（2013）安民初字第4767号
裁判日期: 2014-02-10
公开日期: 2014-11-24
案件名称
厦门新景风华物业有限公司与泉州新华都购物广场有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
安溪县人民法院
所属地区
安溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门新景风华物业有限公司,泉州新华都购物广场有限公司,厦门新景地集团有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2013）安民初字第4767号原告厦门新景风华物业有限公司，址在厦门市湖里区嘉禾路396号鑫新景地大厦9楼B914室。组织机构代码：70547716-7。法定代表人钟金灿，任公司董事长。委托代理人林战荣，男，汉族，住福建省厦门市湖里区，任公司行政人员，代理权限：特别授权。委托代理人叶永贞，女，汉族，住福建省安溪县，任安溪分公司物业管理处主任，代理权限：特别授权。被告泉州新华都购物广场有限公司，址在泉州市田安路丰泽商场。组织机构代码：73566032-5。法定代表人陈志勇，任该公司董事。委托代理人陈培垒，男，汉族，福建省永春县，代理权限：特别授权。委托代理人蔡志洪，男，汉族，福建省福州市晋安区，代理权限：特别授权。第三人厦门新景地集团有限公司，址在厦门市湖里区嘉禾路396号10层B08单位。法定代表人钟江波，任该公司负责人。原告厦门新景风华物业有限公司（下称新景风华物业公司）与被告泉州新华都购物广场有限公司（下称新华都购物广场公司）物业服务合同纠纷一案，在审理过程中，根据被告申请追加厦门新景地集团有限公司（下称新景地集团公司）作为第三人参加诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告新景风华物业公司的委托代理人林战荣、叶永贞、被告新华都购物广场公司的委托代理人陈培垒、蔡志洪到庭参加诉讼、第三人新景地集团公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新景风华物业公司诉称，被告承租安溪县新景商业广场的商铺共计8900平方米，原告系该处物业的物业管理服务单位，为被告提供物业管理服务。2011年1月，业主委员会与原告已签订正式的《物业服务合同》，正式选聘原告作为物业管理服务企业。协议中，业主委员会同意原告按照每平方米0.9元的收费标准向被告收取物业管理费。原告认为，业主委员会经过业主大会的合法授权，有权选聘物业服务企业并签署相应的物业服务合同，该合同对于全体业主及物业使用人具备约束力。《物业服务合同》签署后，原告已经依据合同约定提供了相应的物业管理费用，但是被告未能及时足额支付物业管理费，仅按每月4450元向原告支付了部分的物业管理费用，严重损害了原告的权益。被告的行为已经严重违背了《物业服务合同》，损害了原告的合法权益，被告应当依法支付原告的物业管理费用及其它各项费用，并按照合同的约定向原告支付逾期付款的滞纳金。为此，原告起诉请求，1、被告向原告支付物业管理服务费106800元；2、被告向原告支付滞纳金19224元；上述项目合计126024元。3、判令被告承担本案诉讼费用。被告新华都购物广场公司辩称，1、原告起诉对象错误，其诉讼请求依法应予以驳回。2、原告与业主厦门新景地集团有限公司的租赁合同已经约定了每个月交纳固定的物业服务费用，超过约定部分的费用应由业主承担。3、原告的起诉超过诉讼时效，诉讼请求中的物业服务费用、滞纳金如何计算不清楚，业主委员会与原告签订合同时，被告并未参与。第三人新景地集团公司未提供辩解意见及提供证据。本案争议焦点：1、原告的诉讼请求是否应该予以支持？在举证期限内，原告向本院提供以下证据：1、企业法人营业执照，组织机构代码证，证明原告的诉讼主体资格。2、新景商业广场物业委托合同，证明原告的收费依据。3、2011年1月到2013年6月物业服务费用的发票，证明原告暂时按1平方米5角向被告收取物业服务费用共计133500元。4、滞纳金计算表，证明原告按日0.003计算被告应缴纳的滞纳金。被告对原告提供的证据质证认为，证据1原告并未提供原件，真实性没办法认定。证据2真实性无异议，合法性、关联性有异议。证据3真实性无异议，但不同意原告暂时收取的说法。证据4真实性、合法性、关联性都不认可。被告向本院提供以下证据：1、企业法人营业执照，组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格。2、泉州市安溪县新景商业广场租赁合同，证明被告向原告缴纳物业费用的标准以及计算方式。3、2011年1月到2013年6月物业服务费用的发票，证明被告向原告缴纳按1平方米5角向被告收取物业服务费用共计133500元。原告对被告提供的证据质证认为，证据1无异议。证据2真实性无异议。但是这是被告与开发商签订的合同，是业主委员会没有成立前的收费标准。业主委员会成立后，被告与开发商签订的合同自动废除，应以2011年1月，业主委员会与原告已签订正式的《物业服务合同》为准收取物业费。证据3无异议。本院认为，由于被告对原告提供的证据2、3真实性无异议本院予以确认，证据1虽未提供原件，但可以证实原告主体资格。被告对原告提供的证据无异议，本院予以确认。第三人未到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据并提出异议，视为自愿放弃举、质证等诉讼权利。经庭审举证、质证及认证，对本案事实作如下认定：2007年7月12日，第三人新景地集团公司作为甲方与被告新华都购物广场公司作为乙方，签订一份《泉州市安溪县新景商业广场租赁合同》，该租赁合同约定，第三人将位于福建省泉州市安溪县大同路新景商业广场地下一层商场南侧部分，建筑面积为8900平方米出租给被告作商业用途使用。租赁期限10年六个月。双方对租金、水电、空调、物业管理费等进行约定。物业管理费收取由被告向第三人指定的物业管理公司缴纳4450元∕月的固定物业管理费，物业管理公司提供清洁公共通道，及门前停车管理、房屋修缮、邻里协调等服务。合同签订后，被告按租赁合同约定向第三人指定的新景风华物业公司原告交纳每月4450元的固定物业管理费。2011年1月28日，该租赁物所在小区的业主委员会与原告签订《新景商业广场物业管理委托合同》，委托合同约定，委托管理期为三年，2011年1月1日起至2014年1月1日止；物业管理费住宅、店面、地下商场由原告按建筑面积每月每平方米，小高层0.70元、多层0.40元、店面及地下商场0.90元；合同约定业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主和承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告备案并负连带缴纳责任。物业委托合同签订后，被告按每月4450元即每平方米0.50元向原告交纳2011年1月至2013年6月物业管理费133500元。2013年9月24日原告按委托合同相差每平方米0.40元，以被告尚欠其2011年1月至2013年6月物业管理费106800元诉至本院，诉讼过程中，被告认为本案与厦门新景地集团有限公司有利害关系，申请追加为本案第三人。本院认为，原告与业主委员会签订的《物业管理委托合同》双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，合同合法有效。根据委托合同约定业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主和承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送原告备案并负连带缴纳责任。本案被告并非该委托合同中的业主，而是承租人。物业服务费应由业主即本案第三人承担。根据被告与第三人签订的《泉州市安溪县新景商业广场租赁合同》明确约定物业费用金额等，按照租赁合同约定被告已交纳每月固定物业服务费4450元。扣除被告已缴纳每月4450元，差额部分每月每平方米0.40元乘以8900平方米为3560元。现原告要求被告支付尚欠物业管理费缺乏依据，本院不予支持，被告辩解予以采纳。第三人经本院合法传唤无正当理由到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证、质证等权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告厦门新景风华物业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费2820元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长 李婉红审 判 员 陈秀环人民陪审员 王俊杰二〇一四年二月十日书 记 员 陈汉文附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”