（2013）长中民三终字第00298号

裁判日期: 2014-02-10

公开日期: 2014-11-05

案件名称

长沙君合物业管理有限责任公司与李芳、李红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省长沙市中级人民法院

所属地区

湖南省长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长沙君合物业管理有限责任公司,李芳,李红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

湖南省长沙市中级人民法院民事判决书（2013）长中民三终字第00298号上诉人（原审被告）：长沙君合物业管理有限责任公司，住所地长沙市黄兴中路101号万代广场1708房。法定代表人周建辉，董事长。委托代理人李翔，湖南如金律师事务所律师。委托代理人邹鹏，湖南如金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李芳。被上诉人（原审原告）李红。委托代理人肖宴生，男，1946年9月5日出生，汉族。上诉人长沙君合物业管理有限责任公司因与被上诉人李芳、李红房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2012）开民一初字第02944号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：李芳、李红与长沙万代广场物业发展有限公司于1999年10月26日签订《商品房购销合同》一份，约定李芳、李红向长沙万代广场物业发展有限公司购买万代广场夹层J288A商铺，建筑面积16.53平方米，总价款为29.9286万元。长沙君合物业管理有限责任公司向原审法院提供了一份长沙君合物业管理有限责任公司（甲方）与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司（乙方）于2008年8月26日签订的《商铺租赁合同》，该合同约定甲方将长沙市黄兴中路76号“万代广场商铺”一层及夹层（其中包括李芳、李红的商铺）出租给乙方；甲方保证在本合同签署前，已得到商铺全体业主的授权，有权将上述房屋提供给乙方作为商场经营，如确因客观原因在本合同签署前有少数业主尚未向甲方授权，则甲方保证在本合同签署后，负责解决好上述少数业主的授权问题，保证不因此影响乙方对商铺的正常经营、使用。甲方保证甲方向乙方出租商铺不会违反甲方对任何第三方需承担的合同义务、亦不会侵犯或损害任何第三人的合法权益，如因甲方不具备或不完全具备商铺的出租权利问题，而引发任何纠纷或争议，一概由甲方负责解决，与乙方无关；租赁期自2008年9月1日至2020年8月31日；本合同生效之日起，每24个月为一个租赁期，每一个租赁周期租金和管理费在上租赁周期的基础上递增百分之五；甲方与业主之间的权利义务关系、利益分配由甲方自行解决，与乙方无关，合同期间乙方只与甲方产生租赁关系，不与商铺产权方发生任何关系。长沙君合物业管理有限责任公司提供的一份万代一层商铺租金发放明细表注明“其中三个月租金按合同规定提出两个月租金作为中介佣金，故发放一个月租金”，李芳、李红在该表上签字确认已领取夹层J288A号铺位2009年5月1日-7月31日的租金459元（面积为16.53平方米，单价为27.75元／平方米）。长沙市潮流堂企业策划管理有限公司于2010年9月7日向长沙君合物业管理有限责任公司作出《关于租金事宜的函告》，内容包括“由于长沙君合物业管理有限责任公司未妥善处理与万代业主的授权关系，致长沙市潮流堂企业策划管理有限公司被业主诉诸法院，长期陷入诉累，承租权利无法保障…在诉讼未决期间，将暂停支付夹层的租金”。长沙君合物业管理有限责任公司于2010年9月12日向长沙市潮流堂企业策划管理有限公司作出《长沙君和物业管理有限公司函》，内容包括“长沙市潮流堂企业策划管理有限公司应在2010年9月20日之前依约支付租金及相关费用，支付2010年6月1日至2010年7月10日所少付的部分租金及相关费用”。长沙市潮流堂企业策划管理有限公司于2010年9月19日以长沙君合物业管理有限责任公司为被告向原审法院提起诉讼，以长沙君合物业管理有限责任公司未依约取得商铺全体业主的授权致长沙市潮流堂企业策划管理有限公司陷入诉累及政府修筑地铁影响经营为由请求解除《商铺租赁合同》等；长沙君合物业管理有限责任公司于2010年12月3日就长沙市潮流堂企业策划管理有限公司提起反诉，其反诉状中明确其已取得商铺大部分业主授权，可以代授权业主行使权利，将门面整体出租。长沙市潮流堂企业策划管理有限公司单方解除合同，拖欠租金构成根本违反合同，请求判决长沙市潮流堂企业策划管理有限公司支付交还商铺前占用商铺的租金及管理费等。该案尚在审理中。