（2014）海中法民三终字第9号
裁判日期: 2014-02-10
公开日期: 2014-05-05
案件名称
程强与周少连、杨红英租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周少连,杨红英,程强
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海中法民三终字第9号上诉人（原审被告）：周少连，男，1970年3月12日出生，汉族。上诉人（原审被告）杨红英，女，1973年11月4日出生，汉族。上述两上诉人的委托代理人：符天，海南法立信律师事务所律师。上述两上诉人的委托代理人：韩玮，海南法立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程强，男，1965年8月29日出生，汉族。委托代理人万寅敏，海南昌宇律师事务所律师。上诉人周少连、杨红英因与被上诉人程强租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2013）龙民二初字第513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月5日受理后，依法组成由审判员廖端明担任审判长，审判员庹军、审判员符玉梅参加的合议庭对案件进行审理，并于2014年1月16日公开开庭进行了审理。上诉人周少连及其与杨红英的委托代理人符天、韩玮，被上诉人程强的委托代理人万寅敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：周少连、杨红英在海口市世贸南路26号建造一幢七层楼房，该楼房的第一层及地下室为海口金贸高级轿车修配厂；周少连、杨红英在海口金贸高级轿车修配厂旁边建造四间汽车美容店。2013年4月22日，程强和周少连、杨红英签订一份《汽车修配厂转让合同》，合同约定周少连、杨红英将海口金贸高级轿车修配厂转让给程强，合同租期至2019年6月31日止，如一方违约，应向对方支付150000元违约金。该合同第二条约定，周少连、杨红英以390000元的转让价将修配厂和四间汽车美容店的所有设备、设施及配件转让给程强。该合同第三条约定，程强向周少连、杨红英租赁海口市世贸南路26号第一层、地下室、第六层的609房和610房以及四间汽车美容店，海口市世贸南路26号第一层、地下室的月租金为40000元，四间汽车美容店自2014年7月1日起按年租金20000元计付，609房和610房按月租金500元计付。该合同第四条约定，周少连、杨红英将该修配厂的工商、税务、交通、消防、环保、代码证过户到程强名下。合同签订后，程强于2013年4月23日向周少连支付150000元，于2013年5月29日向周少连支付400000元，于2013年6月8日向周少连支付2000元，共计550000元，其中，设备及配件转让款390000元、厂房租金160000元（2013年6月1日至2013年9月30日）、609房和610房租金2000元（2013年6月8日至2013年8月8日）。2013年5月29日，周少连将该汽车修理厂、四间汽车美容店、609房和610房交付程强。随后，程强对该汽车修理厂进行经营。2013年6月17日，程强向周少连出具一份委托书，该委托书载明：“兹委托周少连为海口龙华金美修理厂办理工商、税务、交通等证件”。2013年6月24日，海口市龙华工商行政管理局为程强办理“海口龙华金美修理厂”的营业执照，该营业执照载明海口龙华金美修理厂经营地址为：“海口市龙华区秀英村世贸南路26－1号”。2013年6月25日，海口市国家税务局为程强办理税务登记证。2013年7月12日，程强以周少连、杨红英违约为由，提起民事诉讼。案在审理中，因程强主张双方于2013年4月22日签订的《汽车修配厂转让合同》有效与法院根据案件事实作出的认定不一致，法院对程强进行释明，并告知其可以变更诉讼请求，程强明确表示不变更诉讼请求。另查明，海口市世贸南路26号楼房、四间汽车美容店没有取得建设工程规划许可证。程强支付工人2013年6月1日至2013年6月26日的工资为21802元。程强在原审提出的诉讼请求为：1、确认程强与周少连、杨红英于2013年4月22日签订的《汽车修配厂转让合同》合法有效；2、解除程强与周少连、杨红英于2013年4月22日签订的《汽车修配厂转让合同》；3、周少连向程强返还设备转让款390000元、厂房租金160000元、员工宿舍租金2000元；4、周少连向程强赔付员工工资21820元；5、周少连向程强支付违约金150000元；6、杨红英对上述费用承担连带赔偿责任；7、本案诉讼费用由周少连、杨红英负担。