（2014）穗中法民五终字第12号
裁判日期: 2014-02-10
公开日期: 2014-03-19
案件名称
刘力源、孔婉琪与古韧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(1)
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
古韧,刘力源,孔婉琪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第七十四条，第七十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第12号上诉人（原审被告）：古韧，女，汉族，1979年11月10日出生。委托代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘力源，男，汉族，1987年4月9日出生。被上诉人（原审原告）：孔婉琪，女，汉族，1986年12月27日出生。两被上诉人共同委托代理人：温文剑，广东元道律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：黄盛安，广东元道律师事务所实习律师。上诉人古韧与被上诉人刘力源、孔婉琪因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第828号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年9月18日，古韧（为甲方、卖方）与刘宏滨（为乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，约定：买卖的房屋为越秀区中山一路金羊三街12号2201房，建筑面积75.3平方米，总成交价2550000元；甲乙双方一致同意乙方按揭付款并办理交易手续，如在交易过程中，因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延；乙方签订本合同时支付50000元作为定金；首期楼款（含定金）760000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；1790000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件／合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；第八条、交易不成的违约责任，1、甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；第十条、逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还乙方；第十一条、迟延办理产权登记的违约责任，如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金；甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任；如本合同与网签合同内容不一致，以本合同内容为准；备注，该物业网签下名为孔婉琪及刘力源等。刘宏滨于当日向古韧支付了定金50000元。上述合同签订后，古韧（为甲方、卖方）与刘力源、孔婉琪（为乙方、买方）、广东中原地产代理有限公司于2012年10月31日共同网签了《广州市存量房买卖合同》。其中约定：签订本合同时，乙方向甲方支付50000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款；首期款，乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付房款1000000元；剩余房款，除前述房款外，剩余房款1550000元，由乙方在签订本合同后5天内，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为公积金、商业组合贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的材料等。2012年11月8日，刘力源、孔婉琪向广州市汇翰顾问有限公司交纳了按揭费6915元，委托该公司办理申请银行按揭贷款手续。2012年12月13日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行批准同意贷款。2012年12月29日，古韧与刘力源、孔婉琪双方共同到广州市房地产交易登记中心办理交易过户递件手续。因古韧要求刘力源、孔婉琪明确银行按揭贷款放款时间未果，双方产生纠纷，以致未能办妥递件手续。