（2013）东开民初字第32号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2016-01-14
案件名称
东营经济技术开发区管理委员会与孙秀玲合同纠纷一审民事判决书
法院
东营经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东营经济技术开发区管理委员会,孙秀玲
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）东开民初字第32号原告：东营经济技术开发区管理委员会法定代表人：李金昆，该委员会主任。委托代理人：李文，山东百祥律师事务所律师。委托代理人：李燕霞，山东百祥律师事务所律师。被告：孙秀玲。委托代理人：赵向锋，山东制端律师事务所律师。委托代理人：张玉红，山东制端律师事务所律师。原告东营经济技术开发区管理委员会诉被告孙秀玲合同纠纷一案，原告于2013年8月15日诉来本院。本院受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李文、李燕霞，被告孙秀玲及其委托代理人赵向峰、张玉红参加第一次庭审；原告委托代理人李燕霞，被告委托代理人赵向峰参加了第二次庭审。本案在审理过程中，被告孙秀玲于2013年9月22日提出反诉，请求判令“沂州路房屋征收改造补偿协议”无效，恢复房屋原状并赔偿损失394377.52元。本院在对反诉审查期间，被告孙秀玲于2013年9月27日申请撤回了反诉。期间，被告孙秀玲申请后又撤回要求本院回避的申请。本案现已审理终结。原告东营经济技术开发区管理委员会诉称，2011年8月28日，原告委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”，约定被告将位于沂州路106号自有房屋由原告进行统一改造，改造增加的房屋面积，被告以120954元的价格购买，被告应在工程主体完工后五日内向原告支付购房款的30%，竣工验收后五日内付清剩余购房款。现该房屋早已竣工验收，被告应按约支付购房款。请求法院判令被告支付房屋购房款120954元及违约利息4672元，共计125626元。被告孙秀玲辩称：1、“沂州路房屋征收改造补偿协议”无效，原告无权主张购房款。原告征收行为违反行政法规；改造行为未取得行政许可，属非法建筑；新增房屋不符合预售、现售条件。2、原告不具有诉讼主体资格。征收主体应为东营市人民政府，而非原告。3、涉案房屋尚未达到付款条件。协议约定，涉案房屋主体完工后五日内，支付房款30%，竣工验收后五日内付清房款。原告未施工完毕，被告尚未收到任何竣工验收文件。原告未履行在先义务，被告具有后履行抗辩权。4、被告有权拒收涉案新增房屋。涉案房屋不能办理产权证，无法从法律上认定归被告所有；涉案房屋给被告采光、排水、门头装修带来严重障碍；涉案房屋存在重大瑕疵和重大质量问题。5、原告改造行为超过了约定期间，给被告带来巨大停业损失及其他损失，被告享有抵销权。6、每平方米3800元的价格过高，请求法院重新评估确认。7、导致原告违约系由施工单位所致，而非被告，其损失应由原告起诉施工单位。原告庭审中提交了以下证据，被告发表了质证意见。证据一，沂州路房屋征收改造补偿协议一份，拟证明东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局受原告委托对被告孙秀玲位于沂州路106号的房屋进行改造，为被告新增房屋面积31.83平方米，价格3800元／平方米，被告孙秀玲欠原告购房款120954元。被告孙秀玲认为，该证据不能表明双方系平等民事关系，不能体现系被告真实意思表示，不具有合法性，为无效证据；即使是有效证据，付款条件也未成就，被告不应支付购房款；双方约定3800元／平方米的价格明显过高，申请鉴定。证据二，《同意沂州路房屋改造的证明》一份，拟证明被告同意改造房屋系自愿行为，沂州路房屋征收改造补偿协议有效。被告孙秀玲认为，《同意沂州路房屋改造的证明》、沂州路房屋征收改造补偿协议上签字非被告孙秀玲本人所签，对该证据不予认可。第二次庭审，被告孙秀玲认可沂州路房屋征收改造补偿协议，《同意沂州路房屋改造的证明》签字捺印是其本人所为。证据三，《沂州路改造补偿款发放单》复印件一份，拟证明被告领取房屋改造补偿费188609.02元。被告孙秀玲认为，该证据系复印件无法确定真实性，但认可已经领取该补偿款。证据四，工程竣工验收证明一份，拟证明沂州路改造土建工程于2012年2月16日竣工验收，被告应于2012年2月22日支付购房款。被告孙秀玲认为，该证明中缺少质量监督机构对工程的监督，对该证据的合法性有异议；该证据系原告与施工单位自行组织验收，自己出具的一份证明，不具有真实性；原告既未告知，也未公示，原告称计算利息时间从2012年9月1日开始与该证据载明的竣工时间2012年2月16日相矛盾；该证据中验收意见体现工程质量合格，而实际上房屋质量不合格，该证据达不到原告证明目的。证据五，东营市编办关于同意东营经济技术开发区所属事业单位设置方案的通知一份，拟证明东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局已经成为原告直属机构，原告主体适格。