23日建政派出所给上诉人出具的一份情况说明中可以得到证明，截至2013年3月22日，被上诉人仍占用上诉人的房屋。最后，从第三方（谢善拓）与第四方签订的房屋租赁合同可知，第三方己将被上诉人租赁的房屋里的部分房间，按单间的形式出租给其他人居住。更一步证明了，被上诉人以授权委托的形式将房屋委托给第三方（谢善拓）经营，而谢善拓又以房东的身份，将房屋转租给其他人使用。再一次证明了上诉人是不具有房屋的使用权。上诉人仅将本案涉案房屋的一层部分、二至四层全部，作为租赁房屋出租给被上诉人使用，上诉人居住位于涉案房屋的五楼。综上，请求判令被上诉人支付拖欠的房屋租金（房屋占有使用费）：11130元（截止至2013年8月15日）。第二，关于请求判令被上诉人支付在占用房屋期间所拖欠水电费用、卫生费的问题。建政派出所出具的情况说明证明了截至2013年3月22日，被上诉人仍在使用上诉人的房屋。上诉人提交的照片证据中也清楚的显示，被上诉人的前台工作人员仍在使用电脑及卫生间中有洗漱用品和凉洗衣物。水、电是生活必须品，以上均可证明，被上诉人仍在使用上诉人的水电，故恳请判令被上诉人支付其实际使用水电费用1852.19元和卫生费300元。上诉人出租给被上诉人的房屋中安装有两个电表，一个户名为谢菊珍的电表是上诉人自家使用，而另一个户名为邱昆华的电表为被上诉人使用。但是仅有一个总水表，被上诉人是从上诉人使用的总水表中接出一个分表来计量度数的，被上诉人最后支付水费的日期是2012年10月17日，当时其水表度数为1488，截止以上起诉时的水表度数为1541，从10月17日截止至2013年4月11日累计使用量为51度（水表度数可到现场查实）。第三，关于房屋装修问题。根据上诉人与被上诉人双方签订的合同第十条，因被上诉人拒付房屋租金、未按合同约定办理相关证件合法经营及擅自将招待所给第三方经营等行为，已造成严重违约，上诉人被迫提前终止双方签订的房屋租赁合同。按照合同约定被上诉人要承担违约责任，其所有装修归上诉人所有。根据被上诉人民事答辩状可知，被上诉人在其租赁的房屋内投入20多万元人民币的装修价值，故这些价值为20多万元人民币的装修全部归上诉人所有。一审判定剩余装修或物品可由上诉人处分显然是不正确的。在庭审中，被上诉人从未向一审及上诉人提及过其剩余装修和物品可由上诉人处分这一重要事宜。另外，被上诉人毫无诚信可言，在2012年9月29日另案上诉期，被上诉人曾给一审法院亲笔写过承诺书，却在2012年10月31日前无故撤销，被上诉人做过的很多失信于上诉人的事情，故上诉人在判决书未生效，上诉人对于房屋内装修没有处分权利。被上诉人在上诉人起诉期间，所有装修已被被上诉人陆续搬离或恶意损坏。考虑部分装修已使用5年，也存在折旧问题。现恳请判令被上诉人将价值为20多万元人民币的全部装修折成50000元现金，赔付给上诉人。综上，请求：一、改判上诉人支付被上诉人拖欠的房屋租金（房屋占用费）11130元（截止至2013年8月15日）；二、判令被上诉人支付2012年11月至2013年1月电费累计1601.4元，滞纳金31.53元，小计1634.36元，水费217.83元.以上共计1852.19元.三、判令被上诉人支付2012年11月至2013年4月5个月的卫生费60元／月×5个月=300元。四、判令被上诉人赔偿其搬走应属于上诉人得到所有装修折成现金50000元。诉讼费由被上诉人承担。被上诉人徐光联答辩称：一、上诉人请求判令被上诉人支付拖欠截止至2013年8月15日的房屋租金11130元，没有事实和法律依据。1、双方于2007年7月5日签订的《房屋租赁合同》第一条明确了房屋租赁用途为经营招待所使用。因租赁房屋的构造问题办理消防许可证是不符合条件的，因此，双方签订的租赁合同经营招待所使用不能实现，租赁合同必然解除。2、根据租赁合同第三条第三款之规定，上诉人于2012年12月3日将催交租金《告知函》粘贴在租赁房屋大门口明显的位置，同时，将《告知函》送交被上诉人一份，被上诉人当时明确表示不再租赁，不再交下一个季度的租金。