因长沙君合物业管理有限责任公司未向李芳、李红支付夹层J288A商铺的租金，李芳、李红于2011年7月向长沙君合物业管理有限责任公司作出《撤销招商授权的通知》，内容包括“李芳、李红撤销长沙君合物业管理有限责任公司的针对李芳、李红商铺的招商授权；保留追讨长沙君合物业管理有限责任公司拖欠商铺租金的权利；要求长沙君合物业管理有限责任公司将李芳、李红的商铺恢复原状，尤其要恢复开发商在李芳、李红商铺四角设定的界桩，经李芳、李红验收后尽快将商铺交还给李芳、李红；在长沙君合物业管理有限责任公司未将商铺交还本人前，长沙君合物业管理有限责任公司必须赔偿占铺期间造成的所有经济损失”。万代广场夹层业主于2011年7月、2011年12月22日向长沙君合物业管理有限责任公司及其董事长作出书面通知，内容包括“再次要求长沙君合物业管理有限责任公司将李芳、李红的铺面恢复原状交还给李芳、李红，尤其是要恢复商铺四角的界桩，否则李芳、李红将不能找到自己店铺的位置，如长沙君合物业管理有限责任公司不恢复原状，长沙君合物业管理有限责任公司必须承担一切责任；已于2011年7月去函终止了授权，在长沙君合物业管理有限责任公司将商铺恢复原状交还之前，长沙君合物业管理有限责任公司必须赔偿因此造成的经济损失，并在此申明保留继续追讨之前拖欠租金的权利”。长沙君合物业管理有限责任公司于2012年7月19日作出通知，内容包括“现儿童商品、教育服务类项目已整体租下商铺一、夹、二层，为保证承租商尽快进场装修，即日起商场开始清场，请现在还未退场的经营者在两日内自行退场。逾期不退场，施工人员将协助清场”；于2012年9月8日作出公告，内容包括“为保证承租商尽快进场装修，即日起商场开始清场，请现在还未退场的经营者即行退场。逾期不退场，施工人员将协助清场”。另查明，王菊辉、熊伟等37位（其中包括本案李芳、李红）长沙万代商铺业主以长沙君合物业管理有限责任公司为被告向原审法院起诉，请求长沙君合物业管理有限责任公司支付拖欠的商铺租金、占据商铺造成的损失、恢复商铺原状并向业主移交等，37位业主均主张长沙君合物业管理有限责任公司未取得其合法授权擅自将商铺出租。长沙君合物业管理有限责任公司向原审法院提供了33份委托书拟证明依据该33份委托书，其获得了相应业主的授权，李芳、李红等37位业主认为其从未出具委托书，委托书系伪造，签名系复印上去的。中国广州分析测试中心司法鉴定所受原审法院委托于2013年1月23日就长沙君合物业管理有限责任公司在上述37案中提供的2008.9.5委托书上的王菊辉签名、2006.12.14委托书上的熊伟签名的真实性及是否为复印件作出中广测（2013）文鉴字第0008号司法鉴定意见书，受理日期：2013年1月18日；检案摘要：据委托材料介绍，因审理李红、李芳等37人与长沙君合物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案的需要，委托我所对送检的上述两份《委托书》进行鉴定；鉴定意见：1、送检落款日期为“2008年9月5日”的《委托书》上的“王菊辉”签名是复印件，与无署期的王菊辉在法庭书写的其本人签名“王菊辉”不是出自同一人的笔迹。2、送检落款日期为“2006年12月14日”的《委托书》上的“熊伟”签名是复印件，与无署期的熊伟在法庭书写的其本人签名“熊伟”不是出自同一人的笔迹。原审法院于2013年1月31日就举证责任通知长沙君合物业管理有限责任公司，告知其经原审法院申请，已将其提交的33份《委托书》（其中包括署名为李芳、李红的委托书）中的落款署名为“王菊辉”、“熊伟”的两份委托书委托相关鉴定机构进行了司法鉴定，鉴定报告已送达各方当事人。因其主张33份《委托书》是真实的，故通知其对余下的31份委托书的真实性承担举证责任。长沙君合物业管理有限责任公司务必在收到本通知之日起10日内向原审法院提交鉴定申请（同时预交相关的鉴定费用）。逾期，原审法院将依法裁决。长沙君合物业管理有限责任公司未在通知规定期限内向原审法院申请鉴定（预交鉴定费用）。湖南华信求是地产矿产与资产评估有限公司受湖南省长沙市中级人民法院委托就长沙市黄兴中路87号万代广场部分商铺的租金价值于2010年11月25日出具湘求是资评报字（2010）第B-52号资产评估报告书，评估结果有效期：根据国家有关规定，评估结果有效期自2010年9月15日起至2011年9月14日止，超过上述有效期限，需重新进行资产评估；评估结论：谭玲、汤秀桃所有的夹层J618A号商铺在2009年1月至12月的月租金为96元／㎡，2010年1月至2010年6月的月租金为99元／㎡，2010年7月至2010年9月的月租金为86元／㎡，租金年增长率为3%。湖南省长沙市中级人民法院（2012）长中民三终字第1197号民事判决书中查明，长沙君合物业管理有限责任公司系部分万代商铺业主自发成立的组织。万代商业广场的部分业主授权长沙君合物业管理有限责任公司对其所有的物业统一对外招租。原审法院认为：一、当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。