（2013）鼓民初字第1047号
裁判日期: 2014-02-10
公开日期: 2015-12-10
案件名称
原告杨明与被告南京北木农副产品有限公司、章飞、张千虎、江苏省计划生育药具管理站房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
南京市鼓楼区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨明,南京北木农副产品有限公司,张千虎,江苏省计划生育药具管理站
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十八条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）鼓民初字第1047号原告杨明，男，汉族，1981年11月22日生，南京市鼓楼区艾达伦餐饮店业主，户籍在。委托代理人朱靖利，江苏宁联律师事务所律师。被告南京北木农副产品有限公司（以下简称北木公司），住所地在江苏省南京市鼓楼区湖南路37号。法定代表人张千虎，经理。被告张千虎，男，汉族，1981年4月12日生，汉族，北木公司法定代表人。两被告共同委托代理人朱玉同、傅俊波，江苏金港律师事务所律师。第三人江苏省计划生育药具管理站（以下简称省药具管理站），住所地在江苏省南京市鼓楼区湖南路**号。法定代表人金钟模，站长。委托代理人郭美芳，江苏焯燃律师事务所律师。原告杨明与被告北木公司、张千虎以及第三人省药具管理站房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨明及其委托代理人朱靖利，被告北木公司、张千虎的共同委托代理人朱玉同，第三人省药具管理站的委托代理人郭美芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨明诉称：2012年7月1日，原告与被告北木公司签订了《房屋租赁合同》，约定北木公司将本市鼓楼区湖南路37号房屋出租给原告，租赁期限为3年，第一年租金为220000元等。被告北木公司要求原告另支付房屋转租费160000元，定金100000元。合同签订后，原告按约向被告张千虎支付了房屋转让费及定金，被告北木公司工作人员章飞代为收取原告支付的房屋租金220000元。原告承租涉案房屋后，立即进行了装修，花费装修材料成本费261660元，支付装修工程款126000元，合计387660元。原告装修完毕后，于2012年8月16日正式开始经营。2012年9月28日，第三人得知被告北木公司未经其同意擅自转租，并改变租赁房屋用途后，立即停止向原告承租的房屋供电，导致原告无法开展经营。因双方协商未果，现诉至法院，请求判决：确认原告与被告北木公司之间签订的房屋租赁合同于2013年4月1日解除；被告北木公司返还原告房屋租金220000元、转让费160000元，并双倍返还定金共200000元；被告北木公司赔偿原告停业期间的员工工资损失247500元、经营利润损失979600元，合计损失1227100元；被告张千虎对被告北木公司的上述第二、三项债务承担连带责任；诉讼费由两被告共同负担。被告北木公司、张千虎辩称：一、被告张千虎主体不适格。张千虎系北木公司的法定代表人，其与原告之间的相关行为系职务行为。原告认可其合同相对人为北木公司，且原告支付房租、押金等均履行至北木公司账户。二、认可原告与北木公司之间的房屋租赁合同已解除，但涉案合同的解除时间为2013年1月12日。三、北木公司仅收取原告180000元租金，而非合同中约定的220000元，原告亦实际使用涉案房屋三个月，且原告曾表示同意支付该期间的租金。四、北木公司元员工章飞签署的100000元收条中，同时出现了“定金”和“订金”。原告提供的录音证据反映，原告事实上仅支付被告50000元押金。被告出具收条中的100000元应包含50000元押金，50000元装潢费。五、双方合同中未约定转让费，原告亦无证据证明支付了160000元转让费。北木公司在转租房屋前对涉案房屋进行过装修，转租后仅收取原告80000元装潢转让费。现该房屋继续由原告承租使用，原告主张被告返还该笔费用无事实和法律依据。六、原告明知涉案房屋系被告转租而来，由此产生的风险应由其自身承担。原告领取营业执照的时间为2013年4月26日，其主张在此之前的员工工资、经营利润损失亦无事实和法律依据。综上，请求法院依法判决。第三人省药具管理站述称：第三人系涉案房屋的产权人，2012年4月1日第三人将该房屋出租给被告北木公司使用。2012年9月第三人得知被告将涉案房屋转租后，立即与被告北木公司沟通并限期恢复用途，但被告不予理睬。