被告孙秀玲认为，原告并非征收改造主体，所以不是适格的诉讼主体；该证据与本案不具有关联性，不能实现原告证明目的。证据六，房产证复印件一份，拟证明涉案改造房屋系被告孙秀玲所有。被告孙秀玲认为，该证据与本案没有关联性。被告为支持自己的主张，庭审中提交了以下证据，原告发表了质证意见。证据一，证人刘某甲、周某、李某、刘某乙、于某、付某、武某出庭作证，拟证明东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告房屋进行征收改造行为违法，沂州路房屋征收改造补偿协议无效；东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局存在违约行为，给被告造成损失。原告东营经济技术开发区管理委员会认为，7名证人与原告有利害关系，其证言不应采信；沂州路房屋征收改造补偿协议未约定竣工时间，因此不存在原告延期竣工情况；原告已经向被告支付了188609.02元补偿款，不存在原告给被告造成重大经营损失。证据二，东营经济开发区沂州路房屋征收改造公告复印件一份，拟证明涉案改造系政府强制行为，沂州路房屋征收改造补偿协议不是被告真实意思表示，协议应无效；公告载明新增房屋归被告所有，但原告口头告知被告不能办理产权证；公告中载明施工期限为通知搬迁日起6个月，原告未按期完工；公告载明征收主体系原告，但根据法律规定征收主体应为人民政府，原告系派出机构，主体不适格；原告改造行为违法无效。原告东营经济技术开发区管理委员会认为，该证据系复印件，被告应提供原件供核对；即使该证据与原件一致，对被告的证明目的也不认可。因为，征收改造系被告自愿同意，不是强制行为；双方协议的行为系改造，而非征收行为；改造系被告原物上进行了添附，主物归被告所有，添附的从物归被告所有；原告主体适格。证据三，从东营市人民政府网站下载的《东营市2011年国民经济和社会发展计划》一份，拟证明涉案改造具体行政行为违反了相关法规，沂州路房屋征收改造补偿协议无效。原告东营经济技术开发区管理委员会对被告的证明目的不认可。证据四，案外人于某《关于签订沂州路改造补偿协议的通知》复合件一份，拟证明改造体现了政府强制力，不是被告真实意思表示，该改造补偿协议无效；被告先搬迁后领取补偿款，原告应按银行同期贷款利率向被告支付利息；原告改造工期超期。原告东营经济技术开发区管理委员会对该证据真实性不认可。证据五，照片两张，拟证明2012年4月12日改造仍未完工，改造超期给被告造成损失，原告主张2012年2月16日竣工虚假。原告东营经济技术开发区管理委员会对该证据的真实性有异议，认为与本案没有关联性。证据六，征收改造效果图和现状图2份，拟证明原告变动设计方案，加之原告延期交房，被告有权拒收新增房屋。原告东营经济技术开发区管理委员会认为该证据不能实现被告证明目的。证据七，涉案房屋房产证一份，拟证明原告应支付被告临时安置费155841.72元、停业补助费230186.80元。原告东营经济技术开发区管理委员会对该证据的真实性无异议，对证明目的不认可。证据八，竣工验收备案表一份，拟证明原告提交的证据四不具有合法性和真实性，不应采信。原告东营经济技术开发区管理委员会认为该证据与本案无关，不能实现被告证明目的。本院认为，原告提交的证据一、证据二、证据三相互印证，被告领取188609.02元补偿款进一步佐证，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告孙秀玲签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”系双方自愿的民事行为，对该三份证据本院予以采信。原告提交的证据四系涉案改造施工单位、监理单位、审计单位、代建单位共同出具的一份证明，而非竣工验收报告，被告对该证据的异议不成立，对该证据，本院予以采信。原告提交的证据五与被告提交的证据二相互印证，能证实原告委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告房屋进行改造，原告主体适格，对该证据本院予以采信。另，被告在质证过程中，认为3800元／平方米价格过高，请求对新增房屋价格进行评估，本院认为双方在协议中明确约定了新增房屋价格，被告以约定价格过高为由申请进行评估，没有法律依据，本院不予准许。被告提交的证据一，七名证人证言，因该七名证人分别系沂州路房屋改造利害关系人，与本案审理结果有利害关系，对该证据本院不予采信。被告提交的证据二，载明征收工作由东营经济开发区管理委员会委托东营市城市管理行政执行局开发区分局具体实施，该证据虽系复印件，本院予以采纳，但对被告的证明目的不予支持。被告提交的证据三、证据四、证据五、证据六、证据七、证据八，与本案不具有关联性，本院不予采信。2013年10月30日，被告孙秀玲申请本院调取涉案工程规划手续、建设手续及竣工验收手续。被告申请本院予以调取的证据未明确证据名称，未明确证据具体存放部门，且非法律规定须由法院调取的证据，对该项请求，本院不予准许。