（2014）德中民终字第1141号

裁判日期: 2014-02-11

公开日期: 2015-04-22

案件名称

于志强与孙建新、任静房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省德州市中级人民法院

所属地区

山东省德州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙建新,任静,任凤义,于志强

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款，第三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省德州市中级人民法院民事判决书（2014）德中民终字第1141号上诉人（原审被告）：孙建新，陵县检察院退休职工。上诉人（原审被告）：任静，陵县公安局退休职工，系孙建新之妻。以上二诉人共同委托代理人：解光松，山东涵诺律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：任凤义，陵县面粉厂职工。委托代理人：王志勇，山东涵诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于志强，农民。委托代理人：刘书强，陵县法律援助中心法律工作者。上诉人孙建新、任静、任凤义因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省陵县人民法院（2011）陵民初字第1295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决认定，2009年3月28日原、被告双方经协商达成房屋买卖协议，被告（出卖方以下称被告）将位于陵县城内西街的住宅一套（土地使用证号陵土国用1999字第03521号，房产证号鲁陵房权字第××号）出卖于原告（买方以下称原告）双方约定，1、房屋四室，位于西街，北临范金玲南至胡同，西至西街村民东至刘桂芬，总面积为321.10平方米。2、缴款方式，原告先给付被告定金21000元，合同签定后给付被告50000元。待办理完土地证和房产证过户手续后剩余房款10000元全部交清。3、原告在协议签订给付50000元后，被告应当办理过户手续，如被告不予配合导致无法过户，视为被告违约。4、原告如在协议签订后15日内无故不配合办理过户手续视为原告违约。5、办理过户手续的费用由原告承担。6、房屋状况以现状为准，包括室内外现用的所有物品。7、本协议一式两份，双方签字生效，不得反悔。8、其他别无争议，双方签字。协议中注明的土地使用权证号陵国用（1999）字第03521号与被告交给原告的陵国用（1999）字第03511号属同宅基地。2009年3月28日原、被告签订协议后，原告将71000元房款交于被告孙建新，并有被告孙建新为原告出具的收条一张。同时被告将该房的房产证和土地使用证以及房屋和院落交付给原告于志强，之后原告对该院落房屋进行了修整，加盖了前出厦，修了原来房顶加盖了南房和西房，被告均未能配合办理过户手续，2009年7月8日原、被告双方再次约定被告协助原告办理房屋过户手续，同时原告又将双方约定剩余1万元待办理完两证之后交付的款支付给了被告任静，被告任静绐原告出具收据一张、并注明房款已全部付清（9号办理过户手续，提供相应证件，积极配合过户手续）。之后被告以无时间为由拒绝配合原告办理房屋过户手续。原告提起诉讼后，经本院依法传唤两被告，2012年2月10日开庭时均未到庭参加诉讼。2012年4月22日被告孙建新、任静与第三人任凤义、郭俊珍签订房屋买卖合同，被告将同一座房屋以12万元价格卖给了第三人任凤义，2012年5月9日，2012年5月15日被告与第三人先后办理了陵县字第18××60号房屋产权证书和陵国用（2012）第0006**号土地使用证，审理中第三人未提供撤销原证的有效证据。2014年4月18日原告向本院提出申请，申请追加任凤义为第三人参加诉讼，2014年6月19日庭审中原告增加一项诉讼请求，要求依法解除被告与第三人的房屋买卖合同，在给被告充分的答辩期后，本院第三次开庭审理，被告孙建新、任静，经传唤未能到庭参加诉讼。上述事实由原告及其被告代理人以及第三人的代理人的陈述，原告提供的陵县国用1999字第03511号土地使用证使用权孙建新，鲁陵房权字第××号房屋产权证，产权人孙建新，原、被告双方的房屋买卖协议，被告孙建新、任静为原告出具的收款收据，被告与第三人的买卖合同复印件，第三人提供的陵国用（2012）第000698号土地使用证使用权任凤义及房权证陵县字第××号房屋产权证书所有人任凤义。