（2013）润民初字第215号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2015-01-30
案件名称
赵志洪、陆素梅与江苏金銮房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江市润州区人民法院
所属地区
镇江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵志洪,陆素梅,江苏金銮房地产投资开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2013）润民初字第215号原告赵志洪，江苏淮安人。原告陆素梅，江苏淮安人。两原告共同委托代理人李德昌。被告江苏金銮房地产投资开发有限公司，法定代表人程长仁，该公司董事长。委托代理人王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。原告赵志洪、陆素梅与被告江苏金銮房地产投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李德昌、被告江苏金銮房地产投资开发有限公司委托代理人王学剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵志洪、陆素梅诉称：两原告与被告于2009年5月19日签订了《商品房买卖合同》一份，两原告向被告购买位于檀山路与中山西路交汇处定名为“檀香园”的第7栋102室商品房一套总价款为48.8377万元。被告违反合同约定的2009年12月31日前交付房屋的约定，擅自更改设计图纸，至今未能通过综合验收。原告诉至法院，请求判令被告：1、承担违约金106955元（2010年1月1日至2011年12月31日）；2、限期整改安全隐患，履行竣工验收义务；3、返还因车库面积短少的购房价款20044元；4、承担本案诉讼费用。被告江苏金銮房地产投资开发有限公司辩称：1、原告主张自2010年5月到2011年底的违约金缺少事实依据，房屋被告早已实际交付，交付时间为2010年4月28日；2、双方合同约定的交付条件以商品房验收合格为准，并非原告所主张的达到综合验收的标准。房屋已经具备验收条件，对于在房屋交付后出现的瑕疵以及配套工程的问题，依照法律规定应当属于保修范围，而不能认定为不具备交付条件。对于原告提出的整改维修以及涉及变更等问题不应在此案中进行起诉；3、要求返还车库面积短少的车库款应另案起诉，并且考虑是否超过诉讼时效问题。因此，请求依法驳回原告的诉请。经审理查明：原、被告于2009年签订商品房买卖合同，合同约定，两原告购买被告建设的檀香园7幢102室商品房、建筑面积125.43平方米、价格为488377元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积计算；交付期限为2009年12月31日，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金等。协议签订后，两原告支付被告购房款488377元。被告未能按约定的期限交付商品房。2010年4月13日，镇江市建设工程质量监督站组织建设、设计、监理、施工单位对檀香园6号、7号、8号住宅楼工程进行竣工验收，认为竣工验收条件基本具备，验收程序基本符合要求，执行标准满足强制性标准及规范要求，同意参建各方对该工程的竣工验收意见。2010年4月16日，该站发布关于檀香园6号、7号、8号楼竣工验收有关情况的通告，监督意见认为7号楼存在部分质量问题，同意边整改，边移交。2010年6月30日，经镇江市建设工程质量监督站监督，檀香园7号楼工程竣工验收备案。2010年4月28日，被告将房屋交付原告，原告赵志洪亦在檀香园房屋交接单上签名，并领取钥匙，结清房款。2011年5月，两原告领取了该房屋的产权证。产权证载明房屋建筑面积为125.43平方米。2010年6月，原告还向被告购买檀香园7幢43号车库，预收款凭据载明面积为12.55平方米。经镇江市房产登记管理中心实际测绘，该车库面积为12.55平方米。2013年1月，原告诉至本院要求被告承担违约金106955元（2010年1月1日至2011年12月31日），限期整改安全隐患、履行房屋交付义务，返还车库面积短少的价款20044元。审理中，被告认可延迟交付的事实，愿意按照2010年1月至4月四个月给付违约金。原告提供镇江质量技术监督局城区分局2013年3月，给檀香园小区业主的公告，内容为小区电梯已超期未检，存在安全隐患要求业主联系维修单位，进行定期检验。原告认为除电梯的维护、修理、检测，安全隐患还包括地下车库以及路面积水等问题，但未提交相关证据证实。被告对原告提供的公告认为属于维修的范围。由于双方意见不一，调解不成。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同一份、购房款发票一份、预收款凭据一份、产权证一份、被告提供的镇江市房产登记管理中心出具的房屋面积测绘成果报告书一份、房屋交接单一份、领取钥匙结清房款手续一份、本院依法调取的檀香园7号楼工程竣工验收备案材料一份以及原、被告的陈述予以证实。本院认为：原、被告于2009年签订商品房买卖合同、合同约定交付期限为2009年12月31日、被告于2010年4月28日将房屋交付原告、檀香园7号楼工程于2010年6月30日竣工验收备案的事实清楚。现原告要求被告承担违约金106955元（违约金从2010年1月1日计算至2011年12月31日）。根据相关法律的规定对房屋的转移占有，即视为房屋的交付使用，原告该项诉讼请求中2010年5月至2011年12月的违约金部分没有事实和法律依据，本院不予支持。被告同意支付2010年1月至4月的违约金，故被告应当支付的违约金具体数额为17581.6元（48.8377万元×万分之三∕天×120天）。原告要求被告限期整改安全隐患，履行房屋交付义务的诉讼请求，檀香园7号楼工程已于2010年6月30日竣工验收备案，原告已实际占有该房屋，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告主张的返还车库面积短少的价款20044元的请求，从测绘报告来看，并不存在面积短少的事实，原告亦未提交证据证明存在重复计算公摊面积等情形，该诉讼请求没有事实依据，本院亦不予支持。关于原告在诉讼中提到的镇江质量技术监督局城区分局给檀香园小区业主的公告，认为小区电梯已超期未检的问题以及原告还提到的小区无物业、路面积水等问题，因商品房已验收备案，符合商品房交付条件，商品房交付后的物业管理问题包括电梯维修问题根据我国《物权法》第六章的相关规定处理，电梯属于建筑物附属设施，交付后的维修问题应由业主共同决定，物业服务企业的选聘和解聘同样应由业主共同决定，故不属本案房屋买卖合同纠纷的处理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏金銮房地产投资开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵志洪、陆素梅违约金17581.6元。二、驳回原告赵志洪、陆素梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元，由原告负担2106元、被告负担414元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 金之祥审 判 员 杜薇薇人民陪审员 姚向群二〇一四年二月十一日书 记 员 王 媛附：上诉须知一份 搜索“”