之后的2012年12月10日上诉人将《租金催交函》、12月18日将《终止房屋租赁合同的函》通过邮局寄交被上诉人，被上诉人认为与上诉人已解除了《租赁合同》，没必要再答理上诉人，因此拒收邮件。上诉人的行为表明了上诉人主动提出解除合同的意思表示，被上诉人也用自己不交租金的行为表明不再继续租赁房屋。根据《房屋租赁合同》第三条第三款规定，《房屋租赁合同》因被上诉人不交租金的行为，上诉人行使了合同解除权。租赁合同于2012年12月5日解除。再根据《合同法》相关规定，约定的解除合同条件成就时，合同自通知到达对方时解除，被上诉人于2012年12月5日收到了上诉人的催告函，因之前的12月3日被上诉人已向上诉人明确表示不再继续租赁，所以没有再以书面的方式回复上诉人。据此，租赁合同于2012年12月5日被上诉人收到催告函时解除。3、根据一审庭审证人笔录证实，证人在2012年11月从租赁房屋将被上诉人的床、衣柜等物品搬离了租赁房屋，并打开房门，将房屋管理权和控制权归还上诉人。根据建政派出所于2013年3月15日出具《证明材料》证实，因被上诉人无证经营招待所，被建政派出所口头和青秀消防大队书面通知停止经营，2012年11月被上诉人停止了经营租赁房屋。根据第三人邱昆华在一审庭审笔录中证实，设置在租赁房屋楼顶的作为招待所供应热水给客人的水泵于2012年10月前已被被上诉人拆除。如果没有热水，客人是不愿意入住的。再根据上诉人向一审提交的租赁房屋室内遗留有少量床头柜、电风扇、电视柜等物品的照片证实，被上诉人不再经营招待所，进一步反证上诉人能自由出入租赁房屋，房屋已在上诉人的控制之下。综合以上证据证实，被上诉人于2012年11月停止了租赁房屋的经营，并将租赁房屋交付给上诉人管理使用。4、上诉人向二审提交的建政派出所于2013年7月出具的《情况说明》，不能确定被上诉人使用上诉人房屋的截止时间，不能证实被上诉人在2012年11月被青秀消防大队书面通知停止经营后，上诉人仍擅自经营的时间段为一天还是二天时间。建政派出所出具《情况说明》提到的租客，有可能是上诉人将租赁房屋第六层出租给他人使用的客人，也可能是上诉人将其他楼层出租给他人使用的租客，总之，不能证实是上诉人的租客。《情况说明》中以合美旅社工作总台仍设在建政路南八里23号一楼，就此推断旅社仍处于擅自经营状态，是一种主观判断，没有证据证实。有证据证实合美旅社中有合法营业执照的，经营者是被上诉人，经营地址设在租赁房屋的隔壁即建政路南八里22号，建政路南八里22号和23号一楼靠近大门口前半部分是相通没有隔墙的，因设在22号房屋的合美旅社工作前台比较长，部分占据了23号房屋的地方，派出所的民警就以此认为旅社仍处于擅自经营状态是一种错觉。如果被上诉人擅自经营，为什么派出所不依职权勒令被上诉人停止经营？由此证明，派出所的民警并未亲眼看到租赁房屋有非法经营的现象出现。出具这份说明的人都搞不清楚哪间房屋经营合美旅社，哪间房屋经营的是非法旅社，经营主体都搞不清楚，又怎么能出具符合实际情况的说明呢？因此，这份《情况说明》是没有证明力的，不能作为定案依据。二、上诉人请求被上诉人支付2012年11月至2013年1月电费1634.36元、水费217.82元，没有证据予以证实。上诉人提交的水费、电费单据的应交费用主体不是被上诉人，也没有证据证实是被上诉人使用水电产生的费用，被上诉人在2012年11月已搬离了租赁房屋，楼顶的热水泵也已在2012年10月份拆除，不再使用水电，因此，水电费用的产生是上诉人和其租客使用水电产生的费用，与被上诉人无关。同时，从上诉人主张水电费的时间反证，被上诉人已不使用上诉人的房屋，上诉人要求被上诉人支付截止至2013年8月15日的房屋租金11130元，是恶意诉讼。三、上诉人诉请被上诉人支付2012年11月至2013年4月份卫生费300元，没有事实依据。被上诉人于2012年11月已搬离租赁房屋，不产生垃圾，因此，上诉人无权向被上诉人收取卫生费。