（2013）松民三（民）初字第2091号
裁判日期: 2014-02-11
公开日期: 2014-05-04
案件名称
上海尚友物业管理有限公司与马学军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海尚友物业管理有限公司,马学军,马二力
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第2091号原告上海尚友物业管理有限公司。法定代表人李涛。委托代理人郑钰。被告马学军。第三人马二力。原告上海尚友物业管理有限公司诉被告马学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月28日立案受理后，依法适用简易程序。后因被告下落不明，本案转为适用普通程序。同时，本院依法追加了马二力作为本案第三人参加诉讼。本案于2014年2月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑钰到庭参加诉讼。被告以及第三人马二力经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海尚友物业管理有限公司诉称：原告与上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋（系争房屋）的产权人胡某建立了租赁关系，产权人同意在2010年10月16日至2013年10月15日期间将系争房屋转租给原告，并同意原告再行转租。于是原告将系争房屋转租给了上海高顶资产投资管理有限公司统一管理。后上海高顶资产投资管理有限公司将房屋转租给了被告，并与被告签订了《租赁合同》（以下简称：原租赁合同）。自2011年9月21日起，系争房屋的出租方由上海高顶资产投资管理有限公司变更为原告，并由原告承继原租赁合同所有涉及出租方的权利义务，被告应自2011年9月21日起将租金等费用支付给原告，并且被告就此变更与原告的代理人上海臣信房地产经纪有限公司签订了《租赁合同补充协议》，对此原、被告以及上海高顶资产投资管理有限公司、上海臣信房地产经纪有限公司均予以认可，即2011年9月21日起原、被告之间就系争房屋建立了租赁关系。根据补充协议的约定，自2011年11月1日起至2012年4月30日的月租金变更为3，200元；根据原租赁合同第三条第1项约定，系争房屋的月租金为6，000元，即自2012年5月1日起，被告应支付的月租金为6，000元。另外，根据原租赁合同第三条第2项的约定，租金应每三个月支付一次，被告应于每期租金到期前10日向原告一次性支付下三个月的租金，即被告应于每年1月、4月、7月、10月的22日前支付下一期三个月租金。但被告自2011年10月起仅支付了一个月的租金，即拖欠自2011年11月1日起的租金至今。原告的代理人上海臣信房地产经纪有限公司屡次发函催讨均未果，遂根据原租赁合同第八条第2项的约定，行使合同解除权。原告起诉要求判令：1、自被告收到诉状副本之日起，解除原、被告关于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的租赁关系；2、被告及第三人将系争房屋返还给原告；3、被告支付自2011年11月1日起至房屋实际返还之日的租金及使用费（计算至2013年8月31日为115，200元，之后按每月6，000元标准计算）；4、被告支付至2013年8月31日的逾期付款滞纳金10，000元；5、被告支付违约金12，000元。审理中，原告表示被告交付的租赁保证金12，000元抵扣诉请3中租金及使用费。被告马学军未作答辩。第三人马二力未作答辩。经审理查明：本市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋（系争房屋）登记的产权人为案外人胡某。2010年10月16日，案外人胡某与原告签订《租赁合同》约定由原告承租系争房屋；租赁起始日为合同约定的交付日，租赁截止日为交付日后三年的期满日；原告在租赁期内可转租房屋。合同对其他事宜进行了约定。同日，案外人胡某将房屋交付了原告。后原告与案外人上海高顶资产投资管理有限公司签订《租赁合同》约定原告将系争房屋出租给案外人上海高顶资产投资管理有限公司。合同对其他事宜进行了约定。2010年10月20日，案外人上海高顶资产投资管理有限公司与被告签订《租赁合同》约定将系争房屋出租给被告；租赁期限为2010年10月16日至2013年10月15日，其中2010年10月22日至2010年10月31日为装修免租期；月租金为6，000元，被告每三个月支付一次租金，先付后用，被告应于2010年10月20日向案外人上海高顶资产投资管理有限公司支付免租期满后的三个月的租金18，000元，此后应于每期租金到期前10日向案外人上海高顶资产投资管理有限公司一次性支付下三个月租金；被告应支付租赁保证金12，000元；租赁期内被告逾期支付租金累计超过15个自然日的，案外人上海高顶资产投资管理有限公司有权解除合同，被告应按2倍月租金支付违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；如被告逾期支付租金的，逾期一日，被告需应按日租金的100%支付滞纳金；租赁期满，被告应在租赁期满后返还系争房屋，若被告逾期不予返还房屋的，每逾期一日，应按照日租金的200%支付延期占用期间的使用费。