（2014）龙新民初字第128号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2014-03-05
案件名称
钟以保、吴清妹与龙岩市华业房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙岩市新罗区人民法院
所属地区
龙岩市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
钟以保,吴清妹,龙岩市华业房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙新民初字第128号原告钟以保，男，1973年9月11日出生，汉族，居民，（雍华名苑）9幢208室。原告吴清妹，女，1974年5月15日出生，汉族，居民，（雍华名苑）9幢208室。二原告共同委托代理人谢长建、童长欣，福建指北针律师事务所律师。被告龙岩市华业房地产有限公司，住所地龙岩市新罗区东山中路莲东花园二层写字楼南端。法定代表人周年茂，董事局主席。委托代理人谢金旺、ＸＸ林，福建正廉所律师事务所律师。原告钟以保、吴清妹与被告龙岩市华业房地产有限公司（下称华业房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人谢长建，被告的委托代理人谢金旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟以保、吴清妹诉称，2010年7月21日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所有的坐落于龙岩市新罗区南城莲东北路20号（雍华名苑）9幢208室房屋一套。上述合同第十四条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按该条款第2项处理，即原告不退房，被告自逾期之日起按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。2010年9月20日，被告将上述房产交付原告使用。依上述合同的约定，被告应当在2010年12月19日前将该房产的土地证、房产证交付原告。但被告在2011年8月13日和2012年5月14日才办理好上述房产的房产证、土地证。被告领取房产证、土地证后，也未主动交付二原告，经原告催要，被告才于2013年9月28日将房产证、土地证交付原告。二原告已支付被告购房款776，356元。被告逾期向二原告交付产权证书，已构成违约，应向二原告支付违约金。二原告请求法院判令被告龙岩市华业房地产有限公司支付违约金78，222.5元（以已付购房款776356元为基数自2010年12月20日起至2013年9月28日止按日0.01%计算）。被告华业房产公司辩称，二原告并未举证证明权属证书迟延办理系被告的原因所致，应承担举证不能的不利后果；被告无偿代办证书的行为，不适用商品房买卖合同约定的违约金罚则；被告在合同约定的期限内办妥了房屋初始预登记，在原告没有举证的情况下，不能推定证书迟延取得系被告的过错所致；原告取得房屋所有权证书后，不能再简单推定土地使用权证迟延办理也是被告的原因所致，原告诉请的迟延办理土地使用权证违约金依法不应得到支持；被告没有拖延办证的主观故意，因为房屋权属证书迟延办妥会增加被告的资金占用费，被告比原告更急于办妥房屋权属证书，不存在被告故意拖延不办的情形；受办证机构流程限制等诸多外在客观原因影响，被告客观上无法在三个月内办妥权属证书；权属证书迟延办妥并未给原告造成实际经济损失，即使被告对权属证书迟延办妥负有违约责任，原告要求高额违约金也不合情理，依法应予大幅减少直至免除。请求法院驳回二原告的诉讼请求。经审理查明，2010年7月21日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201003149）。双方在合同中约定，原告以792700元价格向被告购买位于龙岩市新罗区南城莲东小区雍华名苑9幢208号商品房及停车位一个；该商品房建筑面积为182.24㎡，套内建筑面积130.58㎡，公共部位共有分摊建筑面积51.66㎡；被告应当在2010年10月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告；如因被告原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，原告不退房，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。经原告书面委托，被告可向房屋权属登记机构代办权属登记。当天，原告与被告另行签订《合同补充协议》（附件六），该补充协议第六条约定，对原合同第十四条补充约定如下：现买受人全权委托出卖人向房屋权属登记机构代为办理权属登记及与此相关的事宜。出卖人委托办理权属登记不受本条第一款规定之约束，所需费用以政府部门实际收取为准。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。2010年10月25日，因为房屋面积差异，被告退还原告购房款16，344元，原告实际支付购房款776，356元。2010年9月20日，被告将约定的商品房交付原告使用，原告向被告交纳了办证费用。2010年11月19日，被告向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记。2011年8月13日，被告为原告办理了房屋所有权证，产权证号为龙房权证字第201110030-1号。2012年5月14日，被告为原告办理了国有土地使用权证，产权证号为龙国用（2012）第005410号。二原告现以被告逾期办理房屋权属证书为由诉至本院，请求判如所请。上述事实有原告提供的商品房买卖合同一份、销售不动产统一发票二份、房产验收确认书一份、房屋所有权证书三份、国有土地使用证书一份，被告提供的龙岩市商品房初始预登记申请书、《合同补充协议》（附件六）各一份以及原、被告当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定，房屋权属证书应由原告自行办理，被告应承担的合同义务仅为“应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告”，被告只有在违反上述合同义务，导致原告在办证过程中因被告的原因，使其在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，被告才承担自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金的违约责任。在合同履行过程中，被告于2010年9月20日将房屋交付原告使用，于2010年11月19日向龙岩市住建局办理了房屋的所有权初始预登记，但原告并未依约自行向房屋权属登记机构办理权属登记手续，也未要求被告交付办理权属登记需由被告提供的资料，而是依《合同补充协议》（附件六）第六条约定全权委托被告代办权属登记相关事宜，并向被告交纳了办理房屋权属登记所需的费用。因此，在房屋权属登记过程中，双方当事人实际上并未按照《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，而是按照《商品房买卖合同》第十四条第二款“经买受人书面委托，出卖人可以向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”的约定，由原告委托被告办理房屋权属登记手续。由于双方当事人在实际办证过程中系按《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定履行，而非按《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定履行，双方当事人的权利义务发生变更，并且双方当事人在合同附件六中约定被告接受原告的委托办理房屋权属登记，不受《商品房买卖合同》第十四条第一款规定的约束，也未对委托办证中双方当事人的权利义务、违约责任作出约定，因此原告以被告迟延办理房屋权属证书，违反了《商品房买卖合同》第十四条第一款的约定为由，要求被告承担违约责任，无法律和合同依据，故对原告的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告钟以保、吴清妹的诉讼请求。本案案件受理费1，760元，减半收取为880元，由原告钟以保、吴清妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 江 海 华二〇一四年二月十一日书记员 张铃宇（代）本案适用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 更多数据：