（2014）锦江民初字第537号
裁判日期: 2014-02-10
公开日期: 2014-12-08
案件名称
卜永朋与成都洋洋摩尔百货有限公司、成都新界广场商业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市锦江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卜永朋,成都新界广场商业有限公司,成都洋洋摩尔百货有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十九条，第七十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十一条
全文
成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2014）锦江民初字第537号原告卜永朋。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街******号。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。委托代理人李继承，四川衡平律师事务所律师。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。委托代理人黄薇，四川英济律师事务所律师。原告卜永朋与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员徐国书适用简易程序独任审判，于2014年1月15日公开开庭进行了审理。原告卜永朋，被告洋洋公司的委托代理人黄薇到庭参加诉讼。被告新界公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。原告卜永朋诉称，2002年5月30日，原告购买了成都市锦江区东御街55号1层3区155号商铺，并办理了房屋产权证和国土证。同日，新界公司与原告签订了《合作经营协议》，双方约定由原告将该商铺出租给新界公司经营，新界公司每年按原告物业原始购买价的7%向原告支付固定收益，期限届满后新界公司向原告退还商铺。在协议履行期间，该商铺一直由洋洋公司在实际使用。2012年5月30日协议期满后，洋洋公司在原告不同意签约，双方没有租赁关系的情况下，继续占用原告物业，拒绝将涉案商铺退还给原告。原告与成都浦望房地产营销策划有限公司（以下简称浦望公司）签订了《商铺租赁意向合同》，约定的租赁合同年收益达到购置价的20%（税后）或22%（税后），且采取先支付租金后使用的原则。由于新界公司、洋洋公司拒绝退还物业，严重侵害了原告的合法权益。请求判令：新界公司、洋洋公司按照原告物业原始购买价的25%／年的标准向原告支付自2012年10月17日开始至洋洋公司退还原告物业为止的物业占用费，截止2013年12月18日为66422.19元；并支付占用费的利息（年贷款利率按6.15%计算）；洋洋公司每个季度按上述占用费的标准向原告支付占用费，且占用费标准按年递增5%；承担本案全部诉讼费。被告洋洋公司辩称，洋洋公司已按原告购买商铺价格的15%／年于2013年1月22日向原告支付了截止2012年10月16日的租金。洋洋公司愿意按生效判决确定的15%的标准给付原告占用费。被告新界公司未作答辩。经审理查明，原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号的商铺。汇发公司向原告提交了分户平面图。2005年12月27日，原告取得了《房屋所有权证》。载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢1层3－155号；设计用途：商业；建筑面积16.13平方米”。上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2002年5月30日，新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条合作期限：合作期自2002年5月30日起至2012年5月30日止，共10年；第四条出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业1层C区155号，购置价为614250元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例向乙方分配红利；第六条双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……”。2005年7月13日，新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议补充协议》，协议约定：甲、乙双方本着互惠、公平合理的原则，就乙方交付甲方使用的房产，其区位、面积、购置价标的及红利分配事宜签订以下补充协议：一、《合作经营协议》第四条内容变更如下：物业区位号新标识为1层3区155号，购置价569909元；二、《合作经营协议》第五条，甲方向乙方分配红利的金额变更为39894元，每满一年支付一次；三、自本协议签定之日起，甲方每年按乙方实际出资额的7%计算红利金额，此前未分配部分按原出资额计算，甲方于2006年5月30日至2006年6月14日期间应向乙方支付红利为40251元，此后年份按第二条标准支付等。2012年5月30日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。合作经营期满后至2012年10月16日物业使用费，洋洋公司已按照房屋购置价的15%／年向原告进行支付，原告已全部领取完毕。2012年10月17日之后的物业使用费，洋洋公司未再向原告支付。2012年3月25日，原告与浦望公司签订了《商铺租赁意向合同》，合同约定原告将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司十年，租金标准按原始购房总价的百分之二十（税后）或22%（税后）计算。另查明，2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面（包括本案讼争物业）租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、新界公司、洋洋公司营业执照、企业名称变更核准通知书、房产证、分户平面图、合作经营协议及补充协议、商铺租赁合同、关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议、（2012）锦江民初字第4228号民事判决书。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，双方权利义务已经履行完毕。因现新界公司并未继续占用其商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费及利息的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题，原告主张其与浦望公司签约的标准能体现市场价值。本院认为，原告与浦望公司之间的合同不能证明其主张。对于使用费标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准为15%（税后），根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算至原告主张权利之日止。对于使用费利息，原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度使用费。故原告请求洋洋公司支付使用费利息本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卜永朋支付物业使用费（从2012年10月17日起至2013年12月24日（起诉前一日），按569909元×15%／365天×实际占用天数为标准计算），并支付利息（以2012年10月17日至2013年1月16日使用费为基数，从2012年10月17日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年1月17日至2013年4月16日使用费为基数，从2013年1月17日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年4月17日至2013年7月16日使用费为基数，从2013年4月17日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年7月17日至2013年10月16日使用费为基数，从2013年7月17日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年10月17日至2013年12月24日使用费为基数，从2013年10月17日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告卜永朋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1229元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 徐国书二〇一四年二月十日书记员 刘 茜 百度搜索“”