（2013）乌中民四终字第976号
裁判日期: 2014-02-10
公开日期: 2014-02-25
案件名称
蒋秀花与乌鲁木齐西部当代置业有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蒋秀花,乌鲁木齐西部当代置业有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）乌中民四终字第976号上诉人（原审被告）：蒋秀花委托代理人：王世海被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐西部当代置业有限公司法定代表人：王志亮，该公司总经理。委托代理人：尕文良，新疆金桥律师事务所律师。上诉人蒋秀花因与被上诉人乌鲁木齐西部当代置业有限公司（以下简称西部当代公司）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2012）天民三初字第1378号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年11月14日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人蒋秀花委托代理人王世海、被上诉人西部当代公司委托代理人尕文良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2004年7月28日，西部当代公司、蒋秀花签订《西部当代商城商铺使用合同》一份，由蒋秀花（乙方）承租西部当代公司（甲方）西部当代商城二楼的53号商铺（面积59.85㎡）从事经营男装批发和零售。合同约定：“合同期限为10年，自2004年12月1日起计；本合同签订同时乙方向甲方支付230000元，乙方使用至第5-6年间，甲方向乙方以现金方式返还其中的60%计138000元（不计息），另40%计92000元属一次性交费，不予退还；使用期届满前60日，乙方如继续使用，应与甲方结清应付款后方可续签租赁合同，否则视为放弃，甲方有权另行安排他人使用；如发生以下行为本合同自行作废，不再另行通知（1、违法从事经营活动；2、任何方式的转租、转让；3、抵押、抵债；4、欠交商城的各项费用；5、连续20天闭门未经营；6、欠2个月的工商、税费。）；在10年期限的任何时间内，凡有上列行为之一的，甲方即刻收回商铺并另行安排他人使用，乙方的任何装修不得拆除、不予计价，前述40%的一次性交费不退，已经使用的时间双方按每月每平方米300元进行清算（可用前述的60%抵扣），并执行多退少补；乙方在日常使用商铺中应按月以33元／㎡的标准向甲方交付综合物管费用；…。”合同签订后，西部当代公司如期向蒋秀花交付了涉案商铺，蒋秀花向西部当代公司支付了230000元，西部当代公司为蒋秀花出具了收款收据。蒋秀花使用涉案商铺正常经营至2010年10月，因其身体欠佳遂与同商城的经营户朱锦华私下协商以总价款510000元（含西部当代公司应退还给蒋秀花的138000元），将涉案商铺转让给朱锦华经营使用。朱锦华于协议当日支付给蒋秀花定金10000元。随后，朱锦华通过其合伙人姜波的银行卡分别于2010年11月2日转入蒋秀花银行卡200000元、11月4日转入300000元。蒋秀花将其与西部当代公司签订的商铺使用合同文本及西部当代公司为其出具的230000元收款收据交给了朱锦华。朱锦华与姜波于2010年11月26日正式经营使用涉案商铺，并继续延用蒋秀花的POS机。2012年10月，西部当代公司发现涉案商铺存在私下转让情形，遂于同年11月8日诉至原审法院，请求支持如诉。原审法院认为，西部当代公司、蒋秀花签订的《西部当代商城商铺使用合同》系双方的真实意思表示，其内容与法不悖，当属有效，签约双方均应全面严格履行。涉案合同实为商铺租赁合同，该合同明确约定蒋秀花不得有“任何方式的转租、转让”行为，否则西部当代公司有权解除合同。合同法第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”蒋秀花在经营使用涉案商铺期间，未经西部当代公司同意将该商铺的经营使用权转让给案外人，获得高额转让费的行为，已经构成合同违约，亦违反了法律规定。