（2013）赣民初字第3796号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2014-12-02
案件名称
连云港市国兴物业管理有限公司与连云港市鼎丰置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市赣榆区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
连云港市国兴物业管理有限公司,连云港市鼎丰置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十条
全文
江苏省赣榆县人民法院民 事 判 决 书（2013）赣民初字第3796号原告连云港市国兴物业管理有限公司，住所地赣榆县青口镇黄海路3-16号。负责人刘希翠，经理。委托代理人王华民，江苏瑞里特律师事务所律师。被告连云港市鼎丰置业有限公司，住所地赣榆县赣马镇五里墅村191号。法定代表人肖建芳，总经理。委托代理人管俊林，男，1951年11月24日生，汉族，居民。委托代理人郑皆荣，男，1962年6月26日生，汉族，居民。原告连云港市国兴物业管理有限公司（以下简称国兴物业公司）与被告连云港市鼎丰置业有限公司（以下简称鼎丰置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月14日立案受理，依法由审判员龚书明适用简易程序独任审判，于2013年10月8日、10月12日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2014年1月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王华民、被告委托代理人管俊林、郑皆荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国兴物业公司诉称，原被告双方依据物业管理条例于2010年2月2日签订中海大厦商住楼前期物业服务合同，原告于2011年12月30日进驻该小区进行物业管理服务。依据双方签订合同第七条约定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳，每季度缴纳一次，第十二条约定，被告如私自将钥匙交给业主的由被告全额缴纳并承担违约责任和相应后果，第十四条约定，被告应向原告移交下列资料，1、物业质量保修文件和物业使用说明文件，2、竣工验收全部资料一套，3、物业区域内的相关资料；第二十条约定，被告应于原告进驻前，向原告提供物业管理区域内总建筑面积千分之四能够直接投入使用的物业办公用房；第二十三条约定，被告违反本合同第六条、第七条、第二十条的约定，未能按时缴纳物业服务费用的，应按缴纳物业服务费用总额的日5%向原告支付违约金。由于被告未能严格履行合同，致使原告严重亏损，造成不良的社会影响。综上，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，在多次协商未果的情形下，原告为保护自身的合法权益不受侵害，特提起诉讼，请求依法判令被告支付中海大厦2011年1月1日至2013年8月10日空置房物业管理费用25834.50元及违约金，解除原被告前期物业服务合同，判令被告未交给原告的相关资料由被告保管，并由被告承担诉讼费用。被告鼎丰置业公司辩称，原告于2013年8月13日向赣榆县人民法院诉讼的关于支付“中海大厦”空置房物业管理服务费等问题均与事实相违背，原告所提出的种种理由全部不存在。同时我们将根据双方签订的中海大厦前期物业服务合同中的条款，依据连云港市普通住宅物业公共服务内容等级标准对原告进行反诉，要求原告退还乱收取的开办费15000元，利息1773.75元，退还未按标准服务而乱收业主的服务费用25086.6元，其他乱收费用3660元，合计45523.35元。经审理查明，2010年2月2日，原被告经协商，就被告开发建设的中海大厦商居小区前期物业管理服务事宜达成协议并签订前期物业服务合同。合同第六条约定，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，住宅（多层）0.45元／月，商铺1.20元／月；第七条约定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳，每季度缴纳一次。第十二条约定，被告如私自将钥匙交给业主的由被告全额缴纳并承担违约责任和相应后果，第十四条约定，被告应向原告移交下列资料，1、物业质量保修文件和物业使用说明文件，2、竣工验收全部资料一套，3、物业区域内的相关资料；第二十条约定，被告应于签订合同时一次性付清原告前期介入费用和物业开办费用15000元，被告应于原告进驻前，向原告提供物业管理区域内总建筑面积千分之四能够直接投入使用的物业办公用房；第二十三条约定，被告违反本合同第六条、第七条、第二十条的约定，未能按时缴纳物业服务费用的，应按缴纳物业服务费用总额的日5%向原告支付违约金。合同签订后，被告按合同约定支付给原告前期介入费用和物业开办费用15000元。2011年1月9日，被告将中海大厦相关物业财产交付给原告，包括套间房进户门钥匙六十套、电子对讲门钥匙每户一把、单元天窗出入口钥匙六套、东西大门钥匙六把、物业用房一间，水电到位、电表卡每户一张。原告即接手中海大厦的物业管理。按合同约定应由被告支付给原告的已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用，被告未按合同约定交付给原告，原告多次要求被告给付，被告以原告未尽物业管理义务为由拒付。2013年8月9日，原告在中海大厦小区发出公告，要求欠费业主补交所欠费用，否则将退出。2013年8月14日，原告以被告违约为由诉至本院，要求解除合同，给付所欠费用。本案在审理过程中，原告已实际退出中海大厦的物业管理。庭审过程中，原告同意已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用从2011年1月11日计算，经计算为23329.52元。被告在答辩期间提出反诉，要求原告退还收取的开办费15000元及其利息、未按标准服务而乱收业主的服务费用25086.6元，其他乱收费用3660元，合计45523.35元，在案件庭审过程中，被告又撤回其反诉请求，本院予以准许。上述事实，有原告提交前期物业服务合同、中海大厦物业移交清单原告与业主签订的物业服务合同、收款收据、公告、照片、营业执照、物业费用清算明细单以及原、被告的陈述等证据证实，上述证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原被告于2010年2月2日签订中海大厦商住楼前期物业服务合同是双方当事人真实意思的体现，且不违背法律的规定，因而是有效的。合同签订后，原告依约进驻小区进行物业管理，但被告未按合同第七条约定即已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用每季度缴纳一次交付给原告，该费用从2011年1月11日开始计算至2013年8月9日共计为23329.52元，被告应支付给原告，并承担自起诉之日起的按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的利息；由于被告未按合同约定履行义务，原告已实际退出中海大厦的物业管理，原被告双方均无继续履行合同的意向，合同已无实际履行的可能，故对原告要求与被告解除中海大厦前期物业服务合同的诉讼请求，本院依法应予支持；原告原接收被告的物业财产中除已实际交付给业主外的应移交给被告的财产包括套间房进户门钥匙、电子对讲门钥匙、单元天窗出入口钥匙、东西大门钥匙、物业用房一间、电表卡，原告应移交给被告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、解除原告连云港市国兴物业管理有限公司与被告连云港市鼎丰置业有限公司于2010年2月2日签订中海大厦商住楼前期物业服务合同。二、被告连云港市鼎丰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市国兴物业管理有限公司物业管理费23329.52元及其利息，利息自2013年8月14日计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。三、原告连云港市国兴物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其原接收被告的物业财产中除已交付给业主外的财产应移交给被告的财产包括套间房进户门钥匙、电子对讲门钥匙、单元天窗出入口钥匙、东西大门钥匙、物业用房一间、电表卡，移交给被告连云港市鼎丰置业有限公司。案件受理费445元，由被告承担（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起10日内直接给付原告）。如果原告、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费445元。连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行营业部。帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 龚书明代理审判员 董自然人民陪审员 张明义二〇一四年二月十一日书 记 员 韩 佳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 关注微信公众号“”