（2013）沪二中民二（民）终字第2558号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2014-02-27
案件名称
上海葱林实业有限公司与上海远香湖商务大酒店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海葱林实业有限公司,上海远香湖商务大酒店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）沪二中民二（民）终字第2558号上诉人（原审被告、反诉原告）上海葱林实业有限公司。法定代表人邢霞。委托代理人何秋谷。委托代理人宋安成，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海远香湖商务大酒店。投资人梅山蒿。委托代理人王润华，上海志道律师事务所律师。上诉人上海葱林实业有限公司（以下简称葱林公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2013）嘉民三（民）初字第321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：上海市嘉定区阿克苏路1331－1353号（单号）房屋（以下简称系争房屋）产权人为上海佳盛房地产开发有限公司，建筑面积为2387.19平方米。2011年3月21日，上海佳盛房地产开发有限公司出具一份委托书给案外人上海卓伟置业投资顾问有限公司（以下简称卓伟公司），委托卓伟公司将系争房屋对外出租并经营管理，委托时限为2011年4月1日至2031年3月31日。同年11月18日，卓伟公司与上海远香湖商务大酒店（以下简称远香湖大酒店）签订一份《嘉定新城通盛东云广场租赁合同》，约定由卓伟公司将系争房屋出租给远香湖大酒店，租期十二年，自2011年11月18日至2023年11月17日止。卓伟公司允许远香湖大酒店将系争房屋分割成不同功能区域转租他人。2012年3月20日，远香湖大酒店与葱林公司签订《房屋租赁合同》一份，约定远香湖大酒店将系争房屋中的1331号出租给葱林公司，建筑面积为59.04平方米，租期自2012年3月20日起至2023年11月10日止，日租金每平方米人民币5元（以下币种均为人民币），第2年起递增10%，先付后用，第一次租金（自2012年3月20日起至2012年9月19日止，其中含免租期2个月）总计为35，916元，在签订本合同的3日一次性支付给远香湖大酒店，以后每三个月支付一次，每次应提前15日支付下次租金；如逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金的10%支付滞纳金。葱林公司向远香湖大酒店支付租赁保证金一个月租金人民币8，979元。合同还约定，如葱林公司逾期支付租金超过30天，远香湖大酒店可解除合同。葱林公司在合同期满或合同终止后10日内返还房屋，未经远香湖大酒店同意而葱林公司逾期返还房屋的，每逾期一日，葱林公司应按本合同约定的日租金金额的2倍向远香湖大酒店支付使用费。合同还约定葱林公司装修前，必须向远香湖大酒店提交整体装修方案，并在远香湖大酒店批准后方可实际装修。葱林公司返还房屋时应当符合正常使用后的状态。合同还约定了其他内容。合同签订后，远香湖大酒店交付房屋给葱林公司。葱林公司经装修后用于经营酒类，并支付远香湖大酒店租金35，916元（自2012年3月20日至2012年9月19日止），押金（保证金）8，979元，另支付给菁宇投资管理有限公司装修押金3，000元及物业管理费3，540元，由该公司出具收据。此后，葱林公司又将二张装修押金3，000元及物业管理费3，540元收据交远香湖大酒店，由远香湖大酒店工作人员梅星星出具收条。后因葱林公司未支付第二期租金，远香湖大酒店于2012年10月23日致函葱林公司，要求支付下期租金，否则视作葱林公司同意解除合同。2013年4月，远香湖大酒店诉至原审法院，请求判令：一、双方签订的房屋租赁合同于2012年10月28日解除，葱林公司携其财产从承租的房屋内迁出，并将房屋归还远香湖大酒店；二、葱林公司给付2012年9月20日起至2012年11月7日止的房屋租金14，587.80元；三、葱林公司给付自2012年11月8日至2013年2月5日止的房屋使用费52，545.60元；四、葱林公司给付自2013年11月9日起至归还房屋之日止的房屋使用费，按日租金2倍计590.40元计算；五、葱林公司偿付自2012年9月5日起至付清房屋租金之日止的逾期付款违约金，以日租金295.20元的10%计算；六、葱林公司给付自2012年5月15日至2012年11月14日的物业管理费3，540元；七、葱林公司给付自2012年11月15日起至房屋归还之日止的物业管理费，以59.04平方米为基数，每月每平方米10元计算。葱林公司认为，物业管理费已经支付，因远香湖大酒店没有提供配套的电力设备和相关产权证，导致葱林公司无法办理营业执照。原审法院审理中，葱林公司表示同意解除合同，并向原审法院提出反诉，请求判令：远香湖大酒店赔偿装潢损失159，989.83元，货物损失83，100元。因葱林公司申请对其所作装修工程进行审价，原审法院委托上海东方投资监理有限公司进行审价，结论为：装饰工程鉴定金额原值70，609元，安装工程鉴定金额原值9，905元，合计80，514元；装饰工程鉴定金额现值为64，190元，安装工程鉴定金额现值9，005元，合计73，195元。