（2013）通中民终字第1872号

裁判日期: 2014-02-10

公开日期: 2014-12-28

案件名称

彭小仙与南通亚伦家纺城置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南通市中级人民法院

所属地区

江苏省南通市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

彭小仙,南通亚伦家纺城置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南通市中级人民法院民事判决书（2013）通中民终字第1872号上诉人（原审原告）彭小仙。被上诉人（原审被告）南通亚伦家纺城置业有限公司，住所地南通市通州区川姜镇南通家纺城华润路27号。法定代表人刘斌。委托代理人王羽、沈琦。上诉人彭小仙因与被上诉人南通亚伦家纺城置业有限公司（以下简称亚伦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2013）通民初字第0019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，经南通市通州区有关部门规划，南通市通州区川姜镇人民政府和亚伦集团共同研究决定，利用亚伦公司投资建设家纺城成品大楼1幢（又称家纺城研发中心大楼），尝试开发家纺成品经营。2010年12月亚伦公司采用免费试用成品大楼商铺（一至四层分割商铺）两年的方法进行招租，招租1569个商户。2010年12月25日，彭小仙（乙方）与亚伦公司（甲方）签订协议书，协议约定：1、甲方提供家纺城成品大楼内商铺从双方订立协议之日起两年内给乙方按照协议约定条件免收租金、物业管理费、市场管理费、政府规费。乙方向甲方交纳诚信守约保证金1万元，两年中如乙方无违反合同约定条件，合同到期后，甲方五日内退还全额保证金；2、乙方主要义务为，乙方从商铺位置摇号结束后十日内必须开张经营，乙方必须从摇到商铺位置号之日起三个月内自行按照甲方样板房标准的展具、展架、门楣，按照协议约定经营的产品展示布置到位，乙方从开张营业之日起开门营业天数（无特殊情况下）必须达到甲方成品大楼开张营业天数的98%；3、甲方主要义务为，乙方免费使用商铺合同到期前六个月有权按照如下优惠价格一次性买断甲方永久性产权，以一个单间17.5平方米为标准，四楼15万、三楼17万、二楼22.5万、一楼27万，乙方免费使用商铺两年到期后有权同等条件优先租用甲方商铺，甲方摇号结束十天内组织成品大楼开张营业。亚伦公司于2011年1月17日、18日两天组织摇号（采用抓纸条方式），19日、20日两天集中交付商铺，彭小仙摇到的商铺于2011年1月23日移交。彭小仙选定四楼用于经营家纺系列玩具产品，交纳保证金1万元。彭小仙领取商铺后只需放置展具、展架，设置门楣即可经营。2011年3月16日亚伦公司为家纺城成品大楼举行开业仪式。2012年2月左右，成品大楼因市场经营状况不佳，部分经营户开始退租。同月29日亚伦公司以南通家纺城成品大楼物业管理办公室名义向各经营户发出1份告知书，主要内容涉及以下方面：凡在大楼经营的客户必须树立信心；对继续经营丧失信心者可书面申请终止协议；对确需办理退房者，根据退租商铺层次安排了时间。同时在该份告知书中还提到大楼自2011年3月16日开张营业。之后经营者陆续退租，至2012年8月共计退租1549户，剩余20户未退，即彭小仙及另外19人（另案起诉，在本案审理过程中又退租1户）。审理中，亚伦公司提供案外人黄健、张剑波、盛跃跃的申请书、退租商铺移交单、退租结算单、公证书，证明绝大部分经营户退租系自愿，并未强迫退租。2012年11月5日南通市通州区川姜镇人民政府出具1份情况说明，陈述绝大部分承租户系因经营业绩不佳，到企业和政府要求退还保证金、归还商铺，政府要求亚伦公司从大局出发，退还保证金，至2012年10月共计退租1549户。2012年11月6日南通市通州区川姜供水服务有限公司出具1份证明，陈述南通家纺城成品大楼2012年1月-6月用水21400吨，水费80041元。亚伦公司提供2012年3月9日电费发票，证明期间交纳电费793148.40元。彭小仙陈述要求亚伦公司赔偿20万元的依据为：租赁住房租金每年6000元、租赁库房租金每年7200元、之前店面租金每年21000元、之前销售玩具每年收入20万元，现在主张的20万元系估算，没有具体依据。原审法院认为，双方签订的协议书系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。关于彭小仙主张的推迟营业3个月损失问题。双方签订协议之后，亚伦公司在合理期间内将商铺交付彭小仙，彭小仙在拿到商铺之后完全可以根据实际情况自行确定开业时间，2011年3月16日亚伦公司仅是为家纺城成品大楼举行开业仪式，是为了营造经营氛围对成品大楼所作的宣传，彭小仙在接受承租商铺后即可开张营业，与亚伦公司为营造经营氛围举行开业仪式并无冲突，彭小仙要求亚伦公司承担推迟营业3个月损失没有事实和法律依据，不予支持。关于彭小仙主张的正常营业期间损失问题。