（2013）玉中民一终字第341号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2014-05-06
案件名称
张孝燕、王缉利买卖合同纠纷民事判决书
法院
广西壮族自治区玉林市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区玉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张孝燕,王缉利
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第六十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）玉中民一终字第341号上诉人（一审被告）张孝燕，女，1971年11月12日出生，汉族，居民，住玉林市人民中路。被上诉人（一审原告）王缉利，女，1976年5月26日出生，汉族，居民，住玉林市江滨路。委托代理人钟光武，广西桂金剑律师事务所律师。上诉人张孝燕因买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第1549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月2日受理后，依法组成由审判员陈凤贞担任审判长，审判员谭政和代理审判员卢少波参加的合议庭，于2013年10月8日公开开庭审理了本案。书记员钟广夏担任法庭记录。上诉人张孝燕，被上诉人王缉利及其委托代理人钟光武到庭参加诉讼。庭后，双方当事人申请庭外调解时间三个月。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原、被告于2012年10月25日经协商达成了房屋买卖合同协议，被告张孝燕将其所有的玉林市工业品市场一楼7区8号摊位以28万元价格出售给原告王缉利。双方协商约定：王缉利于2012年10月25日交付订金2万元给张孝燕，在办证期间，双方不能违约，如张孝燕违约，则赔偿4万元给王缉利，如王缉利违约不买，则2万元订金不退，还赔偿2万元给张孝燕；王缉利得房产证过户手续已办好后，剩余的房款26万元，马上给张孝燕；王缉利得证后，从2013年5月1日开始收租金。协议签订当日，原告王缉利支付了定金2万元给张孝燕。事后，双方因是办理房屋过户手续的同时付清房款，还是原告取得房产证后，再支付剩余房款的问题，双方达不成协议，并且被告在提供一份新的《商铺转让协议》中，增加一条要求原告按租金25000元／年的条件，接受被告与承租户达成新的房屋租赁合同。另查明，原告王缉利与被告张孝燕在履行房屋买卖合同过程中，被告张孝燕于2013年2月28日又与原承租户签订了一份《租用合同》，合同期限为2013年4月30日至2014年4月29日，租金比原租金减少。一审法院根据原、被告双方的诉辩主张，归纳本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的买卖合同是否成立有效；2、被告应否退还定金2万元和赔偿违约金2万元给原告；3、被告应否赔偿经济损失10580元给原告。一审法院审理认为，原、被告双方于2012年10月25日签订的“收条”，是双方在自愿平等、协商一致的基础上签订的，双方虽然以“收条”的形式出现，但从该“收条”的形式和内容分析，完全具备房屋买卖合同的基本要件：一是买卖房屋的具体位置明确；二是房屋交易价款明确，三是违约条款明确，四是付款时间明确；五是得证后收取租金的时间明确。从双方对以上事项的约定，足以说明双方已就房屋买卖事项进行了充分协商，并履行了部分条款，即王缉利支付了定金（订金）2万元给张孝燕，而且双方在该“收条”上签字确认。如果仅是现金“收条”的话，只需付款人单方签字认可，而不需双方同时签字确认。原、被告双方于2012年10月25日签订的协议，已构成《房屋买卖合同》，且该合同合法有效，受法律保护。被告抗辩称双方未达成房屋买卖合同，与事实不符，依法不予采信。