（2014）大民二终字第13号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2014-02-27
案件名称
赵玉文与大连交运香沙市场有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大连交运香沙市场有限公司,赵玉文
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第13号上诉人（原审原告、反诉被告）：大连交运香沙市场有限公司。法定代表人：肖淑英。委托代理人：王帅、张鹏。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵玉文。委托代理人：栗忠明。上诉人大连交运香沙市场有限公司（以下简称交运香沙公司）、赵玉文因租赁合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院作出的（2012）沙审民初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人交运香沙公司的委托代理人王帅和张鹏，上诉人赵玉文及委托代理人栗忠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告交运香沙公司诉称，被告自2007年1月1日起至2009年12月31日租用原告位于沙河口区马栏北街2号一处场地，每年租费3000元。租赁期满后，原告通知被告迁出，但被告拒绝。原告认为双方签订的租赁合同合法有效，案涉土地的使用权人虽是大连汽车配件制造厂，但1989年该厂被大连交通运输集团有限公司兼并，同时对其资产全部接收。大连汽车配件制造厂出具的“说明”及大连交通运输集团有限公司出具的授权书，足以证明作为土地使用权人的大连汽车配件制造厂以及经合法手续接收该厂资产的大连交通运输集团有限公司均授权给原告，由原告代为行使案涉土地的管理、出租、使用、经营、收益等权利。原告作为案涉标的的管理人有权就案涉标的进行出租，同时，有权行使要求被告迁出及支付占用期间费用的权利。案涉土地使用证上虽写明用途为防空洞，但原告出租给被告的是地表部分，而非地下部分，不需按照相应的法律规定办理相应的手续，双方的租赁行为也没有违反国家的强制性规定，国家允许在平时将人防工程用于民用等其他经营项目，由此可以看出，原告的租赁行为不必办理被告陈述的用于改变使用用途而需要的相应的审批手续。在合同履行期间，被告给原告建造门卫房两间，为此原告免收被告两年租金。被告在合同期限届满后继续占用案涉标的，违反双方的合同约定及法律规定，应当按照合同约定支付相应的房屋租金。为此，请求判令被告将位于大连市沙河口区马栏北街2号120平方米土地腾退给原告并恢复原状；被告支付2010年1月1日至2013年10月21日占用案涉场地租金23277元（按年租金6000元计算）。原审被告赵玉文辩称，双方签订的租赁合同无效。原告作为合同的当事人不适格，合同的主体应当是土地的使用者大连汽车配件制造厂。原告没有证据证明其提供的场地是在其有权支配的土地范围内。被告同时反诉称，合同无效，原告应当返还已交付的租金9000元，补偿房屋的价格160035元，承担评估费9600元。针对被告的反诉，原告认为合同有效，被告自建的8间房屋系违章建筑，不同意接收，请求法院判令驳回被告的反诉请求。大连市沙河口区人民法院一审查明，2003年10月，原告大连交运香沙市场有限公司与被告赵玉文签订租赁合同，双方约定原告将坐落于大连市沙河口区马栏北街2号120平方米场地出租给被告，租赁期限为3年，租金每年3000元。合同签订后，原告将案涉场地交付被告使用，被告给付原告租金3000元。后被告在案涉场地上为原告建造门卫房两间，原告为此免收被告两年租金。被告在案涉土地上自建房屋八间，用于居住。2006年11月30日，原、被告续签《房屋租赁合司》一份，该《房屋租赁合同》为格式合同，在该合同第一条有书写的“马栏北街120m2盖临建房”的字样，双方约定租赁期限自2007年1月1日至2009年12月31日止，租金每年3000元，被告如需对租用房屋进行装修改造，必须向原告提出书面申请及施工图，原告同意后方可施工，合同期满后，装修改造设施归原告所有，被告不得拆除。