四、上诉人请求判令被上诉人赔偿搬走应属于上诉人得到所有装修，折成现金50000元，是无理诉讼。被上诉人搬走时，依《房屋租赁合同》有权将可移动物品搬走，被上诉人未将装修物品拆除，而且还有少量家具留给上诉人出租给租客使用，以便上诉人收取更高的租金，这是一种善意行为。五、上诉人请求判令被上诉人承担擅自将房屋转让给第三人经营的违约责任，并赔偿损失20000元，在一审时未提出，属于新的诉讼请求，依法应由上诉人另行起诉，本案不予审理。综上，一审认定事实清楚，判决依法有据，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。原审第三人邱昆华认为：同意上诉人的上诉请求和理由。当事人争议的焦点是：一、涉案《房屋租赁合同》解除时间应如何确定？二、被上诉人应支付上诉人的各项费用数额应如何确定？各方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，上诉人谢菊珍在二审期间提交以下证据：证据1：照片62张，大部分是一审开庭后陆陆续续拍的，首先从照片中被上诉人使用的时钟证明被上诉人截止到2013年3月22日仍在占用上诉人的房屋，其次4月上旬，被上诉人仍占用上诉人房屋作为使用现场，再次证明被上诉人仍在使用水电，最后证明被上诉人严重破坏上诉人房屋内水电设施，严重毁坏上诉人房屋结构安全，未清理房屋、交回房屋使用权。证据2：建政派出所出具的《情况说明》，证明被上诉人仍在占用上诉人的房屋，旅社仍处于擅自经营状态，并于2013年3月22日开始陆续搬离房屋内物品。证据3：水费、电费清单，一审时提交过一部分，证明被上诉人使用水、电费用依据。证据4：生效判决履行通知书及送达时间，证明被上诉人恶意拖延时间及房屋不能正常使用的证据。证据5：葛麻村委会2013年7月25日出具的《证明》，证明23号的合美旅社于2013年3月22日开始搬走。被上诉人徐光联质证认为：证据1：时钟是挂在租赁房屋的隔壁即建政路南八里22号的，并不是挂在租赁房屋23号。工作前台也是放置在22号房屋内的，只有一张杂物台是放在租赁房屋之中，所有这些照片与本案无关，不能证实被上诉人占用上诉人的房屋情况，施工现场的照片也与本案无关。因此对证据1的三性均有异议。证据2：在答辩状中说的很详细，不再赘述。证据3：水电费清单，水电费是谁的名字来交被上诉人不知道，平时都是上诉人来核对后，被上诉人直接给钱给上诉人，但被上诉人11月份之前已经搬走了，所以之后的与被上诉人无关。证据4：真实性没有异议，但关联性有异议，这是被上诉人履行另外一个判决的行为，与本案无关。证据5：真实性无法确认，理由是：村委会的人都是上诉人的亲戚，被上诉人是外地人，承租建政路南八里周福花的22号经营旅社，名称是合美旅社，有营业执照，后来为了扩大经营，就承租了上诉人的23号房，也经营旅社，也叫合美旅行，但没办营业执照。被上诉人于2012年11月陆续从涉案的旅社搬走物品，并于2012年12月5日与上诉人解除了合同。因上诉人扰乱，22号的合美旅社也于2013年3月注销经营了并将物品卖给22号房东。所以上述的证明里村委才说被上诉人是3月22号开始搬走，是村委会搞错了。原审第三人邱昆华认为：同意上诉人的意见。对一审查明“2013年3月15日，南宁市公安局建政派出所出具一份《证明》……………对该证明载明的事实，谢菊珍无异议，但认为停止营业不等于搬离房屋。”的事实，上诉人谢菊珍及原审第三人邱昆华提出异议，称其对该证明载明的事实是有异议的。根据一审2013年3月21日庭审笔录记载，上诉人谢菊珍陈述称“对真实性没有异议，虽然是我投诉徐光联无证经营，但也只是看见公安机关例行检查的过程，并不知其处罚结果就是停止营业，停止营业不代表合同终止履行，因为停止营业后也可以是进行整改后重新营业，真正的终止合同应是双方办理房屋使用权交接手续，交回钥匙。”故一审认定谢菊珍对《证明》载明的事实无异议不当，对谢菊珍的异议，本院予以采信。