（2013）金民二初字第4470号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2015-06-27
案件名称
郑州联益物业管理有限公司与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州联益物业管理有限公司,浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民二初字第4470号原告郑州联益物业管理有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人张淑英，执行董事。委托代理人庞志杰，河南仟问律师事务所律师。被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司，住所地杭州市萧山区。法定代表人汪尧松，董事长。委托代理人范正刚、李晓波，该公司员工。原告郑州联益物业管理有限公司诉被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人庞志杰、被告委托代理人范正刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2008年11月26日，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于郑州市郑花路XX号恒华大厦房屋，租赁面积5900平方米，租赁期自2009年7月1日至2019年6月30日止，租金为每平方米1.65元／日，履约保证金1000000元，物业管理服务费为每平方米1.2元／月。除上述房屋外，原告免收租金提供给被告地下室300平方米房屋修建冷库使用，但是被告除新建冷库外，还自行使用了367.84平方米修建餐厅，对超出原告承诺使用性质范围的部分被告也应当支付房租和物业费。合同签订后，原告按照合同如约履行，向被告交付了房屋。但被告自使用房屋起，就开始拖欠房租，且未缴纳履约保证金。在原告多次催促被告履行付款义务的情况下，被告均予以推脱，至今未付任何款项。原告分多次向被告邮件送达、到店面直接送达相关催费函，上述函件在被告工作人员签收后仍未理会。依据《租赁合同》第七条第一款之约定，因被告违约逾期不缴纳租金的，每逾期一日则向原告支付所拖欠款项日千分之十的滞纳金。原告诉至本院，请求依法判令：被告支付拖欠地上房屋房租3908602.5元（2012年7月1日至2013年6月30日）、地下房屋房租154492.8元（2012年7月1日至2013年6月30日）、物业费45381.45元（2013年1月1日至2013年6月30日，含全部地上地下房屋）、滞纳金800000元，合计4908476.7元。原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供证据如下：证据一、租赁合同一份。证据二、（2012）金民二初字第5684号民事判决书。证据三、（2013）郑民四终字第1327号民事判决书。证据四、勘验笔录。证据五、租赁价格一览表。被告对原告上述证据质证如下：对证据一、二、三真实性无异议，对证明目的及关联性有异议。对证据四真实性无异议，对证明目的有异议。对证据五真实性及关联性、证明目的均有异议。被告辩称：一、本案的争议发生的原因根源在于第三人国基路办事处，其也是本案争议合同的当事人，本案审理的结果也与其有直接的厉害关系，本案应追加其为第三人。二、本案原告并无主体资格，其为物业的管理方，顶多只是受委托代管了部分租赁事宜，并无作为出租人起诉的主体资格。原告诉称的转租关系，因涉及第三人国基路办事处，在第三人不到庭的前提下无法核实真伪。不能直接认定原告与其租赁关系成立。三、被告与原告直接的租赁关系也并不成立。四、造成本案原、被告双方损失的原因及根源在于第三人国基路办事处，原告的损失应向第三人主张。五、关于地下室免费使用面积，被告并未超面积使用，并不需要额外付费。六、关于滞纳金，首先滞纳金并不属于法定的平等主体之间的违约责任的一种，原告请求无法律依据。其次，主张的滞纳金也过高。七、关于原、被告之间于本案之前的相同争议的案件，被告已经向河南省高级人民法院申请再审，再审的结果将会直接影响本案的审理。综上，应驳回原告的起诉或中止本案的审理。被告为证明其答辩意见所依据的事实，向本院提交证据如下：证据一、租赁合同、承诺书。证据二、函告、邮件回执单。证据三、国基路办事处函。原告对被告上述证据质证如下：证据一真实性无异议，证明目的有异议。证据二中2011年4月23号函真实性无异议，对其证明目的有异议。此情况与租金交纳无关，对其余证据真实性有异议，无法核实，与本案无关。证据三真实性有异议，且该函没有原告的认可。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：一、2008年11月26日，由原、被告双方签订租赁合同一份，主要内容为：原告同意将坐落于郑州市郑花路65号恒华大厦建筑面积一层1540平方米、二层2180平方米、三层2180平方米房屋出租给被告经营使用。租赁面积共计5900平方米（建筑面积5530平方米，公摊系数为7.2%）。租期为十年，自2009年7月1日起至2019年6月30日止。该房屋装修期为半年，自2009年1月1日起至2009年6月30日止。除租金外，被告应负责支付租赁期间的物业管理费（按每平方米1.2元／月）。免租期两年，自2009年7月1日起至2011年6月30日止。