根据采信的证据，原告与被告陈述及庭审查明的情况，本院确认以下事实：2011年8月28日，东营经济开发区管理委员会委托东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局与被告孙秀玲签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”，双方约定，孙秀玲将沂州路106号房屋由东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局进行改造，改造新增房屋面积由孙秀玲按成本价购买。成本价为3800元／平方米，新增面积为31.83平方米，购房款为120954元。改造工程主体完工五日内支付购房款的30%，工程竣工验收后五日内付清。被告不按时付清购房款，每日支付所欠购房款1‰的滞纳金。同日，被告孙秀玲签署“同意沂州路房屋改造的证明”，认可对沂州路106号房屋改造及相关补偿，经协商已达成一致意见。2011年9月7日，被告领取了188609.02元改造补偿款。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告孙秀玲房屋进行了改造。该改造工程于2012年2月16日竣工。被告孙秀玲未按约定支付通过改造而新增面积的房屋的购房款。另查明，东营经济开发区管理委员会现已更名为东营经济技术开发区管理委员会。本院认为，本案原告与被告双方争议的焦点为：东营经济技术开发区管理委员会是否具有原告主体资格；被告孙秀玲是否应向原告东营经济技术开发区管理委员会支付新增房屋面积的购房款及利息。本院认为，被告孙秀玲提交的证据即2011年8月23日发布的《东营经济开发区沂州路房屋征收及改造公告》明确载明改造主体为东营经济开发区管理委员会，其委托东营市城市管理行政执法局开发区分局具体实施改造，2011年8月28日，被告孙秀玲与东营市城市管理行政执法局开发区分局签订“沂州路房屋征收改造补偿协议”，说明被告孙秀玲知悉并认可东营市城市管理行政执法局开发区分局对其房屋进行改造系受东营经济开发区管理委员会委托，东营经济开发区管理委员会现已更名为东营经济技术开发区管理委员会，故东营经济技术开发区管理委员会有权向被告孙秀玲主张所欠款项，东营经济技术开发区管理委员会作为原告，主体适格；被告孙秀玲关于原告诉讼主体不适格的主张不成立，本院不予支持。“沂州路房屋征收改造补偿协议”名称中虽然有征收字样，但实际上涉案房屋所有权、使用权并未由被告孙秀玲转移给原告或者东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局，不是行政征收或者征用。“沂州路房屋征收改造补偿协议”载明被告孙秀玲同意对其房屋进行改造；《同意沂州路房屋改造的证明》中，被告孙秀玲认可对其房屋改造及补偿，系经协商达成的一致意见，故东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局并非单方依职权决定实施改造行为，双方行为应认定为民事行为。被告孙秀玲认为改造系具体行政行为的主张不成立。“沂州路房屋征收改造补偿协议”是双方真实意思表达，经协商一致约定了权利义务，双方都应按协议履行，东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局按照协议对被告孙秀玲房屋进行了改造，新增了房屋面积，被告孙秀玲应按约定支付款项。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局在被告孙秀玲房屋之外为其一楼增加骑马廊，二楼增加房屋面积，系对原有房屋进行的改造，应属民事上的添附行为，系按约定标准进行施工建设，交付工作成果，并未改变被告孙秀玲原有房屋及房屋所使用土地的用途，故被告孙秀玲关于原告改造行为未取得规划许可，违反相应法律法规的主张，本院不予支持。东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局按照协议对被告孙秀玲房屋进行改造，不是开发建设商品房，故被告孙秀玲关于原告出售新增房屋不符合商品房预售及现售条件违反法律法规的主张，本院不予支持。原告提交的工程竣工验收证明，能够证实东营市城市管理行政执法局东营经济开发区分局对被告孙秀玲房屋进行改造已经竣工验收，按照双方协议，被告孙秀玲应在工程竣工验收后五日内付清约定款项，因此被告孙秀玲关于付款条件不成就、原告无权主张购房款的请求，本院不予支持。综上，原告要求被告孙秀玲支付所欠款项120954元的诉讼请求，本院予以支持。被告孙秀玲主张原告应赔偿因延期交付房屋给被告造成的损失，该请求不属本诉审理范围。“沂州路房屋征收改造补偿协议”明确约定，被告孙秀玲不按时付清房款，每日按所欠房款1‰加收滞纳金。原告要求被告孙秀玲支付逾期付款利息4672元，该利息低于滞纳金数额，原告的选择对被告孙秀玲并无不利，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：被告孙秀玲于本判决生效之日起十日内向原告东营经济技术开发区管理委员会支付所欠款项120954元及逾期利息4672元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2813元，由被告孙秀玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判长 周国防审判员 孙东平审判员 高兴江二〇一四年二月十一日书记员 杨 林 来源：