原审法院认为，原告于志强与被告孙建新、任静，2009年3月28日达成房屋买卖协议，被告以81000元的价格将房子卖给原告，原告按照合同约定，交付了被告房款71000元，同时被告将房子以及房屋产权证书土地使用证交予原告，原告开始修建居住，合同约定自协议签订后15日内被告协助原告办理房屋过户手续，余款10000元房款待办完过户手续后全部付清，因被告未能及时配合原告办理过户手续，2009年7月8日原、被告双方又重新约定本月9日协助原告办理房屋过户手续，同时原告又将余款10000元交于被告任静，之后被告一直拖延未能协助原告办理房屋过户手续。《中华人民共和国合同法》规定，依法订立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同的约定履行义务，原告已按照协议约定履行了其全部义务，而被告没有按照协议履行其义务，其行为违背了诚实信用原则，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，自成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力，原、被告之间签订房屋买卖协议是在平等自愿的基础上达成的协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，并且原告已占有该房屋，协议属有效协议，原告已按协议履行了全部义务，因该房产登记在被告孙建新名下，原告要求被告协助其办理相关产权变更手续符合法律规定，被告应与协助。被告孙建新、任静于2012年4月22日与第三人任凤义、郭俊珍签订房屋买卖合同将同一座房屋以12万元的价格卖给了第三人任凤义，同时办理了相关产权证书，原告于志强于2011年11月7日提起诉讼要求被告协助办理过户手续，2012年2月10日开庭审理被告拒不出庭应诉．故意拖延时间，于2012年4月22日将诉争房屋卖给了第三人任凤义，同时办理过户手续，被告与第三人的买卖合同是在诉讼期间，被告明知该房子已卖给了原告并且房款全部付清，被告也把房屋产权证书及土地使用证交于原告，并又将同一房屋卖给了第三人任凤义，被告与第三人的行为，损害了原告的利益。房屋买卖双方在房屋交付时应对该房屋的现状进行实地查验后方才交接，而第三人没有对房屋进行查验就与被告签订房屋买卖合同并且被告任静与第三人任凤义系姑侄关系，陵县人民法院（2009）陵民初字第931号原告任静诉被告王向斌不当得利纠纷一案，2009年10月26日庭审材料中第七页第十一行中任静自己已确认关系以及其他相关材料也予以证明，被告与第三人任凤义系亲属关系，双方达成的房屋买卖合同以及办理的房屋过户手续有违常理，双方的行为损害了原告的利益，应认定被告与第三人间的房屋买卖合同属恶意串通行为，因此被告与第三人之间的房屋买卖属无效合同。被告称原告的起诉已超过诉讼时效，原、被告于2009年3月28日达成房屋买卖协议原告履行了约定的全部义务，被告收到房款后也把该房产交给了原告于志强，原告对房屋进行了修整，并已居住，其物权已转移，其物权不应受诉讼时效的限制，并且是被告拒不配合原告办理过户手续，因此被告的辩称理由不能成立。原告于志强与被告孙建新订立的房屋买卖协议属有效协议，被告孙建新、任静经传唤未到庭参加诉讼，应视为是对其自己民事诉讼权利的放弃。依据《中华人民合同法》第三十六条、第四十条、第六十条，《民法通则》第五十八条第四项、第七项，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，原审法院判决如下：一、被告孙建新、任静与第三人任凤义、郭俊珍签订房屋买卖合同无效；二、被告孙建新、任静履行与原告于志强签订的房屋买卖协议并自判决生效后30日内协助原告于志强办理位于陵县西街房屋产权证号鲁陵房权字第××号，土地使用陵县国用（1999）字第03511号的土地房屋产权变更手续；三、驳回原、被告及第三人的其他诉讼请求。案件受理费100元由被告孙建新、任静负担。上诉人孙建新、任静不服一审判决上诉称，一、上诉人与被上诉人于2009年3月28日达成房屋买卖协议，协议约定过户期限是协议签订后的15日内，被上诉人的诉求已经超过诉讼时效；二、2012年4月22日之前，本案所涉房屋的所有权仍属于上诉人，我们有权处分自己的不动产；上诉人将房屋卖给第三人任凤义与郭俊珍夫妇时，任凤义夫妇对上诉人与被上诉人之间的买卖并不知情。任凤义原为陵县粮食局面粉厂职工，本案涉案房屋原为陵县粮食局面粉厂职工宿舍，其清楚本单位职工宿舍的布局，故其处于对上诉人的信任及自己对上诉人房屋的了解，不去查看房屋，也是符合情理的，且查看不是买卖合同成立的必要条件。三、一审法院在程序上也严重违法。二上诉人系于2012年4月22日与第三人任凤义、郭俊珍签订的房屋买卖协议，而被上诉人只追加任凤义一人为第三人，遗漏了郭俊珍，剥夺了其诉讼权利。