对一审查明的其他事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。对争议的证据经本院审理认为：被上诉人徐光联对证据1照片的三性提出异议，从照片看，确实无法反映属于涉案房屋现状，故对真实性不予确认；证据2，徐光联虽认为内容不属实，但没有提交反驳证据，故本院予以确认；证据3，三张（2012年11月至2013年3月）的广西电网南宁供电局的电费清单，户号均为010015932（1），客户名称邱昆华，电费分别为2012年11月1466.16元、2013年1月168.20元、2013年3月5.49元，合计总数为1639.85元。因一审认定其中的2012年11月的电费清单系涉案房屋欠费清单，徐光联并无异议，故本院对上述证据予以确认。四张水费清单户名为谢菊珍，2012年11月至2013年3月总用量162立方米，在合同约定按独立水电计量的情况下，谢菊珍主张虽仅有一个总水表，徐光联的水费是从谢菊珍使用的总水表中接出一个分表来计量度数，从2012年10月17日至2013年4月11日徐光联累计使用量为51立方米。因徐光联对此不认可，谢菊诊亦无其他证据佐证，故不予确认。证据4系徐光联所写，本院予以确认。证据5，徐光联没有否认村委会印章，故本院予以确认。二审另查明：涉案《房屋租赁合同》第三条约定租金支付方式、时间：乙方决定承租本楼之日起交给甲方押金10000元，合同期满后，经双方验收无异，办理交接手续后，甲方将押金原数无息归还乙方。每季度租金7950元，每季度的头五天内交纳当期的租金，不得拖延和拒交，否则甲方有权终止合同并追究乙方的违约责任。第七条约定：乙方经营所产生的水、电费由乙方自行安装独立计量表计，乙方按时按水电表的实际度数交付水电费。卫生费60元／月收取。第八条约定：合同期满后，除流动物品可带走外（包括电视、风扇、空调、床、柜等），乙方一切装修投入（包括墙、门、锁、窗、玻璃、水电设施等），不可拆除拿走或无故损坏，同时搞好卫生移交给甲方。第十一条约定：未经得甲方同意，乙方擅自将招待所给第三方经营的，甲方将追究乙方违约责任和法律责任，要求乙方赔偿损失，并有权要求终止合同，且乙方房屋押金10000元甲方不退回。徐光联个人经营的办有营业执照的南宁市合美旅社位于涉案房屋旁边的22号房，涉案的合美旅社位于23号房，在涉案房屋开办的合美旅社未办有营业执照。徐光联自述合美旅社共有三名员工，一名保洁员。二名员工于2012年11月离开合美旅社，保洁员于2013年2月份搞完22号楼的卫生也离开合美旅社。22号的合美旅社于2013年3月注销经营后，徐光联将物品出售给22号楼的房东后，与另一名员工一起离开了合美旅社。一审庭审中，徐光联答辩假如法院认定合同尚未解除，其也愿意解除。并陈述其于2012年11月已将经营用品包括床具、空调、电视等搬离涉案房。至一审2013年3月21日开庭时，涉案房内尚有少量床头柜、风扇、电视机、3台空调。徐光联表态放弃不搬走床头柜、电视柜，安排人拆除空调、电扇，其他装修随便由谢菊珍处理。南宁市公安局建政派出所于2013年7月出具《情况说明》：2013年3月22日上午10时，我所接到谢菊珍（身份证号码：450111195505291845）报称：其位于广西南宁市青秀区建政路南八里23号家中楼梯被租客在搬运家具的过程中损坏。接到报警后，我所由值班民警殷克辉、林文生前往现场出警处置。到现场后，发现合美旅社工作总台仍设在建政路南八里23号一楼，旅社仍处于擅自经营状态。值班民警对现场楼梯等部位进行了拍摄取证，并询问双方当事人相关情况。经了解，该合美旅社由于消防条件不合格，已经在2012年11月份被青秀消防大队勒令停业，但停业后该旅社仍擅自经营。南宁市青秀区新竹街道办事处葛麻村民委员会于2013年7月出具《证明》：兹有葛麻村谢菊珍，自有房屋在南宁市建政路南八里23号，租户合美旅社于2013年3月22日开始搬走，以上情况属实。