2013年1月11日，刘力源、孔婉琪向古韧发出《房屋递件过户催促函》，约古韧于2013年1月19日到房地产交易中心办理递件手续。古韧收函后于2013年1月14日向刘力源、孔婉琪发出《房屋递件过户催促函》，称刘力源、孔婉琪签约至今一直拖延办理后续手续，古韧曾于2012年12月15日上午、17至21日、24至28日给予充足递件时间，可刘力源、孔婉琪还是拖延递件，并限定在周六上午递件，严重拖延了交易；为了尽快递件，现再次通知刘力源、孔婉琪于2013年1月16日或1月17日上午9点到房地产交易中心办理递件过户手续。2013年1月17日，古韧、刘力源、孔婉琪双方再次共同到广州市房地产交易登记中心办理交易过户递件手续。古韧再次要求刘力源、孔婉琪明确银行按揭贷款放款时间未果，双方无法达成一致，未能办妥递件手续。2013年1月21日，古韧向刘力源、孔婉琪发出《解除合同通知书》，称刘力源、孔婉琪拖延交易严重影响了古韧的合法权益，现通知刘力源、孔婉琪，古韧依法行使解除上述合同的权利。刘力源、孔婉琪收函后于2013年1月27日向古韧发出《关于继续履行合同的复函》，称古韧发出的《解除合同通知书》内容与事实不符，刘力源、孔婉琪再次明确购买意向，并约古韧于2013年2月2日上午到广州市房地产交易登记中心办理递件手续。古韧收函后未作理会。2013年2月2日，刘力源、孔婉琪到广州市房地产交易登记中心等候古韧办理递件手续未果。古韧于2013年2月28日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除古韧与刘力源、孔婉琪于2012年9月18日签订的《存量房买卖合同》及2012年10月31日签订的《存量房买卖合同》；2、刘力源、孔婉琪向古韧支付违约金205000元（按合同第八条第2点约定刘力源、孔婉琪违约应向古韧支付违约金255000元，扣除刘力源、孔婉琪向古韧支付的50000元定金，还应支付违约金205000元）。刘力源、孔婉琪亦于2013年3月28日另行向原审法院提起诉讼。原审诉讼中，古韧与刘力源、孔婉琪双方一致确认涉讼房屋买卖合同的买方为刘力源、孔婉琪，2012年9月18日的房屋买卖合同是刘力源、孔婉琪刘力源的父亲刘宏滨代刘力源、孔婉琪签订的。古韧称：依据双方在2012年9月18日签订的买卖合同约定，银行同意贷款申请后五个工作日内双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订之日起90天内完成，即应在2012年12月17日前完成。古韧在进行交易前已经向中介表明我方急于收到房款，我方在签订合同时只收到刘力源、孔婉琪支付的50000元。根据合同刘力源、孔婉琪应在2012年9月23日向银行办理申请贷款，但刘力源、孔婉琪直到2012年11月才到银行办理申请，直到2012年12月13日才办妥按揭贷款申请手续。据刘力源、孔婉琪称是因为其交纳公积金的年限不足6个月，而公积金贷款需要交纳足6个月才可以申请，刘力源、孔婉琪要到2012年11月才足6个月。2012年12月13日中介通知古韧可以办理交易递件手续，古韧要求在2012年12月14日或15日、18日、19日办理，但刘力源、孔婉琪不同意，要求到2012年12月17日办理，17日古韧有事不行，刘力源、孔婉琪提出要到2012年12月22日办理，22日是周六上午，古韧有事不行，后来刘力源、孔婉琪不断变更时间，我当时与中介、刘力源、孔婉琪说我方周一至周五都可以，但刘力源、孔婉琪必须要在星期六上午，最终定在2012年12月29日办理。这个时间已经与合同约定的时间迟延很久，根据买卖合同原约定整个手续应当在2012年12月17日完成，因为刘力源、孔婉琪一直拖拉导致合同无法按约定时间完成，所以古韧提出要求刘力源、孔婉琪明确后续整个合同履行的时间，如付款的具体时间。刘力源、孔婉琪共同称：双方在2012年9月18日签订存量房买卖合同，后来在2012年10月31日网签合同，我方认为应以网签合同为准，该合同是双方合意的表示。只有网签合同后刘力源、孔婉琪才能办理银行贷款，银行才受理贷款申请。双方签订网签合同后的第三天2012年11月2日我方委托按揭公司申请银行贷款。2012年12月14日按揭公司通知我方银行同意贷款。因为通知较晚，而古韧要求2012年12月15日去办理递件手续，12月15日是星期六，我方无法到相关部门办理无婚姻登记记录证明。因为刘力源、孔婉琪并非夫妻关系，办理递件手续需要办理该证明，所以我方提出要到2012年12月17日才办理递件，当时古韧也同意，后来古韧以没有时间为由推迟，将时间改到2012年12月29日，双方也同意。2012年12月29日双方到达现场，当时没有递件成功是因为古韧要求刘力源、孔婉琪明确银行按揭款的到账时间，但我方与银行沟通过，到账时间是银行内部流程，无法确定按揭款的到账时间。