双方在履行房屋买卖合同过程中，因被告张孝燕要求变更原双方于2012年10月25日签订的协议，即由办好证后再付余款，变更为在签订房屋过户手续时，支付完剩余房款，且增加一条，要求原告接受房屋租金降低的条件，未取得原告同意，从而造成双方的房屋买卖合同未能履行，该责任在被告张孝燕一方；根据双方达成的房屋买卖协议，如张孝燕违约，则赔偿4万元给王缉利，实质是退还所收取的定金（订金）2万元外，另支付违约金2万元给原告王缉利，原告的主张，理由成立，依法予以支持。被告抗辩称，双方一直在就房屋买卖问题进行协商，双方并未就房屋买卖合同达成一致意见，其要求先支付完房屋价款，是行使控制交易风险的权利，且房屋买卖并未取得共有人（其丈夫）的同意。被告的抗辩理由，没有法律依据，也与双方达成的协议内容不符，依法不予采纳。原告为履行房屋交易，先期支付了晒图费、契税、销售不动产营业税、房产转让个人所得税等共计10580元，该费用只有在出卖人的配合下，才能完成。由于被告不继续履行双方签订的房屋买卖协议，造成双方的房屋买卖合同无法履行，责任在于被告，因此所造成的损失，应由被告张孝燕赔偿给原告王缉利。被告抗辩称，原告的上述费用是其自己办理支出的，与其无关。经查与事实不符，依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告张孝燕返还定金2万元给原告王缉利；二、被告张孝燕支付违约金2万元给原告王缉利；三、被告张孝燕赔偿经济损失10580元给原告王缉利。本案受理费1065元，减半收取是532.5元，由被告张孝燕负担。上诉人张孝燕不服一审判决，上诉称：1、一审判决违反法定程序，造成对实体处理的严重影响。一审遗漏了必须参加诉讼的当事人吴起超，审理的争议与双方当事人诉辩争议不符，也与法庭归纳的争议焦点不符；2、一审认定事实不清，对不利于被上诉人的关键事实不予认定：未认定吴起超与上诉人系夫妻关系，是涉讼买卖摊位的共有人；对王缉利在磋商买卖摊位过程中以短信表示其因家庭变故，无法确定其是否有能力交付购买摊位价款的事实不予认定；对张孝燕提供的《商铺转让协议》时而不确认其真实性，时而又把其当是真实有效的证据使用；未认定双方当事人的买卖是否因交易条件无法达成一致意见而不成交，并非上诉人违约反悔，实际上是被上诉人不愿买摊位。3、一审判决适用法律不当，实体判决严重错误。总之，上诉人很有诚意履行合同，一直愿意将摊位卖给被上诉人，一审认定上诉人违约不属实；认定被上诉人交纳的税费已损失无依据，按照有关规定，买卖不成交是可以退税的。请求二审法院撤销原判，判决驳回被上诉人王缉利的诉讼请求。被上诉人王缉利答辩称：一审认定事实清楚，适用法律准确，实体判决正确，上诉人的上诉理由不成立，依法应予驳回。本院根据诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1、一审判决是否违反法定程序；2、上诉人张孝燕与被上诉人王缉利达成的买卖合同是否成立有效；3、双方在履行合同中是哪一方存在违约行为，上诉人张孝燕是否应退还定金2万元和赔偿违约金2万元及经济损失10580元给被上诉人王缉利。上诉人张孝燕在二审举证期限内向法庭提供的证据有：1、玉林市地方税务局下发的玉地税发（2013）32号文件。欲证明双方买卖不成交后，王缉利所交纳的税费是可以退还的。2、2013年4月9日《玉林晚报》的报道。欲证明张孝燕至2013年4月9日都很有诚意履行合同。3、详细补充双方在一审诉讼中提供的短信内容。被上诉人王缉利在二审举证期限内向法庭提供的证据有：1、财产保全费发票复印件一份。欲证明其申请财产保全所支出的费用。2、《收款收据》和《诉讼案件代理委托协议》复印件各一份。欲证明其因上诉人违约，造成其一、二审代理费损失共4000元。3、王缉利的手机从2012年11月到2013年4月份通话记录。欲证明张孝燕从2012年12月27日开始就没找过王缉利。