（2014）虹民三（民）初字第222号
裁判日期: 2014-10-09
公开日期: 2015-04-27
案件名称
庞昕、陈锐与上海锐丰投资管理有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十五条第一款
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第222号原告庞昕。原告陈锐。上列两原告的共同委托代理人秦桢凯，上海新望闻达律师事务所律师。上列两原告的共同委托代理人卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被告上海锐丰投资管理有限公司。法定代表人张卫平。委托代理人蔡钦光。委托代理人李德权，上海海德安达律师事务所律师。原告庞昕、陈锐与被告上海锐丰投资管理有限公司（以下简称锐丰公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告庞昕、陈锐的委托代理人秦桢凯、卢平建，被告锐丰公司的委托代理人蔡钦光、李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞昕、陈锐诉称：原告庞昕、陈锐（以下简称原告）系母子。2011年10月底，原告经被告门店经理鲍某推荐，看中案外人张甲、张乙名下的本市四达路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），出售价格为365万元。2011年11月4日，原、被告与张甲、张乙三方就系争房屋买卖签订一份《房地产买卖居间协议》，在签订该协议时，原告才得知系争房屋上设有镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司抵押（以下简称镇江抵押）100万元，在鲍某反复告知原告该抵押不影响系争房屋交易的情况下，原告签署了买卖居间协议。2011年11月5日，被告向上海市虹口区房地产交易中心（以下简称虹口房产交易中心）调取系争房屋信息，并再次向原告确认系争房屋上仅设有100万元镇江抵押。当日原告向鲍某支付2万元购房定金。2011年11月24日张甲、张乙作为出售方，2011年11月25日原告作为买受方、被告作为居间方共同签署《上海市房地产买卖合同》，合同附件三付款协议第3条约定“待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，出售方将用买受方支付的首期房价款或由锐丰公司提取代为保管的首期房价款并陪同出售方，至抵押权人处全额还清出售方尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足，由出售方自行补足；若有剩余，转付出售方），从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交锐丰公司保管，并由锐丰公司代为办理抵押注销手续”。为让被告安心提供服务，原告于2011年11月26日向被告支付中介服务费57，050元。按照鲍某指示，原告分别于2011年11月25日、11月26日、12月1日、12月2日、12月5日、12月28日支付给鲍某购房代管款30万元、2万元、45万元、4万元、140万元、100万元，加上之前原告支付的定金2万元，原告共计支付给鲍某购房代管款323万元。2012年1月10日，鲍某退还给原告100万元购房款，并告知原告系争房屋上除100万元镇江抵押以外，还有140万元渣打银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行抵押（以下简称渣打抵押）、45万元上海正典典当有限公司抵押（以下简称正典抵押）及32万元江苏省常熟市人民法院司法查封（以下简称常熟查封），且渣打抵押尚未注销，房屋出售方也未将鲍某转交的购房款用于偿还渣打银行的贷款。由于系争房屋上存在多重抵押，导致房屋交易无法进行。原告于2012年6月起诉房屋出售方张甲、张乙及锐丰公司［案号为（2012）虹民三（民）初字第1501号］，要求解除与张甲、张乙之间的《上海市房地产买卖合同》，要求张甲、张乙返还购房款、赔偿损失，并要求锐丰公司承担连带责任。2013年3月25日，虹口法院对该案作出一审判决，解除原告与张甲、张乙之间的《上海市房地产买卖合同》，由张甲、张乙返还原告购房款223万元并支付原告赔偿金62万元。该案经执行，原告仅获得389，071.30元，其余款项均未执行到位。由于被告在提供居间服务过程中，未尽到应有的谨慎义务，并恶意隐瞒系争房屋上设定的抵押和查封信息，诱导原告作出购房决定。在签订买卖居间协议时，被告实际已经知道系争房屋上存在45万元正典抵押、100万元镇江抵押及32万元常熟查封，但被告仅告知原告100万元镇江抵押。在原告将购房款支付给被告后，被告也未陪同出售方办理系争房屋还贷和注销抵押手续，而是直接将购房款支付给出售方，违反了购房款的监管义务，导致原告在支付大量购房款后，无法注销系争房屋上设定的抵押，且系争房屋被不同法院查封。