第三人于2012年12月31日行使了合同解除权。原、被告之间的争议与第三人无关。经审理查明，本市鼓楼区湖南路37号第三层房屋，建筑面积约232平方米，产权系第三人省药具管理站所有。2012年4月1日，被告北木公司从第三人处承租了涉案房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第三人将涉案房屋出租给北木公司作为办公用房，不得从事其他经营活动，否则视为违约；租赁期限为3年，自2012年4月20日至2015年4月19日；北木公司不得擅自转租、改变房屋整体结构，如需装修，装修方案必须征得第三人同意，并保证房屋安全；如有一方发生违约行为，另一方有权解除合同等等。2012年7月7日，原告与被告北木公司签订了《房屋租赁合同》，约定：北木公司将涉案房屋出租给原告作为经营场所；租赁期限3年，自2012年7月1日至2015年7月9日；第一年使用费220000元，每年递增百分之五；北木公司应向原告提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通；租赁期间，若非北木公司主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，北木公司将押金及预付租金无息退还原告；如一方违约，按实际投入全额补偿等等。上述合同签订后，原告即向被告北木公司支付了房屋租金等费用，被告北木公司亦将该房屋交付原告使用。原告承租涉案房屋后，对该房屋进行了装潢，并在此开展餐饮等经营。2012年9月28日，第三人以被告北木公司未经其同意，擅自将涉案房屋转租给原告作为经营场所为由，停止向涉案房屋供电。断电后，原告实际未再开展经营。同年12月31日，第三人向被告北木公司发出了《关于解除房租租赁协议的通知》，称因北木公司擅自转租构成违约，遂决定与其解除房屋租赁协议，并要求北木公司于通知送达后三日交还涉案房屋等。2013年1月12日，原、被告曾就本案纠纷进行沟通协商。原告称因第三人对涉案房屋停电致使其无法开展经营，表示不再承租涉案房屋，但双方就原告已付房屋租金等费用处理未能协商一致。2013年3月29日，原告与第三人重新签订了《房屋租赁协议》，明确第三人将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。2013年4月26日，原告以涉案房屋为经营场所，领取了个体工商户营业执照，在此经营本市鼓楼区艾达伦餐饮店。庭审中，原告为证明其主张，提供如下证据：1、收条二份及对应的银行刷卡交易单二张、银行对账单一份，证明原告已向被告支付房屋租金220000元，其中，2012年7月7日银行转账180000元，被告北木公司工作人员章飞向原告出具收条，向被告张千虎银行转账支付房屋租金30000元，原告称剩余10000元租金为现金交付，此外，章飞及被告张千虎另收取原告定金100000元；2、2013年1月12日谈话录音摘要，证明被告张千虎认可收取原告转让费现金160000元，房屋租金220000元；3、员工工资表、劳动合同书一组，证明因被告北木公司擅自转租后，第三人对涉案房屋停电，致使原告无法经营，产生停业期间的员工工资损失247500元；4、2012年9月经营表及经营明细单一组，证明原告2012年9月份的实际经营额为211513元，该月净利润为139943元，参照该月经营利润情况，原告2012年9月28日至2013年4月1日期间的经营利润损失979600元。经质证，两被告对原告证据1的真实性无异议，被告北木公司确认共收取原告310000元，但对于该钱款性质前后陈述不一，其先称已收到原告房屋租金180000元，收条100000元中的50000元为收取原告房屋押金，另50000元及银行转账的30000元共80000元为收取原告装潢转让费，后又称收取原告310000元中有220000元为租金，剩余90000元为转让费；2、对证据2的谈话经过予以认可，但认为提供的谈话录音摘要断章取义，被告张千虎未承认收取原告160000元转让费及220000元租金；3、对证据3、4的真实性无法确认，2012年8月、9月原告正常经营，该期间支付的人工工资系其自身经营成本，原告经营收入并无正规发票予以证明，且原告于2013年4月26日才领取个体工商户营业执照，其主张之前的所谓员工工资、经营损失无法律依据。被告北木公司为证明原告尚欠其涉案房屋转让费100000元，提供了原告于2012年7月9日出具的欠条一份。原告质证后，对该证据的真实性不持异议，但认为其与被告协商的转让费为160000元，该160000元转让费已陆续以刷卡或现金方式支付完毕，但未提供相应证据予以证明。第三人质证后，对原、被告提供证据的真实性均无法确认，亦认为与其无关。