经法庭组织质证，王缉利对张孝燕提供的证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为王缉利所交纳的税费是不能退还的，双方曾通过玉林晚报记者调解后同意去办理过户手续，后因双方在租金问题上未达成一致意见。张孝燕对王缉利提供的证据1的真实性无异议，对证据2、3的真实性有异议，认为王缉利支出的代理费不足4000元，应该是500元；其在2012年10月25日至12月27日前一直跟王缉利有电话和短信联系，只是在2012年12月28日后，因王缉利违约，其才没有与王缉利联系，事隔两个月后才续租摊位的，2013年3月4日，王缉利发短信说其家里发生变故、无支付摊位价款的能力，并同意2万元订金由张孝燕处理后，张孝燕才没跟王缉利电话联系，后因张孝燕同情王缉利，在王缉利多次请求其原谅，并答应办摊位过户手续时支付摊位价款26万元的情况下，张孝燕才于2013年3月20日回短信给王缉利。对于上述证据材料并结合本案的其他证据综合分析，本院认为：对张孝燕提供的证据，因王缉利对其真实性无异议，本院予以确认；对王缉利提供的证据1、3属实，本院予以确认，对证据2因张孝燕对其真实性提出异议，本院不予确认。经本院审理查明：2012年4月，张孝燕因要到外地发展急需资金，便在网上发布信息，欲将其所有的正在出租给案外人蒋XX使用的位于玉林市工业品市场一楼7区8号的摊位出售。王缉利看到信息后，经与张孝燕协商一致，双方于同年10月25日自愿达成了摊位买卖协议，王缉利当日交付订金2万元给张孝燕，张孝燕收到订金后立写了《收条》。该收条载明：因本人要到外地发展，现将玉林市工业品市场一楼7区8号摊位以28万元出售。经双方协商如下：一、王缉利于2012年10月25日付订金2万元给张孝燕；二、在办证期间，双方不能违约，如张孝燕违约，则赔偿4万元给王缉利。如王缉利违约不买，则2万元订金不退，还赔偿2万元给张孝燕；三、王缉利待房产证过户手续已办好后，剩余的房款26万元，马上给张孝燕一次性付清；王缉利得证后，从2013年5月1日开始收租金等内容。张孝燕写好收条后再重抄一份，并在两张收条的甲方栏上签名及捺手印，王缉利也在收条的乙方栏上签名及捺手印，双方各执一份。之后，张孝燕通过电话或短信不断询问、催促王缉利去税务部门办理摊位过户纳税手续，但王缉利有时不带手机，不接电话，有时也不及时回复张孝燕的短信询问。为此，张孝燕很生气。2012年11月22日，王缉利发短信给张孝燕称：“老板娘，很对不起，还得等到星期一，你不要生气，我一直在办理中。你开价多少就是多少，租金也给你收到明年四、五月，你说什么就什么，我从没跟你争议过，但这点时间你得给我，我绝对不是故意拖延，相信我。”张孝燕于当天回短信给王缉利称：“既然你都这么诚心，我也不多说，我也不是难说人，我只是想你快点，再说前天我问租摊位的人说我急用钱用，叫他春节前提前比租金我，他也同意，你快点办，你年前可收租，对你有好处，既然你说星期一就星期一吧！”双方约定在2012年11月26日（即星期一）去玉林市政府办证大厅办理过户纳税手续，但王缉利却没去。张孝燕当天给王缉利发短信称：“做人要诚信，我等你这么久，你不来也要给我电话，这样下去你属违约，我声明如在这个月内不办好契税申请，你属违约，定金不退，合同作废，见短信后打我电话，因我打你电话你总不接！我也不知你什么时候看见短信，你不要发短信，电话联系，我付你电话费。”“我为了配合你工作，我现暂时在玉林一段时间，随叫随到！”王缉利当天给张孝燕回短信称：“你没帮人家打过工，无法体会什么叫身不由己。我不是说过出门时会跟你说吗，谁知道你会那么早就过去。我打你的电话又有什么用，急性的你听到我去不了的话还不是一样的哇哇地大叫。……没必要花钱买来一肚气，你要不想卖就撤档，不计较的话，明天去不了我就把有关资料让我哥代我去办。”但在第二天，王缉利还是失约。张孝燕又给王缉利发短信称：“今天到现在还不见你的电话，你昨晚说什么，第二次不守信用。”王缉利给张孝燕回短信称：“也许是天气转冷的原因，真的很忙，我哥那天也忙，谅解一下吧！”直到2012年12月13日，王缉利才去税务机关办理摊位过户纳税手续，共用去纳税等费用10580元。