（2014）济商终字第444号

裁判日期: 2014-10-09

公开日期: 2014-10-22

案件名称

中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司与济南市历城区石油公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省济南市中级人民法院

所属地区

山东省济南市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中国石化销售有限公司山东济南石油分公司,济南市历城区石油公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

山东省济南市中级人民法院民事判决书（2014）济商终字第444号上诉人（原审被告）中国石化销售有限公司山东济南石油分公司，住所地济南市。负责人雷爱国，经理。委托代理人蔡伟，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济南市历城区石油公司，住所地济南市。法定代表人韩俊民，经理。委托代理人刘坚勇，山东众成仁和（北京）律师事务所律师。上诉人中国石化销售有限公司山东济南石油分公司（以下简称中石油济南分公司）因与被上诉人济南市历城区石油公司（以下简称历城石油公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第12号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2004年4月18日，历城石油公司、中石油济南分公司签订场地、设施租赁合同，约定内容有：中石油济南分公司租赁历城石油公司位于济南市历城区郭店街道三区62号郭店加油站及附属固定资产（储油罐30立方米×4个、恒山牌加油机3台等），加油站面积2440平方米，使用租期20年，自中石油济南分公司变更完营业执照和成品油零售经营批准证书的时间计起；租赁费计算方法为年租金16万元，总租金320万元（其中加油站场地、设施租赁费300万元、房屋租赁费20万元），付款方式为先交款后使用，中石油济南分公司验收有关手续完备有效后支付定金4万元，营业执照和成品油零售经营批准证书等经营手续变更后5日内支付租赁费200万元，中石油济南分公司接收加油站三个月内未发生设备隐患和明显建筑质量问题后付清租赁费116万元；当遇到不可抗力因素（自然灾害或政府行为）终止中石油济南分公司经营时，历城石油公司退还中石油济南分公司尚未使用时间且已交付的剩余租赁费（若历城石油公司无力退还，则以中石油济南分公司租赁历城石油公司的山大路加油站的租赁费相抵）；合同履行期间，除遇到不可抗力因素（自然灾害或政府行为），当一方提前解除合同或单方有违约行为时，违约方须赔偿守约方违约金20万元（若历城石油公司违约无力赔偿时，则以中石油济南分公司租赁历城石油公司的山大路加油站的租赁费相抵）；因国家或政府政策调整影响到双方的重大利益时，本合同自行废止，双方可协商和签署新的合同；本合同签订时，双方2003年11月12日签订的场地、设施租赁合同同时废止。另，历城石油公司、中石油济南分公司于2003年11月12日签订的场地、设施租赁合同中除租赁费计算方法条款不同外，其他条款内容一致，该租赁合同中租赁费计算方法条款约定为：第一个五年15.5万元／年，第二个五年16.5万元／年，第三个五年17.5万元／年，第四个五年18.5万元／年，总租金340万元。合同签订后，历城石油公司将郭店三区加油站及附属固定资产交付中石油济南分公司租赁使用，中石油济南分公司于2005年9月前分四期支付历城石油公司租金320万元（其中中石油济南分公司于2003年11月28日支付租赁定金4万元，2004年4月15日支付第一笔租赁费200万元），历城石油公司亦为中石油济南分公司开具租赁费发票。2004年7月18日，历城石油公司、中石油济南分公司签订租期备忘录，约定：根据双方于2004年4月18日签订的租赁郭店加油站场地、设施租赁合同，中石油济南分公司已将租赁定金4万元及第一笔租赁费200万元支付历城石油公司，历城石油公司的郭店加油站即交由中石油济南分公司租赁经营，中石油济南分公司对该加油站20年租赁的起止时间为2004年7月18日起至2024年7月17日止，本备忘录与原合同具有同等法律效力。2009年2月25日，历城石油公司向中石油济南分公司出具关于企业改制及改制后的说明—申请提前预付场地房屋租赁费的报告，认为：我单位计划本年度内完成企业改制，改制模式为国有全部退出、全体职工参股的有限责任公司，通过资产处置、股权转让及职工身份置换等政策来实现。我单位现有土地三处：山大路65号2.94亩土地、郭店4.62亩土地、仲宫龙山路3.6亩土地，现行市价约计2901万元，企业改制将土地性质由划拨变更为出让，需缴纳40%的出让金计1160万元。