合同对其他事宜进行了约定。合同签订后，案外人上海高顶资产投资管理有限公司将房屋交付给了被告，被告向案外人上海高顶资产投资管理有限公司交付了租赁保证金12，000元。嗣后，原告向案外人上海臣信房地产经纪有限公司出具《授权委托书》，委托案外人上海臣信房地产经纪有限公司管理包括系争房屋在内的多套房屋，权限有代为签订房屋出租合同、转租合同等等，委托期限至2013年12月31日止。2011年9月21日，案外人上海臣信房地产经纪有限公司代理原告与被告签订《租赁合同补充协议》约定自2011年9月21日起系争房屋的出租方由上海高顶资产投资管理有限公司变更为原告，并由原告承继原租赁合同所有涉及到出租方的权利义务；2011年11月1日至2012年4月30日的月租金变更为3，200元，租金变更不涉及到已经先前已付的租金及保证金。协议对其他事宜进行了约定。后上海高顶资产投资管理有限公司出具《确认书》表示自2011年9月21日起将原租赁合同的出租方由上海高顶资产投资管理有限公司变更为原告，并由原告承继原租赁合同所有涉及到出租方的权利义务，确认上述《租赁合同补充协议》的全部内容。被告对于2011年11月1日起的租金至今未予以支付。本案审理中，本院于2013年10月24日前往系争房屋处调查，发现系争房屋现用于经营“高原拉面”。第三人马二力称由其实际经营，其向被告支付了25万元转让费，未办理营业执照。以上事实，由上海市房地产登记簿、租赁合同、交付占有确认书、授权委托书、确认书、租赁合同补充协议、调查笔录、照片及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案外人上海高顶资产投资管理有限公司与被告签订《租赁合同》未违反相关国家法律规定，合法有效。上述合同签订后，案外人上海高顶资产投资管理有限公司与被告及原告均确认自2011年9月21日起案外人上海高顶资产投资管理有限公司作为出租方的权利义务均由原告行使，故原告有权依据该合同主张相关权利。被告作为承租人，应当按照约定的期限支付租金。现根据查明事实，被告逾期支付租金。根据上述《租赁合同》的规定，被告拖欠租金超过15日的，原告有权解除合同。但因原、被告之间《租赁合同》所确定的租赁期限至2013年10月15日届满，故本院确认原、被告租赁合同关系已经届满终止。关于原告主张要求被告及第三人返还系争房屋的请求，本院认为，原、被告之间的租赁关系已经终止，故被告及第三人有义务返还房屋。关于原告主张的租金、使用费、滞纳金、违约金的请求，均符合合同约定和法律规定，故本院予以确认。审理中，原告表示被告交付的租赁保证金12，000元抵扣被告应付的租金及使用费，对此本院认为，于法不悖，予以准许。至于合同终止后的装饰装修问题，未形成附合的装饰装修，被告及第三人可予以搬走；已经形成附合的装饰装修，被告应予以拆除，原告不予赔偿或补偿，如被告拒绝拆除，原告可自行拆除。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海尚友物业管理有限公司、被告马学军之间关于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的租赁合同关系已期满终止；二、被告马学军、第三人马二力于本判决生效之日起十日内将上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋返还给原告上海尚友物业管理有限公司；三、被告马学军于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚友物业管理有限公司2011年11月1日至上述房屋实际返还之日的租金及使用费（租金及使用费计算方法：2011年11月1日至2013年10月15日的租金为124，200元；2013年10月16日至房屋实际返还之日的使用费，按照每月6，000元计算；另再扣除原告应返还的租赁保证金12，000元）；四、被告马学军于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚友物业管理有限公司逾期付款滞纳金10，000元；五、被告马学军于本判决生效之日起十日内支付原告上海尚友物业管理有限公司解约违约金12，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，204元，公告费560元，合计3，764元，由被告马学军负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 王燕华审 判 员 张 利人民陪审员 陆瑞兴二〇一四年二月十一日书 记 员 李 俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来源：百度“”