被告在提供居间服务过程中存在严重过错，致使原告遭受损失，被告应承担相应的赔偿责任。现原告起诉要求：1、被告返还原告中介服务费57，050元；2、被告赔偿原告购房款损失223万元。被告锐丰公司辩称：2011年11月4日签订买卖居间协议之前，被告口头向虹口房产交易中心查询系争房屋信息，得到的答复是系争房屋上设有镇江抵押100万元和常熟查封32万元，房屋出售方也告知被告系争房屋上登记的只有镇江抵押100万元和常熟查封32万元，被告将该抵押和查封情况告知了原告。次日被告向虹口房产交易中心调取了系争房屋抵押和查封信息，显示只有镇江抵押100万元和常熟查封32万元。2011年11月18日，被告再次调取系争房屋抵押和查封信息，显示只有镇江抵押100万元，被告将该情况告知了原告。2011年11月25日原告与出售方签署了《上海市房地产买卖合同》，说明被告已促成原告与出售方之间的交易成功，被告收取原告居间费用符合双方约定。买卖居间协议中特别告知一栏写明原告应将款项支付至被告的指定账户，但原告却将购房款打入鲍某的个人账户，原告也没有要求被告对购房款进行监管或要求被告陪同出售方注销抵押。鲍某退还给原告100万元购房款后，原告仍与出售方办理了房屋交接手续，说明原告认可被告提供的居间服务。由于虹口房产交易中心操作失误，将系争房屋上的相关抵押信息点击注销，导致系争房屋上登记的抵押信息与实际不一致。被告在提供居间服务过程中已穷尽可能获得的系争房屋信息并告知了原告，未隐瞒事实，被告不存在过错。（2012）虹民三（民）初字第1501号案件也已判决支持原告主张的损失，部分款项已得到执行，执行程序的终结不代表原告执行款项永远无法执行到位。不同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告庞昕、陈锐系母子关系。2011年11月4日，庞昕作为买受方（乙方），案外人张甲、张乙作为出卖方（甲方），锐丰公司作为居间方（丙方），三方签署一份《房地产买卖居间协议》，约定，乙方购买四达路XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款365万元，向丙方支付意向金2万元；该房已设立抵押，抵押权人镇江市丹徒区广泰农村小额贷款有限公司，贷款余额约100万元；首期房价款100万元（甲方同意乙方或丙方从其中先行保留尾款5万元）；100万元付清，甲方名义之抵押登记（若有）已经注销后三个工作日内，应赴房地产交易中心办理送件手续，待取得收件收据后，当日内由乙方向甲方支付265万元；房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证后七日内，对该地产验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过丙方支付尾款5万元；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲方签订本协议后2日内，乙方应补足定金至20万元，由甲方收取后交由丙方暂为保管；待双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；双方同意在签订本协议后25日内共同赴丙方处签订买卖合同；甲、乙双方应于签订买卖合同或类似合同当日，分别按照本协议约定房价款的1%各自支付丙方佣金，且同意丙方可从任何款项中扣收。2011年11月5日，被告向虹口房产交易中心查询取得的系争房屋抵押状况信息载明：“镇江抵押，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。”当日的系争房屋权利限制状况信息载明：“常熟查封，限制起始日期2011年10月12日，预计结束日期2013年10月12日。”2011年11月18日，被告再次向虹口房产交易中心查询取得的系争房屋抵押状况信息载明：“镇江抵押，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。”当日，系争房屋无权利限制状况记载。2011年11月24日张甲、张乙作为卖售人（甲方），2011年11月25日庞昕、陈锐作为买受人（乙方）签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定，甲、乙双方通过锐丰公司第十六分公司居间介绍，由乙方受让甲方所有的四达路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积109.87平方米，转让价款310万元；双方确认在2012年1月31日前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条载明：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，双方同意自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，按乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日；逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同；乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款20%，甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。