被告在合同期满后，未按时向原告退还承租房屋，每逾期一天，增交原告二天的租金。双方对其他的权利义务也作了约定。合同到期后，双方未续签租赁合同。2010年3月15日原告向被告发出通知，告知被告因合同已到期，限被告接到此通知后三日内自行搬离所占用的房屋，逾期未撤离，我单位将强制查封，后果自负。被告至今未迁出。2010年1月1日合同到期后，原告未收取被告的租金。另查，被告为原告建造的两间门卫房及被告自建的八间房屋，均未取得相关行政管理机关的审批手续，上述房屋至今也未进行权属登记。其中，门卫房两间由原告使用，被告自建的八间房屋由被告自用及出租使用。再查，根据大连市甘井子区土地管理局于1992年11月30日颁发的甘国用（1992）字第03200415号国有土地使用证记载，土地使用者为大连汽车配件制造厂，土地用途为防空洞，用地面积为4702.5平方米，其中建筑占地495.2平方米。1989年9月7日，大连运输公司（后更名为大连运输集团有限公司）兼并了大连汽车配件制造厂。2004年11月30日，大连汽车配件制造厂因不按照规定办理验照手续，被大连市西岗区工商行政管理局吊销营业执照。2001年5月10日大连交通运输集团有限公司给原告出具授权书一份，内容为：我公司按以往惯例继续将位于沙河口区马兰北街2号（原甘井子区红旗镇）土地及地上建筑物交你公司管理，你公司可以以自己名义对外行使管理、出租、经营、收益等权利。2011年8月4日大连汽车配件制造厂出具“说明”一份，内容为：我单位于1989年被大连交通运输集团有限公司（原大连运输公司）兼并，兼并后我单位资产全部交由大连交通运输集团有限公司统一管理。该公司有权对我单位所有位于大连市沙河口区马兰北街2号（原甘井子区红旗镇）的土地及地上建筑物由自己或委托他人对外行使管理、出租、经营、收益等权利。在本案审理期间，被告申请对自建的八间房屋的造价进行鉴定，并申请对案涉场地及房屋是否在甘国用（1992）字第03200415号国有土地使用证范围内进行测绘。大连正融工程造价咨询有限公司的鉴定意见为房屋2012年鉴定价格为160035元，2004年鉴定价格为97262元。关于案涉场地及房屋是否在甘国用（1992）字第03200415号国有土地使用证范围内问题，大连市勘察测绘研究院有限公司认为被告提供的现场没有明确的界止点且无法提供甘国用（1992）字第03200415号国有土地使用证坐标测量技术报告，无法进行量化对比测量而退鉴。被告已支付评估费9600元。大连市沙河口区人民法院一审认为，本案争议的焦点在于原、被告双方签订的租赁合同是否有效、原告是否适格及被告自建房屋如何处理三个方面。关于原、被告双方签订的租赁合同是否有效及原告是否适格。原告大连交运香沙市场有限公司是基于受委托对大连汽车配件制造厂享有权利的位于沙河口区马栏北街2号的土地及地上建筑物行使管理、出租、经营、收益的权利，该土地权属仍为使用证上标注的权利人，并未改变，故无需登记。原告有权以自己的名义处分该土地上的权利。至于土地的用途，因《中华人民共和国人民防空法》第二十条规定“建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程开发利用。”可见，对于人防工程平时是允许进行开发和利用的，此种开发和利用不属于改变用途，亦无需登记。故原、被告双方签订的租赁合同有效。被告应当按照合同约定交纳租金并在租赁期限届满后将场地腾退给原告。被告在租赁期限届满后未将场地腾退给原告，应当按照合同约定承担违约责任。2010年1月1日至2013年10月21日案涉场地租金按年租金6000元计算为23277元。关于被告自建房屋如何处理问题。庭审查明，案涉租赁场地的土地使用权人是大连汽车配件制造厂，原告受委托对案涉租赁场地行使管理、出租、经营、收益的权利。原、被告签订的场地租赁合同后，被告在租赁场地上自建房屋用于出租和居住，虽然其建造的房屋没有办理合法的建设手续，但是原告对此知情并默许，双方在租赁合同中没有约定合同终止后对被告自建房屋如何处理，鉴于被告自建的房屋仍有使用价值，租赁期届满，被告腾退场地时，原告应对被告自建的8间房屋的建造费予以赔偿。原告主张恢复原状，显失公平，不予支持。经鉴定，被告自建的8间房屋2002年的价格为97262元，从公平角度，以该价格赔偿为宜。