贵公司提前预付的租金已于2008年7月分文不剩，为尽快摆脱困境，实现企业改制，恳请贵公司将山大路65号加油站后14年的租赁费630万元提前支付，待企业改制完成后，我们可将该站的所有权一次性转让给贵公司，达到双赢。2011年4月11日，济南市历城区人民政府办公室对区政府有关部门转发《济南市历城区商业局对所属五个国有企业进行产权改革的实施方案的通知》，要求区政府有关部门配合实施对区商业局对所属五个国有企业进行产权改革，到2012年底，完成历城区百货公司、历城商场、历城区饮食服务公司、历城区石油公司、历城区食品公司五家国有商业企业产权制度改革任务。企业改制的形式可以进行公司制（股份制）改造，也可以采取企业间的并购重组、合资合作、关闭破产等多种形式；改制的程序为清产核资、审计评估、资产处置、职工安置、出让企业产权，企业的清产核资、不良资产的确认、财务审计、资产评估确认，由企业提出申请，商业局审核后区国资局负责核销。2011年5月12日，历城石油公司向中石油济南分公司出具关于申请提前预付场地房屋租赁费的报告，认为：由于诸多因素，贵公司提前预付的租金已分文不剩，造成职工人心浮动、情绪低落，企业举步维艰。为稳定职工队伍，顺利完成企业改制工作，恳请贵公司将山大路65号加油站后8年的租赁费360万元给予提前支付。2011年5月26日，历城石油公司向中石油济南分公司出具承诺书，承诺：待企业完成产权制度改革后，将位于济南市山大路65号的加油站（现中石油济南分公司第108加油站）全部有偿转让给贵公司。2012年12月15日，历城石油公司向济南市历城区商业局提交关于企业产权改革等事项的报告，认为：公司现有山大路、郭店、仲宫三处加油站，无其他资产，该三处加油站分别于2003年、2004年出租给中石油济南分公司经营，年租金共77.5万元、租期均为20年，现租金大大低于现市场正常租金，如职工按改制要求，个人出资入股按公司净资产买断公司国有资产，因在未来十几年租期内租金过低且无法自主经营管理加油站，无法确保职工的合法权益，职工也不同意，无法实施该改制方案，如确保职工的合法权益，按三个加油站现租金与职工投资入股的合理回报率，作为计算职工个人出资买断企业国有资产的出资依据，职工出资入股的总额又会大大低于企业的国有净资产，无法确保国有资产不流失。2013年4月2日，历城石油公司就与中石油济南分公司达成的山大路、仲宫龙山路、郭店三区加油站三份场地、设施租赁合同履行中出现的未完全按合同履行、显失公平等问题函告中石油济南分公司：要求与中石油济南分公司协商处理该问题，或经协商未能达成一致将解除上述三份场地、设施租赁合同。中石油济南分公司派人与历城石油公司协商后，未就租赁合同的继续履行问题达成一致。2013年4月7日，济南市历城区商业局对历城石油公司提交的职工上访反映问题的请示作出批复：同意历城石油公司收回出租的三个加油站，并按照济历城政字（2011）21号《关于济南市历城区商业局对所属五个国有商业企业进行产权改革的实施方案》文件精神，在保障企业利益、职工利益的前提下，召开好公司的相关会议，加快企业改革改制的步伐，通过企业的改革改制落实和维护职工的正当权益。2013年4月12日，历城石油公司函告中石油济南分公司：解除双方于2003年12月16日、2004年3月1日、2004年4月18日就山大路、仲宫龙山路、郭店三区加油站签订的场地、设施租赁合同，中石油济南分公司在收到函件后30日内撤离并交还该三处加油站，并派人商谈租赁合同解除后的善后处理事宜。2013年4月13日，中石油济南分公司收到历城石油公司解除租赁合同的函件后，于同年4月15日进行了函复：双方签订的场地、设施租赁合同合法有效，中石油济南分公司不存在违约行为，合同约定的租金、权利义务、违约责任等条款，是双方充分考虑当下和将来市场、物价变化等诸多因素后达成的一致结果，不存在显失公平的情况，如果历城石油公司单方解除租赁合同则构成违约，除退还中石油济南分公司已付租金、赔偿损失外，还应当支付中石油济南分公司违约金20万元，中石油济南分公司希望双方继续履行三份租赁合同。2013年10月22日，济南市历城区商业局向历城石油公司发出关于尽快收回加油站并改制意见的通知，认为：你公司职工多次集体向我局等有关部门上访，反映你公司对外出租的三处加油站租金过低，职工大多在家待业，生活较为困难，职工要求收回出租的三处加油站，重新上岗工作，以解决职工的基本生活问题。我局2013年4月7日已批复，同意你公司收回对外出租的三处加油站，加快企业改制的步伐。其后，我局又对你公司的改制工作做了时间和程序安排，现你公司职工又多次集体上访，反映你公司对外出租的三处加油站尚未收回，因而未能按期启动改制，职工生活困难。为此，我局再次要求你公司根据济历城政字（2011）21号文件精神，按照我局关于你公司产权改革的意见和安排，尽快解除所属山大路、仲宫、郭店三处加油站的对外租赁合同，收回自主经营权，并尽快进入企业改制程序。