之后，张孝燕又催促王缉利去房产部门办理摊位过户手续，王缉利不予答复。同月18日、19日，张孝燕两次向王缉利发出声明称：“本人郑重向王缉利声明，因多次打电话故意不接，本人决定从2012年12月18日至2013年1月10日前，如不去办理房产证收件手续过户的，王缉利为自动弃权，定金2万元不退。”同月26日，王缉利才给张孝燕回短信称：“我们的摊位买卖虽然是自愿，但不公平，所以办证的积极性不是很高。按照你所写，我不买你的摊位才算违约，你现急也没用，房产局的人员说了新房产证没出来都存在风险，我将近30万元放进去，摊租又不是我收，还存在着风险，换你是我，你能想都不想就去交钱吗？”同月27日，张孝燕给王缉利发短信称：“张孝燕再次向王缉利声明，如在2013年1月10日前，故意拖延不去办理房产证收件并付清26万元，属违约，定金2万元不退，算自动放弃购买权利！”王缉利当天给张孝燕回短信称：“王缉利于情于理合法地申辩：你的威胁无效。”之后，双方没有再联系。事隔两个月后，张孝燕因急钱用，为了能提前收取租金，便于2013年2月28日与蒋XX续签了《租用合同》，约定租赁期限为2013年4月30日至2014年4月29日，摊位租金为25000元／年，比上一年度减少。2013年3月4日，王缉利又发短信给张孝燕称：“我不知该怎说好，有些事真是人算不如天算，事情的原由如下：我妈在我交税后第二天早上突然晕倒，查出是肺癌晚期，我们全力以赴，尽量延长她的寿命。这事李肖芬知道。祸不单行，其中我三哥出了车祸。正月十五也就是早几天我妈已故，后事已办完。今天我三哥也出院了，不信可来骨科医院看，早上医生要做手术，下午才给我们办出院。之前我对你一字不说，因为我不知我将会怎样，还会不会有钱去买你的摊位。现我的钱也用了一些，看吧，这个月底我要拿不出钱，我就同你去退档，那2万元你还不还就由你了。谢谢你的理解和不理解!”同月19日，王缉利又给张孝燕发短信称：“一位朋友答应借钱给我，如果明早钱到位的话，下午我们就去过户好吗？”第二天，王缉利再给张孝燕发短信称：“我终于再次把钱凑齐了，我知道你还在生气，生气归生气，事情最终还得要解决的，我知道这都是我的错，你就大人有大量，原谅我好吗？你看你什么时候有空，我们就过去把事完结了好吗？”同月27日，王缉利发短信给张孝燕称：“……我今天去了律师所，为我该负那条责任而去，该我承担的我就得承担。律师看了你给我写的收条的协商条约说：写得很含糊，但对买方有利。因为没写明规定办好手续的时间，所以我的行为不称违约。……在我们办理手续过程中，你有义务告知承租方。对于律师的结论不知你怎样看待，我希望我们不要再纠结了好吗，我就依了你，签字时就把钱给了你，但你必须和你丈夫一同签字并注明：如果因为你们的原因新的房产证办不下来必须得全额退还并赔偿我的损失，……如果可以明天就去签名，同时我马上转帐给你。”之后，张孝燕原谅了王缉利，还同意将摊位过户给王缉利，但要求双方重新签订转让协议，并要求王缉利在房产管理部门办理摊位过户手续时一次性支付摊位价款26万元，还要求王缉利同意其与蒋XX续签的租赁合同，并接受该租期的租金为25000元／年。王缉利则要求张孝燕的丈夫一起到房产管理部门办理过户手续，且不同意在办房产过户手续时支付摊位价款26万元给张孝燕，也不同意接受张孝燕与蒋XX续签的租赁合同。因双方意见不一，未能重新达成协议，致使双方未能办理摊位变更过户登记手续。王缉利遂于2013年4月11日向一审法院提起诉讼，请求判令张孝燕赔偿违约金4万元及经济损失10580元给王缉利。在二审诉讼中，张孝燕明确表示同意继续履行原摊位买卖合同，但王缉利明确表示其已另外购买了铺面，不愿意再购买张孝燕的摊位。王缉利已同意将其纳税发票交给张孝燕，由张孝燕到税务机关办理退税手续。本院认为：第一、关于一审判决是否违反法定程序的问题。上诉人张孝燕与被上诉人王缉利均是本案涉讼摊位买卖合同的双方当事人，张孝燕的丈夫不是本案合同的当事人，故一审所列的诉讼主体适格。张孝燕上诉主张一审判决遗漏诉讼主体、违反法定程序，没有法律依据，本院不予采信。