（2013）郑民四终字第2205号

裁判日期: 2014-02-11

公开日期: 2014-02-20

案件名称

上诉人鲁三妮因与被上诉人李来福、李秋丽确认合同无效二审判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

鲁三妮,李来福,李秋丽

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2013）郑民四终字第2205号上诉人（原审原告）鲁三妮，女，汉族，1965年3月22日出生。委托代理人毕纪国、王永振，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李来福，男，汉族，1952年3月20日出生。被上诉人（原审被告）李秋丽，女，汉族，1973年1月17日出生。上诉人鲁三妮因与被上诉人李来福、李秋丽确认合同无效一案，不服荥阳市人民法院（2013）荥民二初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鲁三妮及其委托代理人毕纪国、王永振，被上诉人李来福、李秋丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法��经审理查明，2012年1月30日，李来福、李秋丽签订《房屋买卖契约》一份，约定李来福将其名下位于荥阳市河阴路北段西侧2号楼103号房屋一套（建筑面积114平方米）以11.4万元的价格出售给李秋丽，双方约定在同日将房屋交付给李秋丽。合同签订后，李秋丽于2012年2月25日取得该房屋的所有权证。另查明，鲁三妮与李来福于1992年登记结婚；李来福、李秋丽系父女关系。原审法院认为，鲁三妮要求确认李来福、李秋丽所签房屋买卖合同无效，首先要确定本案所涉房屋的所有权状态，即李来福所售的房屋是夫妻双方的共同财产还是一方的个人财产，鲁三妮与李来福于1992年登记结婚，本案所涉房屋系在其二人婚姻关系存续期间购得，虽登记在李来福个人名下，但根据我国婚姻法的相关规定，本案所涉房屋不属于李来福的个人财产，而系鲁三妮与李来福的共同财产。夫妻��方处理其共同财产，我国《物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则做了强制性规定，处分共同共有的财产必须经全体共有人同意，否则该处分行为即为无效。但我国《婚姻法》解释（一）第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。故第三人善意、有偿购买的，或者一方买卖房屋的行为构成表见代理的，买卖关系是否有效要根据实际情况处理。对善意取得制度，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在本案中，鲁三妮与李来福系夫妻，李来福、李秋丽系父女关系，从李来福于2012年1月30日将房屋卖给李秋丽至鲁三妮起诉之日，鲁三妮未就房屋买卖提出异议，李秋丽有理由相信李来福出售房屋的行为是鲁三妮与李来福的共同意思，鲁三妮未提供证据证明李秋丽受让该房屋时是恶意的，没有事实与法律依据；其次，鲁三妮称李来福、李秋丽交易价格明显过低，双方所签合同约定房屋交易价格为11.4万元，该房屋所有权证上载明的房屋性质系家属楼，李来福、李秋丽又系父女关系，故不能认定双方交易价格明显偏低；第三，李秋丽已经取得该房屋所有权证，即该房屋转让已经完成登记，从保护交易的角度出发，双方的买卖关系应当予以认定；至于鲁三妮认为李来福私��处分其财产权利，可另行主张。综上，鲁三妮请求确认李来福、李秋丽所签房屋买卖合同无效，没有法律依据，该院不予支持。李秋丽辩称李来福、李秋丽所签合同有效，且李秋丽已合法取得房屋所有权，理由成立，该院予以采纳。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，判决驳回鲁三妮的诉讼请求。案件受理费2580元，由鲁三妮负担。宣判后，鲁三妮不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，且遗漏案件重要事实，证据不足，依法应予撤销。鲁三妮对于李来福、李秋丽之间私自签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续并不知情，直至起诉之日才知晓此事。鲁三妮未知悉涉案房屋买卖之事前，因不知相关事实而无从提出异议。原审判决在李秋丽未提供付款收据的前提下，仅以销售不动产统一发票认定李秋丽已履行付款义务，属于认定事实不清。二、李来福、李秋丽私自签订房屋买卖合同的行为，不符合不动产的善意取得制度构成要件，原审判决适用法律错误，应当予以撤销。李来福、鲁三妮系再婚婚姻关系，争议房屋系二人婚后共同出资购买，且二人仅有涉案一处房产，李秋丽明知事实。李秋丽在涉案房屋买卖中并未支付合理对价，且并未向李来福实际支付购房款，原审判决适用法律错误。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持鲁三妮的一审诉讼请求。一、二审诉讼费用由李来福、李秋丽共同负担。李来福答辩称，原审判决错误，房子应当归还我们。李秋丽答辩称，我已经支付了购房款，请求依法驳回鲁三妮上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院一致。本院认为，本案涉及婚姻、家庭、财产法律关系及道德伦理关系，李来福、鲁三妮系再婚夫妻关系，故夫妻之间应尽忠实与忠诚义务；鲁三妮、李秋丽系继母女关系，故李秋丽应尽家庭伦理所确认的孝顺与孝道义务。本案争议的焦点是李来福与李秋丽之间的房屋买卖合同效力应当如何认定。综合本案事实，涉案房屋系李来福、鲁三妮婚姻存续期间所购买，应属夫妻共同财产，故李来福对该房屋的处分应征得房屋共有权人鲁三妮同意方可为之。庭审中，李来福认可涉案房屋买卖系其与李秋丽恶意串通的事实，且李秋丽并未提供证据证明鲁三妮同意出售涉案房屋的事实，故李来福、李秋丽之间的买卖行为明显损害了财产共有人鲁三妮的合法权益。本案涉及另一个法律问题是李秋丽作为买受人，涉案房屋的取得是否适用我国物权法关于善意取得制度问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得制度法律规定，如果李秋丽取得涉案房屋所有权，那么在取得该不动产时其主观上必须善意而非恶意。按照一般生活经验和日常生活法则，李秋丽、李来福在签订买卖合同时均有义务告知鲁三妮，因为三者之间特殊的家庭关系使然，李秋丽并未提供其在购买涉案房屋时已征求过鲁三妮意见的证据，故原审判决以李秋丽取得房屋所有权系善意取得理由不能成立。关于涉案房屋买卖价格是否合理问题。依据双方买卖合同及李秋丽提交的销售不动产发票联可知，涉案房屋建筑面积为114平方米，销售价格为11.4万元，明显低于郑州二手房市场正常的价格水准，原审判决认定涉案房屋交易价格不存在明显偏低的事实，显然不能成立，故鲁三妮的上诉理由有事实和法律依据，应当予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销荥阳市人民法院（2013）荥民二初字第155号民事判决；二、确认2012年1月30日李来福、李秋丽签订的《房屋买卖契约》无效。一审案件受理费2580元，由李来福、李秋丽共同负担；二审案件受理费2580元，由李来福、李秋丽共同负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　魏　飞审判员　杨成国二〇一四年二月十一日书记员　陈小威搜索“”