（2013）鼓民初字第6716号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2015-12-10
案件名称
原告江苏安居物业管理公司与被告南京市长江之家住宅小区业主委员会物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
江苏安居物业管理有限公司,南京长江之家住宅小区业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第三十九条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第6716号原告江苏安居物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路200号。法定代表人茅建国，总经理。委托代理人屈国良，南京天平法律事务所律师。被告南京长江之家住宅小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区湘江路18号。负责人李红卫，主任。委托代理人方湘子，江苏致邦律师事务所律师。原告江苏安居物业管理有限公司（以下简称“安居物业公司”）诉被告南京长江之家住宅小区业主委员会（以下简称“长江之家业委会”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员武加庆依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安居物业公司的委托代理人屈国良、被告长江之家业委会的委托代理人方湘子均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司诉称：2009年11月26日，原告安居物业公司与被告长江之家业委会签订物业服务合同，合同期限自2009年1月1日起至2011年12月31日止。在合同履行期间，原告认真执行物业管理行业规范及服务标准，向小区业主提供优良的物业管理服务，维护业主的利益，并接受业主的监督。原告的服务得到绝大多数业主的认同与赞许。在合同履行期间，被告为尽快达到聘用其他物业管理企业的目的，未经业主大会授权，违反相关法律规定，擅自在小区内张贴公告，煽动教唆不明真相的业主拒交物业费。同时，被告利用其便利条件，搞虚假的业主满意度调查，为提前解除合同铺平道路。正因为被告这一系列的违约行为及错误做法，致原告在履行合同的第二年即2010年度物业管理工作举步维艰，收取物业服务费困难重重，经济效益日益滑坡。在努力维持小区正常运转的过程中，原告无奈的将小区公共收益用于补贴小区能源公摊费、公共区域秩序维护、清洁卫生、绿化入场维护、公共部位和公用设施设备的日常运行、保养和维修服务等必须发生的费用。由于被告对原告收取物业费的干涉阻挠，其行为严重违约，原告在2010年12月31日被迫暂时撤出小区。嗣后，原告与被告多次交涉，要求其停止违约行为，履行物业服务合同至约定的期限未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令被告赔偿原告因履行合同可以获得的利益336784.76元，并承担本案的诉讼费。被告长江之家业委会辩称：1、原告的诉讼请求无法律依据。原告要求被告承担因违约造成的损失，因双方系依据合同约定协议解除合同，被告并不存在违约行为；2、原告主张的可得利益33.6万元并无事实和法律依据。原告参照的上一年度的利润317721.47元为原告单方提供，无事实依据。并且该费用中还包含未收缴的物业费316832.49元。原告也明确，其依据上一年度的利润乘以106%，也是自行预估，没有事实法律依据；3、本案已经超过诉讼时效，被告与原告协议解除合同后，原告于2010年12月30撤出长江之家小区，至此已经超过三年多，因此原告本次诉讼已经超过法定的诉讼时效；4、原告所起诉的被告的诉讼主体资格错误，依据法律规定，欠缴的物业费原告应当向欠费业主收取，与被告业委会无关。因此，原告无权就该项未收取的费用向被告主张。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。经审理查明，2009年11月26日，原告安居物业公司（乙方）与被告长江之家业委会（甲方）签订物业服务合同，约定由原告安居物业公司为长江之家小区提供物业管理服务，合同期限自2009年1月1日至2011年12月31日。双方还约定了物业服务内容与质量、服务费用等具体事宜，其中第14条第2款约定，2010年年底前业委会组织业主考评，满意度低于50%时，终止双方合同；第15条第7款约定，当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助乙方催缴。2010年11月24日，被告对原告安居物业公司进行了考评（即满意度调查），业主对原告安居物业公司的满意度为15.39%。被告将该结果以《对业主关于本年度物业费收缴问题的答复》（以下简称《答复》）的形式向业主进行了公示。《答复》中提到因安居物业公司的服务没有达到合同约定的50%满意度的要求，根据合同约定，双方合同于2010年12月30日终止；交纳物业管理费及公摊水电费，是每个业主的义务，鉴于日前情况，为维护广大业主的权益，建议年底再交纳物业管理费。同时，鉴于安居物业公司至今未公示公摊水电费计算方法和数据明细，建议业主缓缴公摊水电费，直至安居物业公司向业主公布相关信息。同时，为了避免资产损失，提醒各位业主不要预先交纳明年各项费用。2010年11月27日，被告向原告发出《关于终止物业服务合同有关事宜的函》，主要内容为：因原告未能达到50%满意度的要求，根据合同约定，原被告之间的服务合同于2010年12月30日终止，交接日期暂定为2010年12月30日15时。请原告按国家相关法律规定配合交接。2010年11月26日，原告向被告发出《函》，主要内容为：根据合同约定，被告应协助原告催缴物业费，但被告在小区张贴《答复》的行为给原告的收缴工作设置障碍，因此造成小区公共水电费不能及时交纳停水停电，与原告无关。给原告造成的损失，原告将保留诉权，特此告知。2010年12月17日，原告再次向被告发出《函》，主要内容为：被告应协助原告催缴物业费，现原告要求被告发出催缴通告，督促本年度未交物业费的业主于2010年12月30日前交纳物业费，否则原告将暂缓移交手续。特此告知。2010年12月31日，原告撤出长江之家小区。2011年3月28日，原告向本院另行起诉了长江之家小区部分业主物业服务合同纠纷案，原告陈述长江之家业委会于2010年11月致函原告，要求提前于2010年12月30日终止双方合同，原告收函后予以接受，按该约撤离长江之家小区。因双方各执己见，致本案调解未果。上述事实，有物业服务合同、《答复》、函、民事判决书及当事人陈述等予以证实。本院认为，原告安居物业公司与被告长江之家业委会签订的物业服务合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。该物业服务合同对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该合同第十四条约定：“2010年年底前业委会组织业主考评，满意度低于50%时，终止双方合同。”被告根据该约定，于2010年11月份组织小区业主进行考评，满意度为15.39%。由于满意度低于50%，被告依据合同约定发函通知被告终止合同并撤离小区，原告于2010年12月底撤出了长江之家小区，原被告双方实际终止履行所签订的物业服务合同。原、被告双方终止履行合同的行为符合合同约定和法律规定，被告的行为并不构成违约。原告主张被告违约，并要求赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告江苏安居物业管理公司的诉讼请求。案件受理费6351元，减半收取3175.5元，由原告江苏安居物业管理公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员 武加庆二〇一四年二月十一日见习书记员 卞红艳