经审查，亚伦公司于2012年2月19日发出的告知书并未有强迫彭小仙退房的意思表示，仅是在有部分经营户退租的情况下，根据大楼经营实际情况，让未退租的经营户根据自身情况作出选择，在承租户经营过程中，亚伦公司亦未有强迫彭小仙退租的行为，亚伦公司提供的水、电费发票证实其一直在履行协议，造成家纺城无经营氛围的原因系由于大部分承租户因经营业绩不佳而纷纷退租，对此，亚伦公司并无过错，故对于彭小仙要求亚伦公司承担正常营业期间损失的诉请，不予支持。关于彭小仙主张的其关闭以前商铺，与亚伦公司签订租期两年的协议，为此租赁住房、厂房及仓库，要求赔偿的问题。原审法院认为，协议系双方当事人自愿签订，彭小仙选择与亚伦公司签订协议，系为了将来获得更大的经济利益，与此同时，也应当预测到经营可能存在的风险，彭小仙应当根据自身实际情况慎重作出是否签订协议的选择，其既然选择与亚伦公司签订协议，意味着彭小仙自愿承担将来可能存在的风险。彭小仙按照协议约定关闭以前商铺，为了履行协议租赁住房、仓库等，均系其根据自己经营需要自愿作出的行为，双方协议中并未有关闭商铺损失以及租赁住房、仓库等开支由亚伦公司承担的约定，故彭小仙要求亚伦公司承担上述损失亦没有法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决驳回彭小仙要求亚伦公司赔偿损失20万元的诉讼请求。案件受理费4300元，由彭小仙负担。宣判后，彭小仙不服，向本院提起上诉称，根据原审查明的事实足以证明亚伦公司迟延3个月营业的事实。市场的培育需要时间，可亚伦公司在本人经营不到一年时间就策划退房行动，并以“政府要求”为由要求办理退房手续，可见亚伦公司想要违背双方签订的协议。亚伦公司与政府为尝试开发家纺成品经营所应当承担的风险不应由我承担。协议履行期间，亚伦公司利用门市办画展，动员退房过程中打伤其他经营户并非法扣押其他商铺内的财产，两部电梯停用，关闭部分大门。本人严格履行双方协议，退租原本盈利中的门市，并且提供了此前经营中盈利的证据，亚伦公司违约造成了本人的损失，因此本人要求亚伦公司赔偿20万元有凭有据。请求撤销原判，依法改判。亚伦公司答辩称，签订合同后，我公司按协议约定交付了商铺，彭小仙可自行开业。其开业时间与我公司举办开业仪式没有关联。双方之间签订的协议已经正常履行完毕。彭小仙诉称的20万损失没有事实依据，也无法通过评估确定彭小仙主张的损失与协议履行过程相关，其未取得预期利润是因市场经营中大部分承租人无法维持而退租造成没有经营氛围。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。彭小仙在本院审理中陈述，2011年1月23日领取商铺钥匙后，于当月开始营业。后又改称装修了十来天，于2月份开始营业，不及时开业需要缴纳罚款。其位于成品大楼的商铺经营至2012年5月28日，此后未继续营业，目前商铺钥匙仍由彭小仙持有。本院认为，本案双方的争议焦点为：1、亚伦公司在合同履行中是否存在违约行为；2、彭小仙要求亚伦公司赔偿20万损失有无依据。关于争议焦点1，双方签订的协议书系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自权利义务。协议约定摇号结束后十日内必须开张营业，对双方均具有拘束力。彭小仙在领取商铺钥匙后不久即已实际开始营业，可见在亚伦公司交付商铺时成品大楼已经初步具备了营业条件，其举行开业仪式的时间并未对彭小仙的实际开业时间造成迟延。此后，亚伦公司因成品大楼经营状况不佳、部分经营户开始退租而发出告知书，该告知书并未要求经营者退租，而是让经营者自己选择是否终止协议的履行，并且鼓励经营户要树立信心培育市场，努力扭转局面。在经营期间，亚伦公司举办画展，虽利用了大楼的部分公共区域，但此系为扩大成品大楼知名度而进行的系列宣传活动之一，主题与成品大楼进行家纺成品经营相关联，并不构成违约。亚伦公司在绝大部分经营户退租后，停运了部分电梯，关闭部分大门，也系为了减少运营成本，降低损失，但成品大楼始终未闭门歇业。彭小仙并未提交证据证明亚伦公司人员以暴力行为胁迫其他商户退租，故对该上诉理由本院亦无法采信。关于争议焦点2，彭小仙主张的租赁住房及仓库的费用，系经营中的必要开支和投入。此前的店面租赁合同已经履行到期，该店面租金与本案无涉。关于彭小仙所称此前经营玩具年收入20万元的问题，一方面，其对该主张并未提供充分的证据予以证明；另一方面，彭小仙与亚伦公司签订案涉协议，应当意识到可能存在的商业风险，其接受协议的约定，由此产生的经营风险应当由其自行承担。现成品大楼未能形成较好的经营氛围，由此带来的商业风险应由彭小仙自行承担。因此，彭小仙主张亚伦公司赔偿20万元损失，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，彭小仙的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人彭小仙负担。本判决为终审判决。审　判　长　　倪红晏代理审判员　　季建波代理审判员　　曹　璐二〇一四年二月十日书　记　员　　顾萌萌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；关注微信公众号“”