原审法院判决认定：程强与周少连、杨红英签订的《汽车修配厂转让合同》，从合同的内容来看，其实际是厂房租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉案的海口市世贸南路26号楼房、四间汽车美容店至今未取得建设工程规划许可证，故《汽车修配厂转让合同》违反法律规定，合同无效。经法院释明，程强坚持认为合同有效并坚持原诉讼请求，故其诉讼请求，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决：驳回程强的诉讼请求。本案适用简易程序审理减半收取受理费5519元，由原告程强负担。上诉人周少连、杨红英不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一审法院以“涉案的海口市世贸南路26号楼房、四间汽车美容店至今未取得建设工程规划许可证”为由认定整个《汽车修配厂转让合同》无效，是明显适用法律错误的行为，二审法院应予纠正。2013年4月22日，周少连与程强签订《汽车修配厂转让合同》。其中主要约定，周少连将修配厂正大门一楼700多平方内的所有设备及设施，副一楼600平方米内的所有设备及设施，汽车美容店共4间门店内的所有设备及设施转让给程强；另周少连还将修配厂正一楼和副一楼，汽车美容店共4间以及员工宿舍出租给程强。细看此合同主要包括了两方面内容：一是设备及设施的转让，二是场地的租赁。涉案的海口市世贸南路26号楼房至今未取得建设工程规划许可证，但其结果也只是导致此合同中关于场地租赁部分的条款无效。根据《合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，涉讼合同场地租赁部分的条款无效，不影响该合同其他部分效力，该合同关于设备及设施的转让条款仍然有效。综上，一审法院以租赁物未取得建设工程规划许可证来认定整个《汽车修配厂转让合同》无效属适用法律错误，恳请二审法院依法撤销海口市龙华区人民法院作出的（2013）龙民二初字第513号判决书；改判《汽车修配厂转让合同》中除租赁条款外其他条款有效；由程强承担本案上诉费用。被上诉人程强辩称：周少连、杨红英与程强签订的《汽车修配厂转让合同》内容应当认定为三个组成部分，第一部分为：关于设备转让的约定；第二部分为：关于汽车修配厂、汽车美容店及员工宿舍的租赁约定；第三部分为：关于办证服务的约定。从合同三部分的内容约定来看，该合同实质就是周少连、杨红英想通过设备的转让和办证服务达到向程强转租汽车修配厂的目的，而程强积极受让设备以及要求周少连、杨红英办理相关证照也是为了租赁汽车修配厂后能够开展正常的经营，因此，《汽车修配厂转让合同》本质上就是汽车修配厂的租赁合同。一审法院根据该汽车修配厂租赁未取得建设工程规划许可证的事实，依法认定《汽车修配厂转让合同》无效，事实清楚，适用法律正确。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：程强与周少连、杨红英签订的《汽车修配厂转让合同》，约定周少连、杨红英将修配厂和四间汽车美容店的所有设备、设施及配件转让给程强以及程强向周少连、杨红英租赁海口市世贸南路26号第一层、地下室等房屋，该合同内容包含有设备、设施、配件的转让以及房屋租赁两部分内容。对于房屋租赁部分，由于租赁的建筑物至今未取得建设工程规划许可证，故《汽车修配厂转让合同》中涉及房屋租赁部分的约定无效，原审法院认定该部分合同无效正确。但周少连、杨红英将修配厂和四间汽车美容店的所有设备、设施及配件转让给程强属于将自己所有的财产进行转让，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，其所订立的转让合同条款合法有效，原审法院认定该部分约定无效不符合法律规定，应予纠正。由于《汽车修配厂转让合同》是部分有效，部分无效的合同，本院对合同效力作出确认后，基于合同效力而产生的权利义务，当事人可另案主张。综上，上诉人周少连、杨红英的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销海口市龙华区人民法院（2013）龙民二初字第513号民事判决；二、上诉人周少连、杨红英与被上诉人程强签订的《汽车修配厂转让合同》中除房屋租赁条款外的其他条款有效；一审案件受理费人民币5519元、二审案件受理费人民币11038元由被上诉人程强负担。本判决为终审判决。审判长 廖端明审判员 庹 军审判员 符玉梅二〇一四年二月十日书记员 何 军 搜索“”