其次，被上诉人增加的诉讼请求系依法“解除”上诉人与第三人的房屋买卖合同，而一审法院却遗漏了对该诉求的审理；同时，被上诉人一审中并没有要求一审法院认定上诉人和第三人所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，一审法院认定的孙建新、任静与第三人任凤义、郭俊珍签订的房屋买卖合同“无效”不知从何而来。综上，一审法院认定案件事实不清，审理程序违法，适用法律错误，同时一审法院任意扩大审理范围，不能克服先入为主的思维，在没有充分证据的情况下，凭主观臆测判案。故请二审法院撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费均由被上诉人负担。任凤义答辩称，一、一审法院违反了不告不理的原则；二、一审法院应当将任凤义的妻子郭俊珍列为第三人；三、任凤义与孙建新、任静签订的房屋买卖合同合法有效。被上诉人于志强答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。上诉人任凤义不服一审判决上诉称，一、一审法院违反了“不告不理”的诉讼原则。被上诉人于志强的诉讼请求是“解除原审被告与上诉人签订的房屋买卖合同”，不是确认该房屋买卖合同无效。合同的解除是以有效合同的存在为前提的，被上诉人认为原审被告与上诉人签订的房屋买卖合同有效才请求法院予以解除的，一审法院错误理解法律，作出了与被上诉人的诉讼请求截然相反的判决，违反了不告不理的原则。二、即使确定合同无效，在没有将任凤义的妻子列为第三人的情况下，法院也不能判决解除第三人与原审被告签订的房屋买卖合同或确认该合同无效。三、一审遗漏诉讼参加人。任凤义的妻子郭俊珍应当作为本案的第三人参加诉讼。一审法院只通知了上诉人参加诉讼而未通知郭俊珍参加诉讼的做法违反程序，剥夺了郭俊珍的诉讼权利。四、一审法院要求上诉人提供原房产证已撤销的证据没有法律依据。五、一审认定“上诉人没有对房屋进行查验”没有证据；一审认定任静与任凤义是“姑侄关系”没有证据。六、一审法院认定上诉人与原审被告恶意串通没有事实根据。七、被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效；八、原审被告未到庭应诉不是判决上诉人与其签订的房屋买卖合同无效的理由。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案的诉讼费用由被上诉人承担。孙建新、任静答辩称，一、一审法院在于志强于第二次开庭要求追加认定孙建新、任静与任凤义之间的买卖合同无效是违法的；二、于志强在一审中的诉讼请求是要求解除孙建新、任静与任凤义的房屋买卖合同，而一审法院却私自变更为认定孙建新、任静与任凤义之间的合同是否有效，程序错误；三、一审法院在追加第三人时遗漏了郭俊珍参加诉讼；四、一审判决所依据的庭审材料没有质证；五、涉案房屋买卖合同有两份，一份是孙建新、任静与于志强签订的，另一份是孙建新、任静与任凤义签订的，上诉人认为这两份房屋买卖合同均是合法有效的。被上诉人于志强答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维护被上诉人的合法权益。二审中，上诉人孙建新、任静提交证据一宗，证明孙建新卖给于志强涉案房屋时，该房屋正在查封中；对以上证据，上诉人任凤义无异议；被上诉人于志强对其中的房屋所有权证复印件无异议，认为其他证据与本案无关。上诉人孙建新、任静提交邵长秀与陵县粮食局于1994年1月签订《关于家属院住房作价售给个人协议书》复印件一份，证明协议上的宅基证归粮局所有，房子只能转让给粮局或者粮局部门的干部职工，不得转让他人；上诉人任凤义对该证据无异议；被上诉人于志强认为该证据是复印件，不能作为证据使用，且该证据与本案无关。孙建新、任静提交李香玉交款证明一份及房产证补办申请书一份；上诉人任凤义对证据的真实性无异议，但认为该证据和任凤义没有关系；被上诉人于志强认为此证据能证明孙建新明知将房屋出卖给于志强，并将土地使用证及房产证原件交付于志强，于志强实际占有，且在诉讼期间恶意声称房产证遗失进行补办，以合法的形式达到再次非法转让的目的，违反诚实信用原则。孙建新、任静提供中国建设银行股份有限公司德州东城支行个人定期账户信息一份，以证明任凤义提交的受到条上记载的日期和任静存款12万元的日期是同一天，故买卖行为是真实存在的。上诉人任凤义对其真实性没有异议，于志强称此证据与本案无关，不予认可。另外，任静自称于志强打电话要求过公证，其以没时间为由不去公证，后其与孙建新去了东营，电话也换了，于志强找不到他们了；且孙建新与任静一直没有将涉案房屋卖给任凤义一事告诉于志强。上诉人任凤义提交收款收条一份，证明2012年4月22日任凤义向孙建新、任静支付了12万元购房款；孙建新、任静称此收到条证明了双方买卖关系的真实性；于志强称在多次的庭审中任凤义均未提供，更能证明他们恶意串通，损害了于志强的合法权益。任凤义称2012年4月22日的房屋买卖合同中“郭俊珍三个字是我签的，手印也是我摁上的。”。任凤义认可在购买涉案房屋时没有查看该房屋。