而且银行贷款在我方共同递件后是自动履行的，刘力源、孔婉琪不需要做任何事情，银行就会自动放款。至于何时自动放款我方无法确定，所以古韧要求我方明确放款时间是不可能的。后来就因为上述原因双方有了纠纷，当时没有递件成功。双方为此发生口角冲突，但没有发生暴力冲突，当时报了警处理。2013年1月22日我方收到古韧发出的解除合同通知书，我方不同意解除合同，于2013年1月27日复函，要求继续履行合同，并约古韧于2013年2月2日上午9时到房管部门办理递件手续。2013年2月2日，我方与中介人员均到场，但古韧没有到场。原审法院认为：古韧与刘力源、孔婉琪就买卖广州市越秀区中山一路金羊三街12号2201房于2012年9月18日签订《存量房买卖合同》和于2012年10月31日网签的《广州市存量房买卖合同》均是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然双方在2012年9月18日签订的《存量房买卖合同》中对购房款的支付时间，办理银行按揭贷款和交易过户递件等手续的时间作了约定，并且约定刘力源、孔婉琪未能按合同约定支付房款或未能按时履行合同约定的其他义务逾期超过30日的，古韧有权解除合同。但古韧先后于2012年12月29日、2013年1月17日与刘力源、孔婉琪到房管部门办理交易过户递件手续的行为，表明其同意继续履行合同。因银行按揭贷款何时发放非刘力源、孔婉琪所能决定，故刘力源、孔婉琪未按古韧要求明确银行按揭贷款放款的时间，非刘力源、孔婉琪之过错。由此造成双方未能办妥交易过户递件手续，责任不在于刘力源、孔婉琪。而且，根据古韧与刘力源、孔婉琪双方的陈述，2012年12月13日银行批准同意贷款后，因古韧与刘力源、孔婉琪双方各自的原因多次预约递件时间不成，故造成未能按合同约定在银行同意贷款申请后5个工作日内办理交易过户递件手续及在上述《存量房买卖合同》签订后90天内完成交易过户手续，并非刘力源、孔婉琪单方责任。因此，古韧以刘力源、孔婉琪违反了双方于2012年9月18日签订的《存量房买卖合同》约定为由主张刘力源、孔婉琪严重违约，理据不足，不予采纳。其要求解除房屋买卖合同，由刘力源、孔婉琪承担交易不成的违约责任按成交价的10%支付违约金，理由不成立，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，于2013年9月16日作出如下判决：驳回古韧的诉讼请求。案件受理费4375元，由古韧负担。判后，上诉人古韧不服原审判决，向本院提起上诉称：一、刘力源、孔婉琪严重违约，古韧解除合同合法有据。根据《存量房买卖合同》第十六条第四点的约定，刘力源、孔婉琪对限购及贷款新政和办理过户手续所需的资料完全知悉，但在履行合同过程中却故意违反约定，刘力源、孔婉琪明知无婚姻登记记录证明及未婚证是交易过户的必备资料之一，但一直怠于办理，直到2013年1月17日9时，双方在广州市房地产交易登记中心第二次协商合同继续履行事宜未达成一致，古韧当即明确表示解除合同后，刘力源、孔婉琪刘力源才前往海珠区民政局婚姻登记处办理过户所需的未婚证。刘力源、孔婉琪迟迟没有办理未婚证明，实质上是刘力源、孔婉琪没有足够的资金支付首期款，故意拖延，阻碍交易的顺利进行，严重超出合同约定的履行期限，已经构成严重违约，古韧解除合同的主张完全合法有据；二、广州市户籍人口办理公积金贷款必须缴纳公积金足六个月，刘力源、孔婉琪明知其签约时不具备申请公积金贷款的条件，但却违反约定故意申请公积金贷款，拖延办理贷款时间，直到2012年11月初才办理贷款申请手续，此时已经超出合同约定的时间50多天，刘力源、孔婉琪违反诚实信用原则，侵害古韧的利益，已经构成严重违约。三、古韧本着和平解决纠纷的态度，分别在2012年12月29日和2013年1月17日与刘力源、孔婉琪协商合同继续履行事宜，但双方并没有就此事达成一致，也没有办理任何交易递件手续的行为，不能推定古韧同意继续履行合同，古韧的合同解除权也不因协商而消除，一审法院将上述双方两次接洽定性为是古韧到房管部门办理交易过户递件手续的行为，认定古韧同意继续履行合同，没有事实和法律依据。四、双方合同已经依法解除。古韧于2013年1月21日向刘力源、孔婉琪发出解除合同通知书，而刘力源、孔婉琪于2013年1月22日收悉，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，至刘力源、孔婉琪收到解除合同通知书时，合同已经解除。据此上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判解除古韧与刘力源、孔婉琪签订的《存量房买卖合同》，刘力源、孔婉琪向古韧支付违约金205000元；3、案件受理费由刘力源、孔婉琪负担。被上诉人刘力源、孔婉琪答辩认为：一、古韧认为刘力源、孔婉琪违反双方约定，拖延交易时间的陈述，刘力源、孔婉琪不予认可。