长沙君合物业管理有限责任公司向原审法院提交了一份署名为李芳、李红的《委托书》拟证明其出租夹层J288A商铺已经李芳、李红的合法授权，李芳、李红对该《委托书》的真实性提出异议。长沙君合物业管理有限责任公司于其与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司一案的反诉状中自认其仅取得商铺大部分业主授权而非全部业主的授权。鉴于与本案相关的两案中的《委托书》经鉴定其上的业主署名与业主在法庭书写的其本人签名不是出自同一人的笔迹。经原审法院释明，长沙君合物业管理有限责任公司未就本案《委托书》的真实性申请鉴定，故长沙君合物业管理有限责任公司提供的《委托书》因无法确认真实性，原审法院不予采纳；二、李芳、李红从长沙君合物业管理有限责任公司处多次受领其所有的夹层J288A商铺的租金，于2011年7月向长沙君合物业管理有限责任公司作出的《撤销招商授权的通知》明确由长沙君合物业管理有限责任公司恢复商铺原状并承担租金损失，即李芳、李红并无接受长沙君合物业管理有限责任公司与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司签订的《商铺租赁合同》的约束力的意思表示。代理权是代理人以被代理人的名义进行意思表示或者接受意思表示并使其效果直接归属于被代理人的一种权限，将直接影响被代理人的权利义务。李芳、李红从长沙君合物业管理有限责任公司处受领了租金，但该行为与代理权的设定权限相差悬殊，故不能当然认定长沙君合物业管理有限责任公司取得了代理权。长沙君合物业管理有限责任公司提交的其与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司签订的《商铺租赁合同》中明确约定合同期间长沙市潮流堂企业策划管理有限公司只与长沙君合物业管理有限责任公司产生租赁关系，不与商铺产权方发生任何关系，该约定排除了李芳、李红就该合同向长沙市潮流堂企业策划管理有限公司主张权利亦无需对长沙市潮流堂企业策划管理有限公司承担义务，据此可以推定长沙君合物业管理有限责任公司在签订该合同时并无代理之意。综上，长沙君合物业管理有限责任公司主张其与李芳、李红系委托关系，其仅代发代收租金的抗辩，原审法院不予采纳。故李芳、李红多次从长沙君合物业管理有限责任公司处受领租金的行为应推定为李芳、李红允许长沙君合物业管理有限责任公司使用、收益李芳、李红所有的夹层J288A商铺，长沙君合物业管理有限责任公司向李芳、李红支付租金；三、长沙市潮流堂企业策划管理有限公司于2011年12月31日退场，长沙君合物业管理有限责任公司分别于2012年7月、9月就商铺清场作出通知、公告，故长沙君合物业管理有限责任公司至2012年7月尚未向李芳、李红交付夹层J288A商铺。湘求是资评报字（2010）第B-52号资产评估报告书载明评估结果有效期为2010年9月15日至2011年9月14日，超过上述有效期限，需重新进行资产评估，李芳、李红诉请按湘求是资评报字（2010）第B-52号报告书中夹层业主谭玲商铺的评估标准赔偿2011年8月至2012年7月期间占据李芳、李红商铺造成的损失，原审法院不予采纳。长沙君合物业管理有限责任公司未举证其已向李芳、李红支付2010年5月至2012年7月期间占用李芳、李红商铺的费用，原审法院酌定长沙君合物业管理有限责任公司按原租金标准向李芳、李红支付2010年5月至2011年7月期间的商铺租金及赔偿2011年8月至2012年7月期间占用商铺的损失12393元（459元／月×27个月），李芳、李红诉请超过部分，原审法院不予支持。四、李芳、李红诉请长沙君合物业管理有限责任公司恢复商铺原状（包括商铺四角设置的界桩）并向李芳、李红交付，因涉及到其他业主的利益，李芳、李红不能代表其他业主的意思表示及相关利益，故本案不宜处理，李芳、李红可另行处理。该项诉请，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第一百四十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条之规定，判决如下：一、长沙君合物业管理有限责任公司于本判决生效之日起五日内向李芳、李红李红、李芳支付12393元；二、驳回李红、李芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费419元，由长沙君合物业管理有限责任公司承担。上诉人长沙君合物业管理有限责任公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与万代广场其他大部分授权业主系委托关系；2、上诉人整合商铺后租赁给实际使用人的行为不是承租人转租谋利的商业行为，不能认定双方系租赁关系；3、虽然被上诉人未向上诉人出具书面招商授权委托书，但被上诉人的行为足以认定其知晓并确认该委托关系；4、虽然上诉人主张系租赁关系，但本案并无直接的证据证明双方系租赁关系，且与其他证据所证明的委托关系不符；5、由于双方系委托关系，故上诉人在招商过程中产生的权利义务关系应由被上诉人自行承担，在上诉人没有过错的情况下，上诉人不承担对被上诉人的租金支付责任。