（2013）鄂武昌民商初字第00499号
裁判日期: 2014-02-10
公开日期: 2014-02-28
案件名称
原告彭某与被告武汉某某潮流百货有限公司（以下简称百货公司）及第三人武汉某某物业投资管理有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
武汉市武昌区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭某,武汉某某潮流百货有限公司,武汉某某物业投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十三条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂武昌民商初字第00499号原告：彭某，男，1986年10月8日出生。委托代理人：赵某，湖北朋来律师事务所律师。被告：武汉某某潮流百货有限公司。法定代表人：武某某，总经理。委托代理人：郑某某，湖北万泽律师事务所律师。委托代理人：周某某，湖北万泽律师事务所律师。第三人：武汉某某物业投资管理有限公司。法定代表人：谭某，总经理。委托代理人：张某，公司职员。委托代理人：王某，公司职员。原告彭某与被告武汉某某潮流百货有限公司（以下简称百货公司）及第三人武汉某某物业投资管理有限公司（以下简称投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年8月26日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员李永明独任审判，于2013年9月27日、2014年1月8日两次开庭，公开进行了审理。原告彭某及委托代理人赵某，被告百货公司的委托代理人郑某某，第三人投资公司的委托代理人张某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某诉称，2011年11月17日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告一次性向被告支付了租金、装修费、押金等费用，合同约定被告应于2011年12月28日正式开业，但至今被告仍未正式开业。在此期间，原告为准备营业耗费了大量金钱和精力用于装修店面、购买设备、聘请和培训员工、租赁员工住房。原告经营的店铺系加盟店，原告还支付了加盟费。被告的违约行为使原告遭受巨大损失。为此，原告向法院提起诉讼，要求：判令解除原、被告签订的商铺租赁合同；判令被告退还原告租金57024元，履约保证金26640元，水电押金10050元，加盟费25280元，共计118994元；判令被告赔偿原告损失170407元；判令被告承担本案诉讼费用。原告彭某为证明自己的主张，向本院提供证据如下：1、身份证、企业信息：证明原、被告的身份。2、产权登记信息查询单4份：证明坐落武昌区解放路338号房产属第三人投资公司的资产。3、2011年11月17日《商铺租赁合同》、收据4份：证明原、被告间的商铺租赁法律关系，原告支付被告各项费用118994元。4、2011年11月18日《品牌技术服务协议书》、收据1份：证明原告经营的“魔锅坊麻辣香锅”系加盟店，原告已支付加盟费59800元。5、湖北天宇建设有限公司企业法人营业执照、资质证书、麻辣香锅门面装饰工程报价表、收据1份：证明原告装修“魔锅坊麻辣香锅”店，支付装修费41400元。6、2012年8月3日、8月28日发票2份、2011年11月28日收款收据1份：证明原告为准备营业，购置桌、椅、沙发、床等，共支付22902元。7、2012年8月28日发票1份、2012年3月26日收据1份、好人缘酒店用品有限公司清单5份：证明原告为准备营业，购置厨房用具、排烟设备，共支付33267元。8、魔锅坊麻辣香锅2011年12月份员工工资表1份：证明原告已支付2011年12月份员工工资12975元，放弃其他月份支付工资的损失。9、（2012）鄂武昌民初字第04038号武汉市武昌区人民法院民事判决书、2011年、2012年被告印发的宣传广告2份：证明被告将五楼美食广场餐厅改为主题旅馆，美食广场餐厅从未整体营业。10、照片：证明原告店面装修装饰现状，五楼至起诉时止还有未招商的空商铺。11、录音：证明被告五楼美食广场餐厅未整体营业。被告百货公司辩称，2011年11月17日，原、被告签订商铺租赁合同及附件，对费用缴纳、进退场制度、违约情形有详细规定。