同时，做好职工的安抚工作，尽力保障职工的基本生活需要，避免发生不当的集体上访行为和群体性事件。2014年2月，依据历城石油公司发布的郭店加油站招租广告，济南市历城区华山镇桃园加油站报价为年租金45万元，每五年递增，济南市历城区正兴加油站报价为年租金60万元，按6%每三年递增一次，济南油联石油有限公司报价为年租金70万元，按7%每三年递增一次，济南市长清区中泰加油站报价为年租金50万元，按6%每三年递增一次。原审法院认为，历城石油公司、中石油济南分公司签订的场地、设施租赁合同合法有效，该租赁合同约定：“因国家或政府政策调整影响到双方的重大利益时，本合同自行废止，双方可协商和签署新的合同”，此条款赋予合同当事人相应的合同解除权，即合同明确约定了双方在国家或政府政策调整影响到双方的重大利益时所享有的合同解除权。本案中，依据济南市历城区人民政府办公室于2011年4月11日对区政府有关部门转发的《关于济南市历城区商业局对所属五个国有商业企业进行产权改革的实施方案的通知》，济南市历城区商业局于2013年4月7日对历城石油公司提交的职工上访反映问题的请示所作出的批复，济南市历城区人民政府及其所属的商业局对包括历城石油公司在内的五个国有企业进行产权改革，济南市历城区商业局亦批复同意历城石油公司收回出租的三处加油站，按照《济南市历城区商业局对所属五个国有商业企业进行产权改革的实施方案》文件精神，加快企业改革改制的步伐，通过企业的改革改制落实和维护职工的正当权益。历城石油公司系国有性质的公司企业，公司资产为对中石油济南分公司出租的包含本案郭店加油站的三处加油站，公司及职工的收入来源仅为加油站的租金收入，现公司进行的改制无法对其资产即加油站继续对外出租并保证职工的收入，而租赁合同的解除势必影响到中石油济南分公司的租赁收益。综上，可以认定上述政府政策调整影响到双方的重大利益，历城石油公司据此可以解除双方签订的场地、设施租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，历城石油公司于2013年4月12日函告中石油济南分公司：解除双方于2004年4月18日就郭店三区加油站签订的场地、设施租赁合同，中石油济南分公司于2013年4月13日收到该函件后函复：如果历城石油公司单方解除租赁合同则构成违约，除退还中石油济南分公司已付租金、赔偿损失外，还应当支付中石油济南分公司违约金20万元，并希望双方继续履行三份租赁合同，在此后三个月内，中石油济南分公司亦未依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定向人民法院提起诉讼，历城石油公司、中石油济南分公司签订的场地、设施租赁合同于2013年4月13日业已解除，历城石油公司要求确认历城石油公司、中石油济南分公司双方签订的场地、设施租赁合同已解除，原审法院予以支持。租赁合同解除后，中石油济南分公司应返还租赁物，并协助历城石油公司将经营加油站的相关证书变更至历城石油公司名下。历城石油公司要求中石油济南分公司交还租赁的加油站及所属固定资产、设备，并协助历城石油公司将相关证书变更至历城石油公司名下的诉讼请求，原审法院亦予以支持。租赁合同解除后，中石油济南分公司如存在经济损失，可另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十八条之规定，判决如下：一、历城区石油公司与中石油济南分公司于2004年4月18日签订的场地、设施租赁合同于2013年4月13日解除。二、限中石油济南分公司于判决生效之日起30日内返还位于济南市历城区郭店镇三区62号加油站及所属固定资产、设备（30立方米的储油罐4个、恒山牌加油机3台、衡信牌加油机3台、120平方米营业室、258平方米二层楼房、42平方米车库、80平方米平房、300平方米罩棚、格力立式空调机一台）。三、限中石油济南分公司于本判决生效之日起30日内协助将成品油零售经营证书、危险化学品经营许可证、营业执照、税务登记证变更至历城区石油公司名下。四、驳回历城区石油公司的其他诉讼请求。案件受理费8600元，由历城石油公司、中石油济南分公司各负担4300元。上诉人中石油济南分公司不服原审判决上诉称，一、一审判决认定历城石油享有合同解除权实属有误。首先，历城石油公司不享有法定的合同解除法。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条对合同解除情形作了明确规定。历城石油公司以其职工对租赁合同意见大和要进行改制为由，于2013年4月12日向我公司发函，要求解除涉案合同，明显与《合同法》第九十四条规定的解除条件不符，其不能单方解除涉案合同。其次，历城石油公司不享有合同约定的解除权。《合同法》第九十三条第二款对约定解除作了规定，本案涉案合同第七条约定：“因国家或政府政策调整影响到双方的重大利益时，本合同自行废止，双方可协商和签署新的合同。”