蒋秀花的抗辩主张没有有效证据佐证，不能成立，原审法院不予采信。鉴于涉案合同约定的合同解除条件已经成就，西部当代公司据此要求与蒋秀花解除涉案合同的诉讼请求合理有据，原审法院予以支持。合同法第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”蒋秀花的违约行为，不仅损害了西部当代公司对商城的正常管理，也破坏了市场的经营秩序，给西部当代公司造成了一定的损失，蒋秀花应当承担违约责任给予西部当代公司赔偿。但是西部当代公司按照合同约定的损失赔偿额的计算方法主张的违约金标准过高，且蒋秀花的转让价格510000元足以印证经营户可以接受的涉案商铺剩余期限使用权的价值，亦是西部当代公司直接损失的体现，故原审法院认为根据蒋秀花的请求酌情由蒋秀花赔付西部当代公司510000元较为适宜。由于合同约定的西部当代公司应当退还给蒋秀花138000元的期限已经届满，根据债务抵销原则，蒋秀花应付债务可以与其到期债权折抵，余款支付给西部当代公司。原审法院判决如下：一、西部当代公司与蒋秀花于2004年7月28日签订的《西部当代商城商铺使用合同》予以解除；二、蒋秀花偿付给西部当代公司372000元（510000元－138000元）。上诉人蒋秀花不服一审判决上诉称，原审判决认定的民事法律关系、民事法律事实都存在错误，所以，该判决不仅违背了我国法律所倡导的以事实为依据，以法律为准绳的审判原则，也违背了我国《合同法》遵循平等、自愿、公平的原则。据此，上诉人请求二审法院撤销原审法院判决，依法驳回被上诉人一审全部诉讼请求。被上诉人西部当代公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有依据，我方认为，合同是租赁合同，同时上诉人租赁的是乌鲁木齐市繁华商业街60平方的商铺，这个商铺怎么可能23万卖给上诉人，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审查明的事实相同。以上事实有《西部当代商城商铺使用合同》、银行对帐单、法庭审理笔录等证据附卷佐证在卷为证。本院认为，根据原审法院和本院二审查明的事实，本案双方当事人约定的《西部当代商城商铺使用合同》中明确约定上诉人蒋秀花不得有“任何方式的转租、转让”行为，否则西部当代公司有权解除合同，故原审法院判决解除双方当事人签订的合同符合合同约定，并无不妥。虽然上诉人蒋秀华的转让商铺行为构成违约，根据合同约定上诉人蒋秀花如构成违约，将要按照已经使用商铺的时间按每月每平方米300元的租赁费用承担违约责任。但是，上诉人蒋秀华将商铺转让后，并没有给被上诉人西部当代公司造成经济损失。被上诉人西部当代公司在起诉时要求上诉人蒋秀华给付商铺使用费属于违约金的性质，由于违约金主要是由经济损失构成，在被上诉人西部当代公司不存在经济损失的前提下，原审法院判决上诉人蒋秀华给付372000元违约金没有事实和法律依据。综上所述，上诉人蒋秀华的部分上诉请求成立，本院对上诉人蒋秀华的部分诉讼请求予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律有不妥之处，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、第（二）项判决如下：一、维持乌鲁木齐市天山区人民法院（2012）天民三初字第1378号民事判决第一项，即：“一、乌鲁木齐西部当代置业有限公司与蒋秀花于2004年7月28日签订的《西部当代商城商铺使用合同》予以解除”；二、撤销乌鲁木齐市天山区人民法院（2012）天民三初字第1378号民事判决第二项，即：“二、蒋秀花偿付给乌鲁木齐西部当代置业有限公司372000元（510000元－138000元）”；三、驳回乌鲁木齐西部当代置业有限公司要求蒋秀华给付商铺使用费1136805.00元的诉讼请求。一审案件受理费15031.25元、邮寄送达费20元、公告送达费200元（西部当代公司已预交），由西部当代公司负担；二审案件受理费6880元（蒋秀花已预交），由西部当代公司负担。西部当代公司须于本判决生效后10日内将应负担的案件受理费6880元给付蒋秀花。本判决为终审判决。审 判 长 刘沛红审 判 员 李 健代理审判员 柳 燕二〇一四年二月十日书 记 员 胡江林 来自：