原告开业后于2012年8月底擅自停业至今，已构成违约，本公司于2012年11月份向原告发出通知解除商铺租赁合同，根据合同约定无需赔偿原告的相关损失，请法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持自己的主张，向本院提供证据如下：1、2011年11月17日《商铺租赁合同》：证明原、被告存在租赁合同关系，合同对租金费用缴纳、进退场制度、违约情形有详细规定，原告违约，被告有权解除租赁合同，由此发生的损失由原告自行承担。2、解除商铺租赁合同通知书：证明因原告擅自停业至今，被告根据合同约定通知原告解除商铺租赁合同。第三人投资公司述称，坐落武昌区解放路338号房产属本公司资产，本公司出租给被告经营。原、被告之间的纠纷本公司不清楚。第三人为支持自己的主张，向本院提供2011年4月11日房屋租赁合同书及武房权证昌字第20080103**号房屋所有权证：证明坐落武昌区解放路338号房产属投资公司资产，已出租给被告百货公司。经庭审举证、质证，被告对原告提供的《品牌技术服务协议书》、收据1份的真实性予以认可，但认为加盟合同期限是三年，租赁合同是一年，要被告赔偿三年加盟费不公平；对麻辣香锅门面装饰工程报价表、收据1份认为不是正规票据，不予认可；对三份设备发票认为时间是2012年8月，时间不对且设备可搬走，不属于损失；对2011年12月份员工工资表认为是原告单方制作，不予认可；对其他证据的真实性予以认可。原告对被告提供的证据真实性予以认可，对证明目的不予认可。原、被告对第三人提供的证据真实性予以认可。本院对无争议的证据的证明效力予以确认；认为2012年8月的三份发票是补开的，但与2011年11月28日、2012年3月26日清单、收据的金额相符，对购买的事实予以认可。对双方有争议的证据，本院根据诚实信用原则及市场价格水平，原告提交证据虽有大部分是收据和白条，但与签订合同、聘请员工、经营商铺等形成证据链，其价格符合市场正常水平，可以与其他证据印证，予以综合认定。经庭审举证、质证、认证，本院确认的法律事实如下：2011年11月17日，原告彭某与被告百货公司签订商铺租赁合同。合同约定：被告将位于武汉市武昌区解放路338号五楼商铺编号P06、P07，111.8平方米的商铺出租给原告经营“麻辣香锅”店；租赁期限从2011年12月28日至2012年12月27日止；租金每月4440元，形象装修费每月2220元，基础装修费每月2220元，物业及商业管理费每月624元，合计每月9504元，支付方式为押三个月，付六个月，合计57024元；原告支付被告加盟费25280元（加盟费任何情况下不予退还，再续约时无需再缴纳）；原告的履约保证金26640元，水电押金10000元，双方合同期满，原告无违约，被告将此保证金及水电押金无息退还给原告；原告在签订本合同时所交纳的租金、形象装修费、基础装修费、保证金、水电押金、物业及商业管理费、网络费共计人民币118944元，剩余款项50000元须在2011年11月30日前付清；原告未经被告同意，单方面中止合同或累计五天以上未在商场经营，被告有权收扣原告已付履约保证金及半年租金作为违约赔偿，并有权将该商铺重新出租给第三方；租赁期满或提前终止时，原告无权要求被告赔偿其装修商铺而发生的任何费用和支出。双方在合同上签字盖章。合同签订后，原告于2011年11月28日支付给被告履约保证金26640元，水电押金10000元，六个月租金53280元，六个月管理费3744元，加盟费25280元，电卡押金50元，共计118994元。2011年11月18日，原告彭某到湖南省长沙市，与长沙风行天下企业管理有限公司（以下简称风行公司）签订《品牌技术服务协议书》，约定风行公司为原告彭某在武汉市武昌区从事魔锅坊麻辣香锅项目提供品牌技术服务；原告彭某签约时支付风行公司品牌技术服务费59800元，获得风行公司的正式提供的服务，签约后原告彭某所付费用不予退还；本协议有效期三年，自2011年11月18日至2014年11月17日止；风行公司有义务为原告方的管理、服务、厨房人员提供相关培训；原告彭某向风行公司购买产品，不论品种及数量均享受加盟后的优惠价格。当日，原告彭某向风行公司交纳品牌技术服务费59800元。2011年11月份，原告进场对“魔锅坊麻辣香锅”店进行装修，并支付装修工程款41400元，施工方出具收据。原告为准备营业，招聘员工，并支付2011年12月份员工工资12975元，购置桌、椅、沙发、厨房用具、排烟设备等共支出56169元。