综上，大连市沙河口区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国人民防空法》第二十条的规定，判决如下：一、被告赵玉文于判决生效之日起十日内将其承租的沙河口区马栏北街2号120平方米场地及自建的8间房屋腾退给原告大连交运香沙市场有限公司；二、被告赵玉文于判决生效之日起十日内支付原告大连交运香沙市场有限公司2010年1月1日至2013年10月21日占用案涉场地租金23277元；三、原告大连交运香沙市场有限公司于判决生效之日起十日内支付被告赵玉文房屋造价97262元；四、原告大连交运香沙市场有限公司于判决生效之日起十日支付被告赵玉文评估费9600元；五、驳回原告大连交运香沙市场有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告赵玉文的反诉请求。案件受理费150元（原告已预交）、反诉费1900元（被告已预交），由被告负担。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原审原告交运香沙公司不服，向本院提起上诉，请求1.撤销原判第一项，改判赵玉文将承租的场地返还并恢复原状；2.撤销原判第三项和第四项，上诉人不承担房屋造价费和评估费。其主要上诉理由是：1、在有法律规则的情况下，原审法院滥用法律原则审判是错误的，交运香沙公司不应当承担8间房屋建造费有事实依据和法律依据。首先，赵玉文自建的8间房屋对于交运香沙公司来说，不具有任何使用价值和交换价值，8间房屋没有办理合法的建设手续，系违章建筑，交运香沙公司无法处分该8间房屋。其次，自建房屋的处理不仅有合同的约定，而且有法律和司法解释的规定。双方在合同中已约定，对承租房屋装修改造，应事先书面征得交运香沙公司同意，装修改造设施归出租方。根据《合同法》及相关司法解释的规定，当承租人进行装修或扩建时，需经出租人的同意，否则，出租人可以请求恢复原状。本案中，赵玉文未经交运香沙公司同意且完全不知情的情况下私自扩建8间房屋，由此产生的建造费应由赵玉文自行承担。2、原审法院认定交运香沙公司承担评估费没有法律依据。赵玉文认为交运香沙公司应补偿8间房屋造价，并认为双方签订的租赁合同无效，但没有提交证据予以证明，故赵玉文为房屋造价和场地测绘发生的评估费应自行承担。原审被告赵玉文亦提出上诉，请求撤销原判第一、第二、第六项，变更原审判决第三项，改判驳回交运香沙公司一审诉讼请求，判决支持赵玉文一审反诉中的赔偿请求。其主要上诉理由是：1、赵玉文自建的8间房屋所用场地90%不在交运香沙公司支配管理的大连汽车配件制造厂4702.5平方米土地范围内，一审法院剥夺赵玉文申请勘验鉴定的诉讼权利，进而做出了错误的事实认定和错误的判决。2、一审判决存在适用法律错误的情形，对案涉合同主体及诉讼主体均不适格的问题，一审判决违反民事代理应以被代理人的名义进行的规定将交运香沙公司裁判为“有权以自己的名义处分该土地的权利”；一审判决还违反土地法关于土地权利主体变更应当进行变更登记的强制性规定，在认定交运香沙公司“有土地处分权利”的同时判决本案“无需登记”，这些都是适用法律错误。3、交运香沙公司无权以自己的名义签订权利主体仍为大连汽车配件制造厂的土地租赁合同，更无权以自己的名义对他人土地权利进行诉讼。因案涉土地的权利人大连汽车配件制造厂仅为吊销营业执照，故其还具备诉讼能力，交运香沙公司诉讼主体不适格。4、基于前述事实和理由，在案涉土地权属没做变更登记的情况下，交运香沙公司不是争议土地和房屋的权利主体，无权向赵玉文追偿场地占用费，一审法院判令赵玉文向交运香沙公司支付2010年1月1日至2013年10月21日的占用场地租金错误。5、一审法院要求受委托的房屋造价评估机构同时使用两个评估时点评估赵玉文自建的房屋，违反评估规则，2012年进行评估，2013年判决腾退却使用2004年较低的价格补偿，毫无道理，应按实际评估时的价格向赵玉文补偿。本院经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。还查明，在大连汽车配件制造厂为土地使用者的案涉国有土地使用证上载明，土地面积4702.5平方米，四至为西、北、东至国有山林，南至红旗镇。