（2013）武侯民初字第3059号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2015-12-18
案件名称
成都丰豪餐饮投资管理有限公司与盛捷江畔（成都）置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
成都丰豪餐饮投资管理有限公司,盛捷江畔（成都）置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2013）武侯民初字第3059号原告成都丰豪餐饮投资管理有限公司。住所地：成都市武侯区二环路西一段*号。法定代表人苏明武，总经理。委托代理人严放，四川开平律师事务所律师。委托代理人李祖华。被告盛捷江畔（成都）置业有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路三段*号。法定代表人李志勤，董事长。委托代理人陈红，四川鼎立律师事务所律师。委托代理人施俊英，四川鼎立律师事务所律师。原告成都丰豪餐饮投资管理有限公司（以下简称丰豪公司）诉被告盛捷江畔（成都）置业有限公司（以下简称盛捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月13日受理后，依法适用简易程序，由本院审判员李成春独任审理，于2013年7月22日公开开庭进行了审理。因案情需要，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2013年11月25日公开开庭进行了审理。原告丰豪公司的委托代理人严放、李祖华，被告盛捷公司的委托代理人陈红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丰豪公司诉称，2011年10月13日，原告与被告签订房屋租赁合同，租赁期限为5年，从2011年12月15日开始计算，合同对租赁物用途、租金计算标准、权利义务、违约责任、纠纷解决方式等条款作出了约定。原告根据合同约定的用途，于2011年11月30日办理了成都丰豪公司闽膳轩大酒楼餐饮服务许可证，并对租赁物进行了必要的装饰装修，并对经营设施、设备进行了应有的投入。原告根据合同约定于同年12月15日进行经营，并按租金标准向被告支付了一定期限租金及保证金，尔后在其经营过程中，原被告对租赁物的使用性质以及消防许可证的办理存在争议，且该争议一直未解决，导致原告始终无法正常经营，使其处于亏损状态，原告为了解决争议的目的，采取缓交租金的方法自保。为此，原告于2013年3月3日以书面申请函的形式与被告商榷，因双方争议无法解决，欲将经营财产转让给被告，对此被告未予答复，并于2013年3月25日以数字电文的形式告知原告，他们已将原告的经营场所、设施设备、装饰装修物等所有经营财产予以侵占并转让他人经营，现店招已取名为“心香素食界”。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，将原告的合法财产占为己有，致使原告无法保护其合法财产的安全。合同依法成立，虽因某种原因导致合同权利义务终止，被告也应当遵循诚实信用原则，履行通知、协助、妥善保管原告的合法财产不受侵犯，但被告未依法履行其法定义务，采用恶意、违法方式将原告的合法财产转租他人经营，已严重侵害原告的合法权益。故，诉请判令被告赔偿原告财产损失2666611元，本案诉讼费由被告承担。被告盛捷公司辩称，被告已全面履行了合同义务，原告长期拖欠租金等物业费用，被告通过律师函书面多次催收，原告却置之不理。原告在长期违约的情况下，单方面要求解除合同并自行撤离租赁场所，根据合同约定，原告原因导致合同解除，遗留在租赁场所的物品视为放弃，被告也通知原告来处理，原告置之不理，被告已履行了自身义务，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2011年10月13日，原告与被告签订了《物业出租合同书》，约定原告租赁被告位于成都盛捷江畔服务公寓第2层面积为978平方米的场所作为餐饮经营，租赁期限为5年，从2011年12月15日开始计算租金，2011年10月15日至2011年12月14日止为原告装修免租期，在租赁期内被告给予原告的免租期为：2012年7月15日至2012年10月14日止、2012年11月15日至2012年12月14日止、2013年11月15日至2013年12月14日止、2014年11月15日至2014年12月14日止。合同签订后，被告按约将房屋交付原告，原告按照合同约定用途对租赁物进行了必要的装饰装修，对经营设施、设备进行了应有的投入，开办了成都丰豪公司闽膳轩大酒楼从事餐饮服务经营。至2013年2月4日，由于原告拖欠租金，被告向原告发出催款函，要求原告在2013年2月6日前将截止2013年2月9日所欠租金、物业管理费共计674820元一次性支付被告。2013年3月4日，被告又向原告发函催收租金及物业管理费共计974609.59元，当日原告向被告发出《申请函》，其称因房屋性质属于写字楼致使原告至今未办理营业所需的各种证件，无法继续经营酒楼，已于2013年3月2日停业，申请将酒楼转让给被告，由被告对外招租转让。2013年3月25日，被告方胡国林以手机短信方式通知原告方李祖华，通知内容为：“我们已经将地方出租。我司律师将会与贵司沟通。”