第二、关于上诉人张孝燕与被上诉人王缉利达成的买卖合同是否成立有效的问题。张孝燕与王缉利口头达成摊位买卖协议后，双方虽以张孝燕立写《收条》的形式出现，但该收条约定的内容已具备摊位买卖合同的基本条款，该收条内容系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、法规的强制性规定，应认定该合同成立且合法有效。第三、关于双方当事人在履行合同中是哪一方存在违约行为，上诉人张孝燕是否应退还定金2万元和赔偿违约金2万元及经济损失10580元给被上诉人王缉利的问题。由于双方订立合同时对办理摊位过户手续及支付价款的期限约定不够明确，导致双方在履行中对该条款理解不一。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案中，王缉利可以随时履行，张孝燕也可随时要求王缉利履行。张孝燕已将其急需钱用的情况明确告知了王缉利，并要求王缉利尽快履行办理契税、摊位过户手续和支付价款的义务，并给予王缉利办理纳税期限一个多月、办理房产过户手续的期限两个多月，张孝燕已给予王缉利必要的履行准备时间。但王缉利却多次失信，并以合同不公平为由怠于办理纳税、房产过户等手续，拖延时间不支付价款给张孝燕，王缉利的行为已构成违约。张孝燕在多次声明王缉利违约和声明定金不退、在其给予王缉利办理房产过户手续的合理期限届满且双方当事人已失去联系两个月的情况下，因急需钱用，才降低租金与原摊位承租人续签承租合同，张孝燕的行为并无不当，导致此后果的责任在于王缉利。而王缉利在违约后，将其因家庭出现变故、不知是否有履行能力的情况告知张孝燕，使张孝燕产生不安抗辩权。此后王缉利虽称其已有履行能力，并多次请求张孝燕原谅。张孝燕虽同情并原谅了王缉利，但因担心王缉利的履行能力有限、使其预期的债权有不能实现的危险，要求王缉利在到房产部门办理摊位过户手续时一次性支付摊位价款，其行为并无不当，是其对不安抗辩权的行使。张孝燕是在王缉利答应在房产管理部门办理过户手续时一次性支付摊位价款26万元的情况下，才同意继续办理摊位过户手续的。后因王缉利不同意接受张孝燕与他人签订的续租合同、也不同意在办理房产过户手续时支付价款给张孝燕，才造成双方未能办理房产过户手续，过错在于王缉利。一审认定过错责任在于张孝燕，并认定张孝燕的行为构成违约，从而判决要张孝燕返还定金2万元及赔偿违约金2万元给王缉利明显不当，本院予以纠正。又鉴于王缉利在二审诉讼中明确表示不再购买张孝燕的摊位，双方当事人买卖摊位不成功后，根据税务部门的相关规定是可以退税的，一审法院对王缉利已缴纳的相关税费10580元认定为其损失，并判决要张孝燕赔偿给王缉利不当，本院予以纠正。张孝燕上诉提出关于其很有诚意履行合同，一直愿意将摊位卖给王缉利，一审认定其违约不属实，认定王缉利交纳的税费已损失无依据等主张有理，本院予以采纳。因此，张孝燕上诉请求撤销原判，判决驳回王缉利的诉讼请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，实体处理不当，本院予以纠正。张孝燕的上诉理由部分有理，部分无理，本院对其有理部分予以采纳，对其无理部分不予采信。但张孝燕的上诉请求有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）项、第六十八条第一款第（三）、（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第1549号民事判决。二、驳回被上诉人王缉利的诉讼请求。本案一审案件受理费1065元（王缉利已预交），减半收取为532.50元，财产保全费620元（王缉利已预交）；二审案件受理费1065元（张孝燕已预交）。一、二审诉讼费共2217.50元，全部由被上诉人王缉利负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈凤贞审 判 员 谭 政代理审判员 卢少波二〇一四年二月十一日书 记 员 钟广夏 来源：