本院认为，当事人对其主张有责任提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于交运香沙公司提出原审法院滥用法律原则，其不应承担赵玉文自建房建造费的问题，从已查明的事实可以看出，交运香沙公司在2010年3月向原审法院提起诉讼时，其要求赵玉文从案涉的场地上腾退，并要求将包括赵玉文自建房在内的房屋腾退出来，可见，交运香沙公司是同意利用赵玉文自建房的。只是由于在被发回重审的过程中，交运香沙公司不想承担上述房屋的建造费而变更了诉请。但从实际情况及公平角度出发，如果交运香沙公司只要求赵玉文从其享有权利的场地腾退，不要求赵玉文从自建房腾出，会产生案涉的场地使用权、收益权归属于交运香沙公司而地上的房屋属于赵玉文的情形，无法腾退和执行；而如果交运香沙公司要求腾退场地并恢复原状，会产生赵玉文花费大量钱财建造的房屋被拆毁产生巨大损失的问题。因双方在2006年11月30日签订的合同中已经注明“马兰北街120㎡盖临建房”的字样，说明交运香沙公司是同意赵玉文在场地上盖房的；另外，从上述所签订的合同中也可以看出，交运香沙公司不仅认可赵玉文建房，还收取了新建房所占用场地的费用并续签多年的租赁合同。综合以上情况分析，赵玉文是在交运香沙公司同意的情况下建房的，即使未取得相关部门的批准，也不能否认房屋的使用价值存在，故原审判令交运香沙公司承担赵玉文为建造8间房屋所花费的建造费合理，应予维持。至于交运香沙公司提出其不应承担评估费的问题，因该费用的承担系原审法院在认定事实并作出实体处理的情况下，根据各自承担责任的大小进行的分配，现原审法院已支持赵玉文关于自建房费用的请求，并据此判令由交运香沙公司承担评估费并无不妥，对交运香沙公司此项主张同样不予支持。关于赵玉文提出其自建的房屋不在交运香沙公司支配管理的土地上一节，与双方2006年11月30日签订的房屋租赁合同中表述的“马兰北街2号场地120㎡盖临建房”的内容相悖，现所提出的异议，又没有充分的证据予以证明，故对赵玉文此项主张不予支持。关于赵玉文提出交运香沙公司主体不适格的问题，从已查明的事实可以看出，案涉的土地使用者登记为大连汽车配件制造厂，该厂因被兼并，资产统一由大连交通运输集团有限公司管理，而该公司又将案涉土地及地上建筑物交给交运香沙公司管理，并授权交运香沙公司有权以自己的名义对外行使管理、出租、经营、收益等权利。可见，交运香沙公司基于被授权而取得了上述权利，故对赵玉文此项主张亦不予支持。至于赵玉文提出案涉土地证上记载的权利人未变更，交运香沙公司无权对土地进行处分的问题，如前所述，即使案涉土地的权利人仍为大连汽车配件制造厂，由于交运香沙公司系基于被授权而取得的对案涉土地的出租、管理、收益的权利，并不违反法律规定，故赵玉文此项主张同样不能成立。关于赵玉文提出应按照2012年评估时的价格对其进行补偿的问题，虽然鉴定机构对案涉的赵玉文建造的8间房屋作出了两个不同的造价结论，但2002年的价格是赵玉文公司为建造8间房屋所花费的实际成本，也即是赵玉文如果将上述房屋腾退产生的实际损失；至于2012年的价格，是鉴定机构对该8间房屋现值的评估，原审按照赵玉文建造时的价格判令交运香沙公司承担合理，如果按照2012年的价格判令交运香沙公司承担，该价格不是赵玉文的实际损失，其中还包括上述房屋的升值部分，对于未办理任何审批手续的房屋，如果再保护房屋的升值价格也是不公平的，故对赵玉文此项主张亦不予支持。综上，原审判决第一至五项认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。原审法院对赵玉文反诉请求的自建房屋建造费，虽未完全支持，也支持了一部分，故其判决第六项驳回赵玉文的反诉请求不妥，本院应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市沙河口区人民法院（2012）沙审民初字第20号民事判决第一至第五项；二、变更大连市沙河口区人民法院（2012）沙审民初字第20号民事判决第六项为：驳回上诉人赵玉文其他反诉请求。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费2050元，由大连交运香沙市场有限公司承担150元，由赵玉文承担1900元。本判决为终审判决。审判长 赵 虹审判员 侯学枝审判员 王丽明二〇一四年二月十一日书记员 王 亮 来源：