但葱林公司对其主张的货物损失83，100元并未提供证据。针对葱林公司的反诉，远香湖大酒店辩称，葱林公司装修必须向远香湖大酒店提出方案并要得到同意，合同终止后葱林公司应将房屋恢复原状。对于货物损失并未提供证据，故不同意葱林公司的反诉诉请。原审法院认为：远香湖大酒店与葱林公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效。在租赁期间因葱林公司未按约支付租金，远香湖大酒店要求解除合同符合合同约定，故远香湖大酒店要求解除租赁合同的诉讼请求应予支持。葱林公司同意解除合同，故合同解除的时间以双方达成合意的日期即2013年5月21日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。葱林公司应从承租的房屋内迁出，将该房屋返还远香湖大酒店，并支付拖欠的租金，在远香湖大酒店处的押金（保证金）8，979元，予以冲抵葱林公司所欠租金。由于目前葱林公司还占用承租的房屋，因此合同解除后至房屋返还前，葱林公司还须支付房屋实际使用费，使用费仍按原合同约定的租金标准计算。对远香湖大酒店主张的物业管理费3，540元，因葱林公司已支付相关物业公司，故该项诉请不予支持。因葱林公司逾期支付租金，故远香湖大酒店要求葱林公司支付逾期付款违约金的诉请可予支持。对远香湖大酒店主张的房屋使用费以每日租金的2倍计算，葱林公司认为约定过高，要求予以调低，对此予以准许，原审法院调整为以每日租金的1倍计算。因葱林公司违约导致合同解除，且远香湖大酒店不同意利用装饰装修，故其要求赔偿装饰装修损失没有法律依据，不予支持。葱林公司反诉请求远香湖大酒店赔偿货物损失83，100元，但未提供证据证明，对反诉请求难以支持。据此，原审法院判决：一、确认上海远香湖商务大酒店与上海葱林实业有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年5月21日解除；二、上海葱林实业有限公司应于判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号房屋内迁出，并将该房屋返还上海远香湖商务大酒店；三、上海葱林实业有限公司应于判决生效后十日内给付上海远香湖商务大酒店自2012年9月20日至2013年5月21日止的租金人民币71，143.20元，扣除在上海远香湖商务大酒店处的押金（保证金）8，979元后，实际上海葱林实业有限公司应给付62，164.20元；四、上海葱林实业有限公司应于判决生效后十日内给付上海远香湖商务大酒店房屋实际使用费（房屋实际使用费自2013年5月22日起，以每天295.20元计，至实际返还房屋时止）；五、上海葱林实业有限公司应于判决生效后十日内给付上海远香湖商务大酒店逾期付款违约金（违约金自2012年9月5日起，以每天29.52元计，至判决生效之日止）；六、驳回上海远香湖商务大酒店其余诉讼请求；七、驳回上海葱林实业公司的全部反诉诉讼请求。原审法院判决后，上诉人葱林公司不服，向本院提出上诉称：1、远香湖大酒店没有提供配套的电力设备和相关产权证，导致葱林公司无法办理营业执照；2、葱林公司于2013年5月12日搬出系争房屋，次日，远香湖大酒店即安装了新锁，说明双方已实际交接。请求本院撤销原判，改判驳回远香湖大酒店的诉讼请求，支持其反诉请求。被上诉人远香湖大酒店辩称：1、租赁合同依法有效，远香湖大酒店转租系争房屋是经过许可的，并提供了房屋产权证等资料，不存在违约；2、葱林公司虽于2013年5月12日搬离，但未将系争房屋交还给远香湖大酒店，且葱林公司在门上张贴了转租广告，远香湖大酒店未在门上加锁。请求本院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决已查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，远香湖大酒店表示，为减少损失，其于2013年12月5日将系争房屋收回后转租给了案外人。葱林公司认为转租发生的时间应该更早，但在提供不出证据的情况下只好同意远香湖大酒店的说法。以上事实，有审理笔录等为证。本院认为，远香湖大酒店与葱林公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。远香湖大酒店依约交付房屋，葱林公司理应按约付租。现葱林公司未按约支付租金，显属违约。葱林公司上诉称远香湖大酒店没有提供配套的电力设备和相关产权证，导致其无法办理营业执照，依据不足，本院难以采信。远香湖大酒店诉请解除租赁合同，葱林公司予以同意，故该合同于双方合意日解除。合同解除后，葱林公司应将系争房屋返还远香湖大酒店，并支付拖欠的租金。葱林公司上诉称远香湖大酒店于其搬出的次日即安装了新锁，说明双方已实际交接，但未提供确凿的证据予以证明，本院无法采信。双方均认可远香湖大酒店于2013年12月5日收回系争房屋，本院确定该日为葱林公司实际返还房屋之日，葱林公司的房屋使用费支付至该日止。综上，葱林公司的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，513.19元，由上诉人上海葱林实业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍代理审判员 马忆蔺代理审判员 陈 俊二〇一四年二月十一日书 记 员 黄 慧附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”