该合同补充条款（一）中约定：本次交易甲乙双方所产生的税、费均由乙方承担；甲、乙双方任何一方未按照本合同约定（包括但不限于本合同正文、本补充条款、附件三即付款协议）履行，均视为违约，除另有约定外，应参照本合同第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。该合同附件三付款协议约定：甲、乙双方签订本合同当日内，乙方直接向甲方支付部分首期房价款32万元，本合同签订前乙方已支付定金2万元（包含由锐丰公司代为保管或由甲方直接收取）亦转为首期房价款；若由锐丰公司保管的，则继续保管；乙方于2011年12月2日直接支付给甲方第二笔首付款45万元，于2011年12月7日直接支付给甲方第三笔首付款85万元，于2011年12月30日直接支付给甲方第四笔首付款100万元，以上各项共同构成全额首期房价款264万元；甲方确认，全额首期房价款将专项用于付款协议所述用途（但在锐丰公司已实际保管该房地产权证原件的情况下，乙方同意锐丰公司可应甲方请求将原定金转化的部分首期房价款转付甲方）；待上述事项完成后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方将用乙方支付的首期房价款或由锐丰公司提取代为保管的首期房价款并陪同甲方，至抵押权人处全额还清甲方尚欠抵押权人的借款余额（首期房价款若有不足，由甲方自行补足；若有剩余，转付甲方），从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交锐丰公司保管，并由锐丰公司代为办理抵押注销手续；待甲、乙双方签订本合同且该房地产上设定之抵押登记已经注销后5个工作日内，甲、乙双方亲自或委托锐丰公司赴虹口房产交易中心申请办理产权过户手续（送件），取得收件收据后当日内，乙方应自行支付给甲方第二期房价款41万元；待甲方收到第二期房价款后二日内，甲、乙双方应对该房地产验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，结清所有水电煤，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方直接支付给甲方尾款5万元。该合同附件五载明的抵押情况为：见付款协议。2011年11月25日，张甲、张乙作为卖售方（甲方），庞昕、陈锐作为买受方（乙方）签订《房地产买卖合同之补充协议》，约定：乙方于甲、乙双方签订买卖合同后于2011年12月7日当日向甲方支付装修补偿款55万元；甲方收到上述款项后出具收款凭证。2011年11月5日，原告向鲍某支付定金2万元。之后，原告分别于2011年11月25日、11月26日、12月1日、12月2日、12月5日向鲍某支付购房款30万元、2万元、45万元、4万元、140万元。上述款项原告或现金付给鲍某，或付至鲍某银行账户，并由鲍某转付给出售方。2011年12月28日，原告转账支付鲍某购房款100万元。2012年1月10日，鲍某退还给原告100万元。2011年11月30日，原告支付被告中介服务费57，050元。2012年1月11日，庞昕代表买受方，张乙代表出售方签订《房屋交接书（买卖）》，载明：买受方经过验收，认为符合双方签订的房地产买卖合同规定的交付条件，同意接收；在交房同时，出售方一并将一张门卡和三把钥匙交给买受方；截止交房当天，买受方已支付出售方房款223万元，尚余房款142万元。2012年2月3日，原告向虹口房产交易中心查询取得的系争房屋抵押状况信息载明：“渣打抵押，债权数额140万元，核准日期2009年10月26日，注记信息：2011年7月22日该抵押被登记注销；镇江抵押，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。”2012年5月14日，被告向虹口房产交易中心查询取得的系争房屋抵押状况信息载明：“渣打抵押，债权数额140万元，核准日期2009年10月26日，注记信息被划掉；镇江抵押，债权数额100万元，核准日期2011年7月22日，备注：余额抵押。”当日的系争房屋权利限制状况信息载明：“限制方式：正式查封，限制人：镇江市丹徒区人民法院，限制起始日期2012年2月13日，预计结束日期2014年2月13日；限制方式：轮候查封，限制人：镇江市丹徒区人民法院，限制起始日期2012年2月13日，预计结束日期2014年2月13日；限制方式：轮候查封，限制人：本院，限制起始日期2012年4月11日，预计结束日期2014年4月11日。”