（2014）顺民初字第08760号
裁判日期: 2014-10-09
公开日期: 2015-04-02
案件名称
华润置地（北京）物业管理有限责任公司与汪云芬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华润置地（北京）物业管理有限责任公司,汪云芬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第08760号原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司。法定代表人任秀娟，董事长。委托代理人杨顺义，北京市世纪律师事务所律师。被告汪云芬，女，1963年4月18日出生。委托代理人杨树江，北京市瀚文律师事务所律师。原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润公司）与被告汪云芬物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘春影独任审判，公开开庭进行了审理。原告华润置地公司之委托代理人杨顺义、被告汪云芬及其委托代理人杨树江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司诉称：2000年9月18日，被告与北京华中园房地产开发有限公司（以下简称“华中园公司”）签订《北京市外销商品房买卖契约》，合同约定，在小区业主管理委员会未选定物业管理机构之前，由华中园公司指定物业管理公司。双方于签约之日完成房屋交付手续。1999年2月，华中园公司委托原告为该小区提供物业服务，且一直由原告为该小区提供物业服务至今，但被告未按照约定交纳物业费，故起诉，诉讼请求为：1.被告支付2001年12月1日至2014年4月30日期间拖欠的物业费125485元；2.被告支付逾期交纳物业费的滞纳金1255.53元；3.被告承担全部诉讼费用。被告汪云芬辩称：认可原告所述的房屋坐落、面积和产权人，但交费期间和数额与原告所述不符，我方从2001年12月起到2013年12月都是按照每月400元交纳的物业费。原告提供的服务内容和当初约定的标准存在很大差距，服务与收费标准差距非常大，小区内至今没有有线电视、宽带、煤气、班车，治安很差，多次被盗，当初宣传与实际状况不符，对方无权按照其所述标准收取物业费。原告与其他业主发生过物业纠纷，法院判决按照其主张标准的80%收取。由于对方的服务不符合约定的标准，双方已经达成一致意见按照每月400元的标准交纳物业费，而且从双方实际履行行为可以确认此事实。同时强调的是，业主并不想降低服务标准，可原告的服务每况愈下。2006年我方曾起诉过原告，要求提高服务，法院判决后，原告从来没有就此事找过我们，我们找他们却遭到了拒绝。另外，原告诉讼请求已经超过诉讼时效，因此请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：涉诉房屋为顺义区x，登记的产权人为汪云芬，建筑面积为307.70平方米。原告要求被告支付2001年12月1日至2014年4月30日期间的物业费，主张2006年1月1日前按照150美元／栋·月的标准收取，折合成人民币为1242元／栋·月，2006年1月1日后按照5.5元／月·平米收取，并按照房屋地上面积209.14平米计算，因此被告每月需交纳物业费1150.27元。原告诉请期间的物业费被告已交纳50400元。2005年，原告曾起诉被告，要求被告支付自2001年11月起累计拖欠的物业费36843元，后法院作出（2005）顺民初字第1130号民事裁定书，裁定驳回原告起诉。2005年，原告起诉涉诉小区业主刘辉，要求刘辉支付1999年11月至2005年3月间的水电费、物业管理费等，法院作出（2005）顺民初字第1132号民事判决书，认定原告在履行物业管理过程中存在违约行为，酌定刘辉交纳原告主张管理费数额的80%。2010年，原告起诉涉诉小区业主邓小玲，要求邓小玲支付自2008年12月至2010年6月的物业管理费总计34871.90元，法院作出（2010）顺民初字第1567号民事判决书，认定原告在管理过程中存在如维修不到位、保安不足等情况，故参照物业收费项目的收取比例酌定邓小玲交纳原告主张管理费数额的80%。被告抗辩称2001年12月至2013年12月间，每月按照400元的标准交纳物业费，而原告仅认可被告分别于2002年11月、2003年3月、2003年7月和2003年10月至2013年12月期间每月交纳了400元的物业费。上述事实，有庭审笔录、询问笔录、（2005）顺民初字第1130号民事裁定书、（2005）顺民初字第1132号民事判决书、（2010）顺民初字第1567号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：依据已经查明的事实，双方存在物业服务合同关系，原告应提供相应的物业服务，被告应按时交纳物业费。对双方争议焦点本院认定如下：1.对被告交纳物业费的期间和数额。因被告未能提供证据加以证明，故应以原告确认的交费期间和数额为准，确定被告于2002年11月、2003年3月、2003年7月、2003年10月至2013年12月期间每月向原告交纳400元的物业费，合计50400元。2.双方是否达成每月400元的物业费标准。被告辩称双方合意按照每月400元标准交纳物业费的主张，因原告予以否认，且在2005年原告已经起诉要求被告支付物业费的情况下，被告仅依据其单方履行行为而无其他证据证实的情况下，本院难以认定双方达成上述合意。3.物业费收费标准问题。生效的法律文书具有法律效力，从被告提交的证据来看，在原告与涉诉小区其他业主有关物业服务合同纠纷案件中，法院认定原告物业服务存在瑕疵，故对原告主张的物业费予以酌减，而上述生效判决酌减的理由涉及物业公共服务范畴，故与本案具有关联性，同时结合双方陈述和本案相关证据，本院认定原告在诉请期间其履行物业服务合同存在瑕疵，故物业费数额应予酌减，具体数额本院酌定。对原告诉讼请求过高部分，本院不予支持。4.滞纳金和诉讼时效问题。因原告物业服务存在瑕疵，结合本案实际，对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。因物业服务合同具有连续性的特点，故被告关于时效的抗辩意见，本院难以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告汪云芬给付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司物业费九万零三百零八元，于本判决生效之日起七日内履行；二、驳回原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千四百一十八元，由原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司负担三百八十九元（已交纳），由被告汪云芬负担一千零二十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘春影二〇一四年十月九日书 记 员 邵 冲 关注公众号“”