综上，上诉人不服，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李芳、李红答辩称，1、被上诉人从来没有和上诉人签订过任何授权委托书，其他案例中一审法院对本案物业经营权的认定，违背了事实，应不予采信；2、商场招商本就不需要上诉人这个中间利益层，上诉人称其行为不是承租人转租谋利的商业行为不属实，不能采信；3、代收租金的要件是委托人与第三人办好所有合同手续后，再因为自身的需要委托代理人替他代收，上诉人与被上诉人之间不是代收代付租金的关系。因此，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院二审过程中，上诉人长沙君合物业管理有限责任公司未向本院提交新的证据。被上诉人李芳、李红向本院提交如下证据：1、锦绣中环大厦租赁合同一份（未提供原件），拟证明参考同地段的楼盘，上诉人以远低于市场租价强迫被上诉人与之签订委托合同，被上诉人可以直接与商户签订合同。2、万代商场业主于2013年4月18日向君合公司发的函（未提供原件），拟证明万代商场200多户业主集体联名不准许君合公司占据商铺。3、万代商场商铺租赁合同意向书三份及补充条款一份（未提供原件），拟证明商场的招商不需要中间利益层来委托，完全可以自己与商家签订租赁合同。4、上诉人申请的万代广场商铺租金价格评估报告（未提供原件），拟证明上诉人截留了部分租金没有交付给被上诉人。上诉人长沙君合物业管理有限责任公司的质证意见是：对证据1和2的真实性和关联性均有异议，对证据3和4的真实性无异议，但证据3的三份合同已经无法履行，证据4上诉人该给业主的租金已经全部给了。本院对上述证据认证如下：对被上诉人李芳、李红提交的证据1和2，其均未提交原件，本院不予认定。对证据3，虽然上诉人对该证据的真实性无异议，但是该三份合同与本案无直接关联，本院不予审查认定。对证据4，该评估报告是上诉人单方委托湖南茗荃房地产评估有限公司所做，本院在其他相关案件中已经启动了重新鉴定，故本院对证据4不予认定。本院另查明，邹顺连、欧阳锦等38户（包括本案上诉人）长沙万代商铺业主向长沙市开福区人民法院起诉长沙君合物业管理有限责任公司，开福区人民法院判决后，邹顺连、欧阳锦等38户（包括本案上诉人）均向本院提出了上诉。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点为上诉人长沙君合物业管理有限责任公司与被上诉人李芳、李红之间是否构成委托关系，上诉人是否应当支付和赔偿被上诉人的租金。本案中，上诉人长沙君合物业管理有限责任公司认为其与被上诉方系委托关系，因实际使用人拖欠租金导致产生诉讼，上诉人没有过错不应承担支付租金的责任。本院认为，上诉人与被上诉人之间不构成委托关系，上诉人占有、使用及对外租赁被上诉人的商铺应当向被上诉人支付租金。理由如下：第一、从上诉人提交的证据来分析，上诉人提交了一份为被上诉人署名的《委托书》拟证明其出租被上诉人的商铺已经被上诉人的合法授权，而被上诉人对该《委托书》的真实性提出异议，在一审过程中，与本案相关的两案中《委托书》经鉴定其上的业主署名与业主在法庭书写的其本人签名不是出自同一人的笔迹。经一审法院释明，上诉人未就本案《委托书》的真实性申请鉴定，故上诉人提供的《委托书》因无法确定其真实性，本院不予采信。第二、从上诉人的自认来分析，上诉人在上诉陈述及其与长沙市潮流堂企业策划管理有限公司一案的反诉中自认其仅取得商铺大部分业主授权而非全部业主的授权。因此，上诉人在明知被上诉人未对其授权的情况下仍与第三人签订租赁合同，处分被上诉人所有的商铺，属于无权处分行为。第三、从被上诉人从上诉人处领取租金来分析，被上诉人虽然从上诉人处受领了租金，但是该行为并不当然就可以推定上诉人与被上诉人之间构成了实际委托关系，双方之间的委托合同关系确立应有明确的权利义务约定和实际履行的存在。被上诉人从上诉人处领取租金的行为仅应推定为被上诉人允许上诉人使用、收益被上诉人所有的商铺，上诉人向被上诉人支付租金。在被上诉人向上诉人明确作出《撤销招商授权的通知》后，上诉人继续占有、对外租赁属于无权占有和处分行为，侵害了被上诉人的财产权益，应当承担侵权损害赔偿责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。上诉人长沙君合物业管理有限责任公司的上诉理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费419元，由长沙君合物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　周　坤审判员　熊　伟审判员　刘完玲二〇一四年二月十日书记员　毛　韧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”