2012年6月，原告向本院提起诉讼［案号为（2012）虹民三（民）初字第1501号］，要求解除与张甲、张乙签订的《上海市房地产买卖合同》，要求张甲、张乙退还原告所付房款223万元并支付62万元赔偿金，并要求锐丰公司对上述两项付款义务承担连带清偿责任。2013年3月25日本院对该案作出一审判决：1、解除原告与张甲、张乙及锐丰公司于2011年11月25日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、原告返还张甲、张乙系争房屋的门卡一张和钥匙三把；3、张甲、张乙返还原告购房款223万元；4、张甲、张乙支付原告解除合同的赔偿金62万元。2013年5月原告向本院申请执行，经执行，原告获得系争房屋拍卖款389，071.30元。因张甲、张乙无其他财产可供执行，本院于2014年3月4日裁定终结（2012）虹民三（民）初字第1501号民事判决中余额2，495，928.70元及相应利息产生的该次执行程序。另查明：常熟查封，限制起始日期2011年10月12日，注销日期2011年11月23日；镇江抵押，债权数额100万元，申请抵押日期2011年7月20日，申请注销日期2013年4月23日；正典抵押，债权数额45万元，申请抵押日期2010年11月18日，申请注销日期2011年12月2日；渣打抵押，债权数额140万元，申请抵押日期2009年10月21日，申请注销日期2013年4月23日。审理中，原告提供落款日期为2011年11月14日的《居间担保协议》复印件及落款日期为2011年11月28日、有署名为沈贵鑫签名的《收据》复印件各一份，该《居间担保协议》载明：张甲代表其与张乙（甲方），黄文俊代理沈贵鑫（乙方），经办人鲍某代表居间方锐丰公司共同约定：在甲方通过居间方出售四达路房屋过程中，因该房在此之前已经存在乙方发起司法查封，查封理由为甲方欠乙方32万元个人借款且无力还款，故乙方将甲方该房屋进行了司法查封限制交易。由此致使无法签订房屋买卖合同，现该房实际已经通过居间方确定了出售的相关事宜，现经居间方居间协调，乙方同意由居间方作为欠款保管人，待乙方解除查封且居间方居间签订买卖合同后，甲方同意居间方直接将该笔欠款32万元支付给乙方。上述《收据》载明：今收到锐丰公司代张甲支付的款项人民币32万元整。对于上述《居间担保协议》及《收据》的真实性，被告均不予认可。张甲、张乙在（2012）虹民三（民）初字第1501号案件审理中表示对《居间担保协议》无异议。上述事实，由《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同之补充协议》、居间服务费发票、《居间担保协议》、《收据》、（2012）虹民三（民）初字第1501号民事判决书、（2013）虹执字第1999号执行裁定书、房地产登记信息若干、房地产登记申请书若干及原、被告陈述等证据佐证。本院认为：被告作为房产居间单位，应当在原告签订房屋买卖居间协议前对系争房屋是否存在抵押、权利限制等可能影响原告作出购房决定的事项进行调查核实，并将结果如实报告原告。在系争房屋买卖居间协议签订时，系争房屋上实际设定的抵押和权利限制状况有镇江抵押、渣打抵押、正典抵押及常熟查封，但登记显示的抵押和权利限制信息仅有镇江抵押和常熟查封两项。被告通过查询可以得知系争房屋上设有镇江抵押和常熟查封，但事实上，被告在原告签订房屋买卖居间协议前并未调取系争房屋相关信息，即使根据被告陈述，其通过口头查询已得知系争房屋上设有镇江抵押和常熟查封，在系争房屋买卖居间协议中也仅写明镇江抵押，未提及常熟查封。被告辩称其在原告签订房屋买卖居间协议前已将镇江抵押及常熟查封告知原告，缺乏依据，本院不予采信。因此，被告在提供居间服务过程中未及时履行信息审查职责及如实报告义务，存在过错。又原告与房屋出售方之间的房屋买卖合同也因无法履行已被法院判决解除。现原告要求被告返还中介服务费57，050元，依法应予支持。关于原告主张的购房款损失223万元，在（2012）虹民三（民）初字第1501号案件中，本院已判决由房屋出售方返还原告购房款223万元并赔偿原告62万元，虽然该款项目前尚未全部得到执行，但原告今后仍可能就房屋出售方未支付的款项通过向法院申请执行获得。现原告再要求被告赔偿购房款损失223万元，缺乏依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告上海锐丰投资管理有限公司返还原告庞昕、陈锐中介服务费57，050元；二、对原告庞昕、陈锐要求被告上海锐丰投资管理有限公司赔偿购房款损失223万元的诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25，096.40元，由两原告负担5，019.28元，被告负担20，077.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌审 判 员 华 琴人民陪审员 毛济平二〇一四年十月九日书 记 员 芮永祺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 搜索“”