2013年3月28日，被告通过快递方式向原告注册经营所在地、地、闽膳轩大酒楼所在地邮寄送达了解除合同通知书，并要求原告于2013年3月29日上午到被告处办理房屋交接手续，并协商处理物业出租合同解除之善后事宜。逾期不至，视作拒绝办理房屋交接手续、拒绝支付欠款并放弃遗留在租赁房屋内的所有物品。2013年4月1日，被告向成都市蜀都公证处申请对原告闽膳轩大酒楼现场情况进行公证，成都市蜀都公证处对闽膳轩大酒楼内的物品进行清点登记的行为和过程进行了证据保全，并出具了（2013）川成蜀证内经字第82055号公证书。2013年4月10日，被告委托成都市川衡资产评估事务所对原告在租赁场所的固定资产进行评估，经评估，该固定资产在2013年4月10日所表现的市场价值为83402.75元。2013年4月2日，被告再次向原告注册经营所在地发出解除合同通知。2013年4月15日，被告向原告住所地寄出通知书，要求原告在2013年4月23日前履行义务，否则将对原告遗留在租赁房屋内物品予以处理，并将依法向原告追讨因处置物品产生的费用及原告拖欠的全部款项。另查明，1.原、被告庭审中均确认双方之间签订的《物业出租合同书》已经实际终止履行，合同所涉租赁房屋被告自认已于2013年5月由被告另行租赁给第三方经营“心香素食界”餐饮。2.被告已将其公证及评估的租赁场所所属原告资产进行了处置，被告自认处置价为6万元；3.被告公证及评估的原告在租赁场所的资产不包括原告投入的石材、洁具、海鲜池、装修、消防、中央空调、冷库、地砖、衣帽服装、收银系统、燃气工程、监控设备、广告等，该部分资产原告的投入为1723296元。上述事实，有《物业出租合同书》及附件、产权证、邮寄单、催款函、申请函、律师函、短信记录、通知书、情况说明、快递单、发票、民事判决书、评估报告书、公证书、财产明细表及当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以证实。本院认为，原告与被告之间签订的《物业出租合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，因此本案原、被告之间的租赁合同关系解除后，原告应向被告结清租金、物管、水电等相关费用，并依据合同的约定将租赁房产腾退返还被告，被告也应依据诚实信用原则通知原告腾退租赁房屋，并保障原告依法对租赁房屋内投入财产所有权的行使，双方当事人应当按照交易习惯协商处置租赁场所遗留的经营设施设备。本案中，原告在无法继续经营后主动向被告发出《申请函》，明确向被告表示已经停业并让被告对外招租转让，原告通过其行为表明解除租赁合同，因此原告应当积极清理遗留在租赁场所的物品并与被告协商处理租赁场所装修、监控设备、中央空调等设施设备的善后处理事宜。但，原告在2013年3月2日事实上停业后，至被告对租赁房屋内遗留物品进行处理并将租赁房屋重新转租他人经营期间，消极履行其所负有的相应义务，导致被告单方面对原告遗留在租赁场所内的物品进行了处理，原告对其自身财产因此而受到的损失负有相应的过错。同时，原告在租赁经营期间对租赁场所进行装修、定制衣帽服装、发布广告、安装海鲜池、冷库等方面的建设，是原告开设餐饮经营场所必须进行的建设投入，在原告无法继续经营退出租赁场所后，该部分建设投入的损失应为原告的经营损失，理应由原告自行承担，但所残存的设施设备的剩余价值仍然归属于原告，而被告在实际收回租赁场所时并未与原告就遗留设施设备进行协商处置，并将租赁场所另行租赁他人经营，客观对遗留设施设备单方面进行了处置，因此被告应折价向原告予以赔偿。原告在本案中诉讼请求被告赔偿其财产损失共计2666611元，对此，本院认为，原告遗留在租赁场所的部分物品资产被告已经公证并进行了相应价值评估，本院应予采信，因此被告应将该部分物品资产退还原告，由于被告已经实际处理，被告应当依据评估价款向原告进行赔偿。被告辩称应扣除处置物品资产产生的费用及主张该部分物品资产实际处置60000余元，因被告未向本院提交相应证据予以证明，本院不予采信，被告应依据评估价值向原告赔偿该部分物品资产价值83402.75元。原告在租赁场所遗留的其他设施设备被告未进行公证与评估，而租赁场所被告已经另行租赁他人经营使用，不能进行相应核实及评估其剩余价值，因此本院根据诚实信用原则及公平原则，结合原告经营使用的实际情况，以及原被告双方在处理租赁合同实际终止之后善后事宜过程中的过错程度，酌情确定被告按照该部分设施设备资产价值的20%进行赔偿，根据原告提供的建设投入证据，该部分设施设备资产建设投入的资金价值为1723296元，20%即为344659.2元。故，原告诉请被告赔偿原告财产损失2666611元，本院在428061.95元（83402.75元＋344659.2元）的范围内予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告盛捷江畔（成都）置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告成都丰豪餐饮投资管理有限公司财产损失428061.95元；二、驳回原告成都丰豪餐饮投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28130元，由原告成都丰豪餐饮投资管理有限公司承担19691元，被告盛捷江畔（成都）置业有限公司承担8439元；。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 李成春人民陪审员 薛 峰人民陪审员 谢再琼二〇一四年二月十一日书 记 员 罗 茂 关注微信公众号“”