原告从2012年5月1日经营至2012年8月1日，因五楼商铺未整体开业，五楼顾客很少，导致原告经营的“魔锅坊麻辣香锅”店亏损而停业，并将员工解聘。2012年8月份，被告向原告出具解除商铺租赁合同通知书，通知原告解除商铺租赁合同，限原告在通知发出之日起五日内完成清场并退还租赁商铺。此后，原告与被告协商违约赔偿事宜未果，故诉至法院请求判如所请。本院多次组织双方当事人进行调解，未能达成协议。另查明，被告百货公司在武汉市武昌区解放路338号五楼的商铺，从2011年10月28日美食广场餐厅试营业到2012年10月1日主题旅馆盛大开业，至起诉之日止未整体开业。2012年12月份，被告擅自将原告的“魔锅坊麻辣香锅”店拆除，被告未能向本院提供“魔锅坊麻辣香锅”店的财产搬迁清单及目前存放处所。本院认为，原告彭某与被告百货公司签订商铺租赁合同，是双方真实意思的表示，未违反法律的规定，商铺租赁合同合法有效。合同约定租赁期限自2011年12月28日至2012年12月27日止，2011年12月28日是被告确定的五楼商铺整体开业时间，但原告进行营业的基础是五楼商铺整体开业，从2011年、2012年被告百货公司发布的宣传广告及原告提交的录音资料、现场照片可以证实，被告百货公司的五楼商铺未招商到位，一直未能整体开业，致使五楼商铺客流量很少，导致原告无法正常经营，因此原告停止经营的责任在被告百货公司，原告因停业造成的直接经济损失应由被告百货公司承担。原告要求解除商铺租赁合同，被告亦通知原告解除商铺租赁合同，双方均同意解除商铺租赁合同，本院予以准许。原告已按租赁合同约定向被告百货公司支付118944元（含履约保证金26640元，水电押金10000元，六个月租金53280元，六个月管理费3744元，加盟费25280元，电卡押金50元）。原告实际经营三个月，故三个月租金26640元、管理费1872元应支付给被告，但被告应将剩余租金26640元、管理费1872元、履约保证金26640元和水电押金10000元、加盟费25280元，电卡押金50元退还给原告，合计退款90482元（26640元＋1872元＋26640元＋10000元＋25280元＋50元）。原告向风行公司交纳3年品牌技术服务费59800元，品牌技术服务协议书虽约定无论何原因均不退款，但原告在签订品牌技术服务协议书时应充分预计到经营风险，一年后的品牌技术服务费损失不应由被告承担，原告仅经营三个月，其余九个月的损失应由被告承担。原告支付2011年12月份员工工资12975元，因2011年12月28日是约定五楼商铺整体开业时间，2011年12月份员工工资12975元，应由原告自行承担。本院确认原告的直接经济损失包括支付一年品牌技术服务费中未经营期间的费用为14950元（加盟三年总费用59800元÷3年÷12月×9月）；装修“魔锅坊麻辣香锅”店，支付装修工程款41400元（此款系原告举证，因被告擅自拆除装修，无法进行鉴定）；原告购置的设备（56169元），只能用于加盟店经营，被告应予赔偿，被告擅自拆除并保管的设备，归被告所有。以上经济损失合计为112519元。因被告百货公司五楼的商铺至起诉之日止未整体开业，导致原告无法正常经营，属根本违约，应承担赔偿原告上述经济损失112519元。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”的规定，判决如下：一、原告彭某与被告武汉某某潮流百货有限公司签订的商铺租赁合同终止履行。二、被告武汉某某潮流百货有限公司返还原告彭某租金26640元、管理费1872元、履约保证金26640元和水电押金10000元、加盟费25280元，电卡押金50元，共计90482元。三、被告武汉某某潮流百货有限公司赔偿原告彭某经济损失112519元。以上两款自本判决书生效之日起十日内付清。四、驳回原告彭某其他诉讼请求。本案案件受理费5642元，减半收取2821元，由原告彭某负担821元，被告武汉某某潮流百货有限公司负担2000元（此款原告彭某已垫付，由被告武汉某某潮流百货有限公司随同赔偿款一并付给原告彭某）。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5642元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户武汉市中级人民法院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 李永明二〇一四年二月十日书记员 李士杰 关注公众号“”