免租期满，如按租赁合同使用恒华大厦一至三层，租金为每平方米1.65元／日；如购买恒华大厦一至三层，由郑州市金水区柳林镇人民政府与被告另行协议，如达成购买协议，本合同应于达成购买协议之日起自行作废。被告应于免租期满前30日写出对恒华大厦使用（租赁或购买）的书面申请。租金浮动：该房屋租赁期为十年，前两年为免租期，租金每三年在上年租金金额的基础上递增10%（第一次递增时间为2012年7月1日，以此类推三年一递增）。违约责任：被告应按时向甲方缴付租金，如逾期不缴纳，又未得到甲方书面同意的，每逾一日则向原告支付所拖欠款项日千分之十的滞纳金。二、原告曾于2012年起诉被告要求被告支付2011年7月1日至2012年6月30日期间的租赁费，本院于2013年5月22日作出（2012）金民二初字第5684号民事判决书，判令被告给付原告租金、物业管理费及滞纳金共计4275410元。该判决查明，坐落于郑州市郑花路65号恒华大厦建筑产权属于国基路街道办事处（原金水区柳林镇）。2008年12月26日，原告（作为承租方）与柳林镇政府（作为出租方）签订一份租赁合同，主要内容为原告（作为承租方）与柳林镇政府（作为出租方）于2006年5月10日签定租赁合同及补充协议，经双方协商，在原合同的基础上重新签定本合同，并共同遵守。该合同第一条第（4）项约定，原告通过招商引资，引进凯旋门大酒店进驻恒华大厦，恒华大厦一、二、三层招商开设凯旋门大酒店，面积5900平方米，装修期半年，免租期二年。免租期满后，凯旋门大酒店按照原有协议或买或租，并以实际面积作为结算依据。免租期满后，如果凯旋门大酒店继续承租，按照原告与浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司之间签订的租赁合同继续执行。被告因不服该判决上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院依法作出（2013）郑民四终字第1327号民事判决：驳回上诉，维持原判。三、原告向被告承诺免费提供地下室约300平方米供被告自建冷库使用。被告实际使用原告地下室作为餐厅的面积为367.84平方米、作为冷库的面积为35.14平方米，共计402.98平方米。诉讼中，原告提交的郑州市非住宅租赁价格表显示2012年7月至2013年6月该地段仓储租赁价格为每平方米每月18-35元。本院认为：，原告与房屋所有人柳林镇政府签订租赁合同，从柳林镇政府处承租了该房屋，转租予被告，房屋所有人柳林镇政府在与原告签订的租赁合同中对原告将该房屋转租予被告的事实予以认可。原告经房屋所有人同意而与被告签订的租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对其效力本院依法予以确认。原、被告之间形成租赁合同法律关系，原告依据该合同享有出租人的权利，被告辩称的原告主体资格错误的理由于法无据，本院不予采信。在合同约定的免租期届满后，被告未能与柳林镇政府（现国基路街道办事处）达成购买协议，应按合同约定向原告支付租金及物业费，被告辩称不应支付租金及物业费的理由缺乏相关证据证明，本院不予采信。关于被告使用地下室租金问题，由于原告承诺免费向被告提供地下室约300平方米供被告使用，故被告仅应就超出该300平方米的部分即102.98平方米（402.98平方米-300平方米）支付租金。关于地下室租金标准，参照郑州市该区域仓储租赁价格18-35元／平方米／月，本院确定地下室租金标准按照每平方米每日0.6元（18元／平方米／月÷30日）计算。故被告应支付2012年7月1日至2013年6月30日期间的租金为3931155元（5900平方米×1.65元／平方米／日×365天×1.1＋102.98平方米×0.6元／平方米／日×365天）。被告还应当按照合同约定支付2013年1月1日至2013年6月30日的物业管理费42480元（5900平方米×1.2元／平方米／月×6月】。原告要求被告支付租金及物业管理费过高部分证据不足，本院依法不予支持。关于原告请求的滞纳金，原、被告双方在合同中约定被告逾期缴付租金的，每逾一日则向原告支付所拖欠款项日千分之十的滞纳金，被告未按合同约定支付租金已构成违约，应当承担违约责任。原告请求的滞纳金800000元远低于双方合同约定的标准，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告郑州联益物业管理有限公司租金3931155元。二、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告郑州联益物业管理有限公司物业管理费42480元。三、被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司给付原告郑州联益物业管理有限公司滞纳金800000元。以上一、二、三项，共计4773635元，限被告浙江凯旋门澳门豆捞控股集团有限公司于判决生效后10日内给付原告郑州联益物业管理有限公司。四、驳回原告郑州联益物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46068元，由原告负担1266元，由被告负担44802元；保全费5000元，由原告负担138元，由被告4862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 李启昱代理审判员 许朝军代理审判员 潘 瑞二〇一四年二月十一日书 记 员 王艳晓 关注微信公众号“”