一审仅依据历城区人民政府办公室对区政府各部门转发的《关于济南市历城区商业局对所属五个国有商业企业进行产权改革的实施方案的通知》及历城区商业局对职工上访反映问题的请求所作的批复，即认定历城石油公司的改制属于政府政策调整，且改制已影响到双方的重大利益，进行认定可以约定解除租赁合同，显然错误。因为1、企业改制是企业自身对原有的所有制形式、资本结构、组织形式、管理模式等进行的改变，属于企业的自主行为，不属于国家或政府政策对他的调整。从历城石油公司一审提交的《关于济南市历城区商业局对所属五个国有商业企业进行产权改革的实施方案的通知》和济南市历城区商业局关于职工上访反映问题的请示所作出的批复可以看出，历城区政府对历城石油公司的改制也仅是以产权改革初稿方案的形式进行指导和监督，并未强令要求历城区石油公司解除与我公司的租赁合同。可见，是否以解除与历城石油公司签订的租赁合同的方式收回加油站进行改制，完全由历城石油公司，历城区政府并没有进行行政强制。即使历城区政府相关部门要求历城石油公司收回加油站进行改制，这种行为最多只能是政府部门的具体行政行为，不是国家和政府的政策调整。2、历城石油公司的改制，不影响双方的重大利益。历城石油公司提到的加油站租金价格过低问题。当时签订合同时，是双方都能接受的正常市场价格。目前的这种变化属于可预见的商业风险，责任应当由历城石油公司承担。所以涉案加油站不存在租金明显过低情形，历城石油公司也不存在重大利益受损的情况。3、历城石油公司不享有任意解除权。对于租赁合同而言，法律仅对不定期租赁规定了当事人享有任意解除权，涉案合同对租赁期限作出了明确约定，不属于不定期租赁，历城石油公司不享有任意解除权。二、历城石油公司解除合同的行为违背诚信，且解除行为违反法律规定。历城石油公司曾多次发函及承诺，要求中石油济南分公司提前预付租金，帮助历城石油公司完成改制，从未提及要解除双方的租赁合同。现在历城石油公司取得了出租给中石油济南分公司三座加油站的全部数千万租赁费后，却以诉讼的方式要求解除与中石油济南分公司的租赁合同，并以职工上访为由，向政府及法院施加压力。另外，根据买卖不破租赁原则，历城石油公司的改制并不影响双方业已存在的租赁合同。因此，历城石油公司以改制为由解除与中石油济南分公司合同的行为违反了合同法的规定，应属无效。三、原审判决适用法律错误。涉案合同第七条约定的合同解除条件并未成就，原审根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款判决解除双方的租赁合同，适用法律错误。请求撤销原判，驳回历城石油公司的诉讼请求。被上诉人历城石油公司辩称，请求法院驳回其上诉请求，维持原判。经审理本院认定，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。另，中国石油化工股份有限公司山东济南石油分公司更名为中国石化销售有限公司山东济南石油分公司。本院认为，2011年4月11日，济南市历城区人民政府办公室转发的《关于济南市历城区商业局对所属五个国有企业进行产权改革的实施方案的通知》，系济南市历城区商业局根据济政发（2006）5号《济南市人民政府关于印发济南市属企业国有产权改革若干问题试行规定的通知》精神，结合历城区国有商业企业的实际情况制定的。历城石油公司与中石油济南分公司的《租赁合同》签订于2004年，当年尚未启动对历城石油公司的企业改制工作。虽然在2009年、2011年5月，历城石油公司两次向中石油济南分公司发函，希望中石油济南分公司提前支付所有租金，协助企业进行改制。但从目前的实际情况来看，历城石油公司提出的企业改制后再出售给中石油济南分公司的建议，并没有得到中石油济南分公司的认可与积极回应。自2011年4月份开始，历城石油公司又根据历城区政府及历城区商业局的要求，进行企业改制工作。企业改制是一项国家政策，各地区、各行业根据自身情况，选择不同的改制模式。本案中，历城石油公司选择了以职工出资入股，买断公司资产，将公司改制为民营有限责任公司的方案。从本案的现有证据来看，历城石油公司认为中石油济南分公司的租赁价格明显过低，职工出资入股，但收益不能保证，导致职工上访，改制无法进行。可见，历城石油公司的改制方案，已经对双方的利益产生了重大影响，故原审判决认定政府政策的调整已影响到双方的重大利益，据此解除双方的场地、设施租赁合同并无不当。中石油济南分公司认为场地、设施租赁合同不应解除的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由上诉人中国石化销售有限公司山东济南石油分公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韩　梅审　判　员　　郎家涛代理审判员　　高　静二〇一四年十月九日书　记　员　　姚海英微信公众号“”