因原、被告双方意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、收条、银行对账单、照片、个体工商户营业执照、欠条、解除房屋租赁协议的通知及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告北木公司依据与第三人所签租赁合同取得本市鼓楼区湖南路37号第三层房屋使用权后，又将该房屋转租给原告，则该转租合同系原、被告之间的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告北木公司与第三人之间的房屋租赁合同截止2015年4月19日届满，则原告与被告北木公司之间的转租合同超过被告北木公司剩余租赁期限的部分，应认定为无效。第三人知晓被告北木公司转租涉案房屋后，停止向该房屋供电。同年12月31日，第三人以被告北木公司未经其同意擅自转租为由，与被告北木公司解除了双方之间的房屋租赁合同。2013年1月12日，原告明确提出不再承租涉案房屋，被告北木公司亦对原告提出解除合同予以同意，故本院确认双方之间的租赁合同自2013年1月12日起解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，根据原告提供的银行汇款凭据、收条等证据，可以证明其承租房屋后已向被告北木公司支付310000元，被告北木公司亦确认已收取原告上述钱款，但对于上述钱款的性质双方陈述不一。原告称上述钱款中的100000元系向被告北木公司支付的定金，主张被告双倍返还定金。原告于2012年7月7日向被告北木公司转账支付100000元，被告北木公司出具的收条中对该笔钱款的性质并无明确约定。庭审中，被告北木公司亦称该钱款相当于押金。结合原告证据及双方陈述，本院认为该100000元并无定金属性，合同解除后该100000元被告北木公司应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。2012年9月28日，因第三人主张权利后，原告客观上无法使用涉案房屋，则对于此后原告预付的房屋租金，被告北木公司应予以退还。本院结合本案案情认定，合同解除前原告应承担的房屋租金为55000元（220000÷12×3）。故以上各项，扣除原告应承租的55000元租金，原告与被告北木公司之间合同解除后，被告北木公司应返还原告255000元。原告称被告已收取其转让费160000元，主张被告返还该转让费，但未提供充分证据予以证明该转让费已实际支付，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的2012年9月28日至2013年4月1日止的停业期间的员工工资损失247500元、经营利润损失979600元，合计损失1227100元。本院认为，2012年9月28日第三人对涉案房屋停电后，因原告无法开展经营客观上产生员工工资损失。2013年1月12日，双方协商合同解除事宜后，原告对无法承租使用涉案房屋系明知，在此情况下，继续支付员工工资系扩大其损失范围。原告主张经营利润损失，但未提供相关纳税凭据予以证明，且其于2013年4月26日才领取个体工商户营业执照，故其主张在此之前的经营利润损失，并无法律依据。由于原告经营餐厅属实，损失客观存在，但未提供充分证据证明该项损失的具体金额，本院结合原告经营规模、停业前员工工资支付等情况以及当事人过错程度等，酌情确定被告北木公司赔偿原告损失50000元。原告另主张被告张千虎对被告北木公司的债务承担连带责任，被告张千虎虽系北木公司的股东及法定代表人，但原告未提供证据证明两被告之间存在人格混同，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杨明与被告南京北木农副产品有限公司之间签订的《房屋租赁合同》自2013年1月12日起解除。二、被告南京北木农副产品有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告杨明255000元。三、被告南京北木农副产品有限公司于本判决生效之日起七日赔偿原告杨明损失50000元。四、驳回原告杨明的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19820元，由原告杨明负担13820元，被告南京北木农副产品有限公司负担6000元（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 李义军代理审判员 李佳萱代理审判员 朱玉梅二〇一四年二月十日见习书记员 李 莉 来源：