再查明：2011年7月5日，谢菊珍诉至法院，请求徐光联停止侵权，将所租赁房屋的主体结构和承重墙予以恢复原状，并同时拆除扩建延伸至公用通道的建筑物；拆除影响谢菊珍正常生活秩序的热泵热水器；办理租赁房屋的工商登记等经营手续。一审受理后，判令徐光联恢复涉案房屋的东面外墙墙体的原状，自行拆除从涉案房屋的东面外墙至建政路南八里22号房屋所占用公共通道的建筑物，自行拆除安装在涉案房屋楼顶的热泵热水器。诉讼期间，徐光联于2012年11月已自行拆除安装在涉案楼顶的热泵热水器等。该案判决生效后，徐光联向谢菊珍承诺在2013年8月2日之前履行生效判决书确定的义务。谢菊珍于2012年12月3日向徐光联发出《告知函》称：如你未能按照合同约定在12月5日前支付租金，本人将终止合同。2012年12月10日向徐光联发出《租金催交函》称：2012年12月8日是你交纳租金的最后期限，否则本人将终止双方签订的租赁合同。2012年12月18日向徐光联发出《终止房屋租赁合同的函》称：本人将终止双方签订的《房屋租赁合同》，按合同条款不退回你的房屋押金10000元及你放置在房屋里的所有物品等。本院认为：上诉人谢菊珍与被上诉人徐光联于2007年7月5日签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，一审认定该合同合法有效正确，本院予以维持。关于涉案《房屋租赁合同》解除时间应如何确定的问题。合同签订后，谢菊珍将标的物交付徐光联，徐光联亦按合同约定交纳租金至2012年12月4日，水电费和卫生费交纳至2012年10月。合同约定：徐光联应于每季度的头五天内交纳当期的租金，不得拖延和拒交，否则谢菊珍有权终止合同并追究徐光联的违约责任。根据查明的事实，徐光联未按约在季度的头五天内交纳2012年12月5日至2013年3月4日的租金7950元，徐光联的上述行为已违反双方订立的《房屋租赁合同》第三条第3款之规定，构成违约。为此，谢菊珍先后二次通知徐光联交纳租金，给予其宽限期，并告知不交租金的后果。徐光联经催告后在合理期限内仍未履行交租义务。在此情况下，谢菊珍行使合同解除权，并于2012年12月18日向徐光联发出《终止房屋租赁合同的函》，通知终止双方的房屋租赁合同。该合同通知于2012年12月20日到达徐光联。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，第九十四条第一款第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”谢菊珍解除合同符合合同约定和上述法律规定，一审以谢菊珍发函寄函的催告交租行为视为解除合同的通知送达，认定双方的合同于徐光联实际收到谢菊珍的第一份《告知函》的时间即2012年12月5日解除，因无事实和法律依据，本院予以纠正。谢菊珍于2012年12月18日发出的解除合同通知于20日到达徐光联后，徐光联未在法定期限内请求法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本院依法确认双方于2007年7月5日订立的《房屋租赁合同》于2012年12月20日解除。关于谢菊珍上诉徐光联应支付的各项费用应如何确定的问题。（1）房屋租金。前述已论，双方的房屋租赁关系于2012年12月20日解除。合同解除后，徐光联未按合同约定与谢菊珍办理房屋交接手续，直至2013年3月22日才完全搬离涉案房屋，该事实有村委会及派出所出具的《证明》、《情况说明》为凭，本院予以确认。根据合同约定，徐光联应向谢菊珍交纳2012年12月5日至20日的房屋租金16天×7950元÷90天=1413元。此后，徐光联尚实际占有涉案房屋，故2012年12月21日至2013年3月22日的房屋占用费，参照租金标准收取，即92天×7950元÷90天=8127元。谢菊珍主张房屋占用费计算至徐光联履行另案判决确定其恢复涉案房屋外墙原状之日的2013年8月15日，共11130元，因无事实和法律依据，本院不予全部支持。