刘力源、孔婉琪一直依时办理未婚证明，未婚证明在整个交易过程都是需要的，无论是网签合同还是办理按揭均需要办理未婚证明，未婚证明有时效性，在广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终3725号庭询中中介公司广东中原地产代理有限公司对此也给予了证明。二、刘力源、孔婉琪提供的银行流水证明足以证明刘力源、孔婉琪具有充足的购房能力，拥有的资金余额足够支付古韧的首付房款及税费。三、双方在2013年10月31日一致同意到房管局办理了网签合同。古韧当时已经知悉刘力源、孔婉琪完成了所有的贷款手续准备，也同意双方继续履行合同，办理网签后的2012年11月2日，刘力源、孔婉琪马上委托专业按揭机构办理银行按揭贷款。四、刘力源、孔婉琪一直积极地预约古韧或通过广东中原地产代理有限公司预约古韧递件，双方对于递件的时间一直无法达成一致，古韧负有不可推卸的责任，因此刘力源、孔婉琪认为古韧递件时提出的提前付款的要求不符合双方合同约定，是古韧故意制造障碍，拖延双方履行合同的时间。请求驳回上诉，维持原判。经二审审理，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，刘力源、孔婉琪述称：未婚证明在网签合同和办理按揭贷款时都是需要的，未婚证明的原件需要提交到相关部门，在另案中广东中原地产代理有限公司也证明了不存在其没有办理未婚证明的情况；未婚证明的有效期只有十五天；其在2012年12月29日约同古韧递件过户时持有当时的未婚证明，其在2013年1月16日收到古韧寄发的过户递件要求后，马上办理了未婚证明，并无拖延。刘力源、孔婉琪同时确认其在2012年9月18日签合同时，尚不符合办理公积金贷款条件，但是在2012年10月31日签订网签合同时，已经符合办理公积金贷款条件。二审中，古韧述称其之所以在2013年1月14日发出的合同催办函没有提到因刘力源、孔婉琪未提供未婚证明不能办理递件过户手续该理由，是因为其认为这是违约细节，无需一一列举。古韧自称在原审中有陈述因刘力源、孔婉琪在2012年12月29日未能提供未婚证明，导致当天无法递件过户，但古韧亦表示在原审卷宗中找不到古韧作出上述陈述的笔录。刘力源、孔婉琪对古韧上述自称不予认可。二审庭后，孔婉琪、刘力源提交了两人分别于2012年12月18日和19日取得的《无婚姻登记记录证明》，拟证明两人在2012年12月29日递件时已提供了未婚证明，古韧对上述证据的真实性予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是古韧有无权利主张解除合同。二审中古韧提出刘力源、孔婉琪迟延办理银行按揭贷款以及迟延提供未婚证明，故其有权据此解除合同。关于刘力源、孔婉琪能否以刘力源、孔婉琪迟延办理涉案房屋按揭贷款主张合同解除的问题。尽管涉案合同约定要在合同签订后5个工作日内办妥按揭贷款手续，但在超期办妥按揭贷款手续的情况下，古韧亦分别于2012年12月29日和2013年1月17日协同刘力源、孔婉琪到房管交易部门办理交易过户手续，故原审法院据此认定古韧以自己的行为表明其同意继续履行合同而非主张解除合同，符合当事人的真实意思表示，本院予以支持。古韧在选择继续履行合同后，要求刘力源、孔婉琪明确银行按揭贷款的发放时间，缺乏合同依据，其以刘力源、孔婉琪不予承诺该时间为由主张解除涉案合同，理据不足，本院不予支持。关于古韧能否以刘力源、孔婉琪迟延提供未婚证明主张合同解除的问题。古韧在原审中明确表示系因其要求刘力源、孔婉琪明确银行按揭款的发放时间未果，导致双方未能在2012年12月29日办妥递件手续，其在二审中推翻其在一审中所做的陈述，提出系因刘力源、孔婉琪未提供未婚证明导致未能办妥递件手续。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”和第七十六条的规定“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”，在古韧不能提供证据对其在一审中的陈述予以推翻，且刘力源、孔婉琪又不确认古韧在二审中所做陈述的情况下，结合刘力源、孔婉琪庭后提交的《无婚姻登记记录证明》，本院对古韧提出的刘力源、孔婉琪迟延办理未婚证明导致拖延过户的主张不予采信，古韧以此要求解除合同本院不予支持。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人古韧的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二费4375元，本判决为终审判决。 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