任静与任凤义在二审中均认可双方是姑侄关系，任静与任凤义的父亲是同父异母的兄妹。在2014年6月19日于志强向一审法院提交的申请书中，其申请事项为“申请人民法院依法解除孙建新、任静与任凤义签订的无效的房屋买卖协议。”另查明，涉案房屋在孙建新、任静与于志强签订买卖合同时，房屋所有权证为：鲁陵房权字第××号，国有土地使用证为：陵土国用（1999）字第03511号。现涉案房屋的房屋所有权证为：房权证陵县字第××号，国有土地使用证为：陵国用（2012）第000698号。二审查明其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题有两个：一、一审法院审理程序是否合法。二、涉案房屋买卖合同的效力应如何认定。关于第一个争议的焦点问题，一审法院审理程序是否合法。第一，关于诉讼时效的问题，本院认为，孙建新在与于志强签订合同后就将房屋交付于志强，于志强已实现对房屋的占有，于志强要求孙建新、任静转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定；且房屋的过户属法律规定义务的附随义务，孙建新、任静的主给付义务是交付房屋，过户仅是对于志强物权的确认，在房屋已交房的情况下，从给付义务即协助买方过户不能单独适用诉讼时效的规定。第二，本案中追加任凤义为第三人，是于志强向法院提出的追加申请，并非法院依职权追加；且任凤义自己承认在2012年4月22日房屋买卖合同中的名字不是郭俊珍本人所签、手印不是其本人所摁，故本案中未追加郭俊珍为第三人并无不当之处，且郭俊珍参加诉讼与否不会对本案合同效力的认定产生任何影响。第三，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，于志强起诉时，孙建新、任静尚未与任凤义订立买卖合同；本案在审理期间，于志强知道孙建新、任静将涉案房屋又卖给任凤义后，变更或增加诉讼请求是合理的。第四，从于志强2014年6月19日的申请书可知，于志强对于孙建新、任静与任凤义签订的合同并非认定有效然后要求法院解除，而是认为其无效，上诉人是对其语意的理解错误；且当事人发生争议后，对于合同的效力认定问题，亦应当是法院的审理范围，故一审法院未违反不告不理的原则。第五，在一审庭审中，一审法院没有对判决所依据的陵县（2009）陵民初字第931号庭审材料进行质证确有不妥之处，但对任静与任凤义是姑侄关系的认定正确。故一审法院审理程序合法。关于第二个争议的焦点问题，涉案房屋买卖合同的效力应如何认定。对于孙建新、任静与于志强签订的房屋买卖协议的效力问题，本院认为，孙建新、任静及任凤义对孙建新与于志强所订立的“买卖协议”均未提出异议；且该协议未违反法律、行政法规的强制性规定。故原审判决认定孙建新与于志强所订立的房屋买卖协议有效正确。对于孙建新、任静与任凤义订立的房屋买卖合同的效力问题，本院认为，首先，孙建新、任静在与任凤义订立房屋买卖合同时明知自己的房屋已经与于志强签订房屋买卖协议；且涉案房屋、房屋的所有权证书及土地使用权证书的原件均已经交付给于志强；在于志强不知情的情况下，又是在一审法院审理期间，孙建新、任静以房屋所有权证及土地使用权证丢失为由通过公告的方式申请补发新证后又与任凤义签订了房屋买卖合同；故孙建新、任静将涉案房屋卖给任凤义的恶意行为是明显的。其次，任静与任凤义的亲属关系是客观存在的事实，双方对此事实非常清楚，在一审中，任静与任凤义对此关系避而不提；且涉案房屋是孙建新于2009年交付给于志强的，至2012年4月孙建新、任静与任凤义签订房屋买卖合同时已超3年；购买房屋，在一个家庭中是非常重大的事项，任凤义所称其是面粉厂职工，对涉案房屋非常了解，不需要实地查看；但在3年多没见到房屋状况的情况下就付出巨额款项购买而不去查看有悖常理。故一审法院认定孙建新、任静与任凤义签订的房屋买卖合同属恶意串通行为且该行为损害了于志强的利益正确。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……。故一审法院认定孙建新、任静与任凤义之间订立的房屋买卖合同属无效合同正确。第三，对任凤义提交的孙建新的收款收条，于志强称在多次的庭审中任凤义均未提供，更能证明他们恶意串通，损害了于志强的合法权益的主张；本院认为，对能证明任凤义买卖合同已履行的如此重要的证据，任凤义在一审的两次庭审中均未提交，亦不符合常理；故于志强的怀疑具有合理性，应予采纳。综上所述，上诉人的各项上诉理由均不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙建新、任静负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王飞雁审　判　员　　陈　涛代理审判员　　李淑英二〇一四年二月十一日书　记　员　　宋兆源关注公众号“”