徐光联应支付谢菊珍房屋租金及占用费共9540元。（2）水电费、卫生费。根据查明的事实，涉案房屋拖欠2012年11月至2013年3月的电费及违约金共1639.85元，有谢菊珍提交的2012年11月、2013年1月、3月的广西电网南宁供电局的电费清单，本院予以确认。因谢菊珍仅主张2012年11月、2013年1月的电费及违约金共1634.36元，系谢菊珍自行处分权利，本院予以支持。对于水费，在合同约定按独立水电计量的情况下，谢菊珍主张2012年11月至2013年3月用户名为谢菊珍的总用量162立方米的水费清单，徐光联累计使用量为51立方米即217.83元。因徐光联对此不认可，谢菊诊亦无其他证据佐证，故不予以确认。对于卫生费，合同约定为60元／月，2012年11月至2013年3月，徐光联应支付卫生费300元。关于谢菊珍上诉请求徐光联赔偿其搬走涉案物品的问题。合同第八条约定，合同期满后，除流动物品（电视、风扇、空调、床、柜）可带走外，徐光联一切装修投入，不可拆除拿走或无故损坏，同时搞好卫生移交谢菊珍。因徐光联带走的部分流动物品属于合同约定范畴，故一审判令其余装修设施归谢菊珍所有，没有超出合同约定。谢菊珍主张根据合同第八条，装修应归其所有，因徐光联已将装修搬走，并损坏设施，请求徐光联赔偿其搬走及损坏的物品折价50000元，因无事实和合同依据，本院不予支持。至于徐光联交纳的10000元押金，谢菊诊以徐光联擅自将涉案房屋转让第三方经营构成违约为由，请求判令不退回房屋押金。一审以徐光联搬离房屋时未与谢菊珍办理房屋交接手续，支持谢菊珍不退回房屋押金的诉请，徐光联没有异议，本院予以维持。综上，本院对谢菊珍要求解除与徐光联订立的《房屋租赁合同》的请求予以支持。一审判决双方《房屋租赁合同》实际于2012年12月5日解除不当，本院予以纠正。上诉人谢菊珍上述所诉及请求，证据及理由充分部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第210号民事判决第四、五、六项；二、变更广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第210号民事判决第一项为：上诉人谢菊珍与被上诉人徐光联于2007年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2012年12月20日解除；三、变更广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第210号民事判决第二项为：被上诉人徐光联应向上诉人谢菊珍支付2012年11月至2013年1月份的电费及违约金，合计1634.36元；四、变更广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2013）青民一初字第210号民事判决第三项为：被上诉人徐光联应向上诉人谢菊珍支付2012年11月至2013年3月的卫生费300元；五、被上诉人徐光联应向上诉人谢菊珍支付2012年12月5日至2013年3月22日的房屋租金（含占用费）共9540元。一审案件受理费699元，财产保全费520元，合计1219元，由上诉人谢菊珍负担853元，被上诉人徐光联负担366元；二审案件受理费1398元，由上诉人谢菊珍负担979元，被上诉人徐光联负担419元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 农虹菲代理审判员 吴 宁代理审判员 陈 杨二〇一四年二月十二日书 记 员 李 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实人信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 百度搜索“”