（2014）浙嘉民终字第549号
裁判日期: 2014-10-09
公开日期: 2015-12-31
案件名称
胡胜仙与桐乡市玖圆房产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡胜仙,桐乡市玖圆房产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙嘉民终字第549号上诉人（原审原告）：胡胜仙。委托代理人：喇莉娟，浙江景雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐乡市玖圆房产开发有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区振华路601幢2单元201室。法定代表人：黄永强，经理。委托代理人：朱力勤，浙江圣文律师事务所律师。上诉人胡胜仙为与被上诉人桐乡市玖圆房产开发有限公司（以下简称玖圆房产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2014）嘉桐民初字第998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月17日公开开庭进行了审理。上诉人胡胜仙的委托代理人喇莉娟、被上诉人玖圆房产公司的委托代理人朱力勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2012年11月25日，胡胜仙与玖圆房产公司签订了《商品房买卖合同》（备案编号：12012006114、12012006115）2份，合同约定：胡胜仙购买玖圆房产公司建设的桐乡市洲泉镇聚贤路九洲商贸广场第3幢1057、1058号房，价款分别为370700元和330300元，合计701000元。胡胜仙支付首付款共计431000元，剩余购房款270000元应于2012年12月31日前办理银行按揭贷款手续；玖圆房产公司应于2012年12月31日前将符合“1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……”等相应条件的商品房交付胡胜仙使用，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，玖圆房产公司可据实予以延期：“……3、交房期限届满，买受人应支付给出卖人的款项未付清的，交房日期相应顺延至胡胜仙付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。”同时，若玖圆房产公司交房逾期超过90日后，胡胜仙有权解除合同，玖圆房产公司应自胡胜仙解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并向胡胜仙支付其累计已付款的1%违约金。上述合同签订后，胡胜仙按约向玖圆房产公司支付了首付款共计431000元；又于2013年5月2日通过银行按揭方式支付玖圆房产公司270000元。2012年11月28日，桐乡市洲泉镇九洲农贸中心A、B、C、D商住楼及农贸市场工程经竣工验收合格，并于同年12月20日取得竣工验收备案证明。2013年1月21日，玖圆房产公司取得涉诉商品房的房屋初始登记权属证书。2014年3月28日，胡胜仙采用EMS特快专递向玖圆房产公司发出《解除合同通知书》，次日，玖圆房产公司拒收后退回。原审另查明，胡胜仙与案外人桐乡市玖圆物业管理有限公司（以下简称“玖圆物管公司”）签订了《委托经营管理合同》1份，其中约定：胡胜仙将其购买的涉诉商品房委托给玖圆物管公司经营管理，期限为5年，自2012年11月25日至2017年11月24日止，前两年，玖圆物管公司无须向胡胜仙支付涉诉商品房所有收益。2015年11月25日至2017年11月24日的租金由玖圆物管公司根据市场实际行情制定租金收取标准。原审法院认为，胡胜仙与玖圆房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。首先，关于玖圆房产公司是否逾期交付涉诉商品房的问题。一方面，根据《商品房买卖合同》第九条之规定，玖圆房产公司应于2012年12月31日前将符合条件的涉诉商品房交付胡胜仙使用，但因胡胜仙实际办理银行按揭贷款时间为2013年5月2日，故根据合同约定，玖圆房产公司交付涉诉商品房的时间顺延至2013年5月2日。而实际上，玖圆房产公司已于2012年11月28日经竣工验收合格，并于同年12月20日取得建设工程竣工验收备案证明。故玖圆房产公司早已于2013年5月2日前具备交付涉诉商品房的条件；另一方面，依据胡胜仙与玖圆物管公司签订的《委托经营管理合同》的内容，胡胜仙将涉诉商品房自签订《商品房买卖合同》之日起5年内委托玖圆物管公司经营管理，玖圆物管公司则向胡胜仙支付相应租金，且从胡胜仙提供的证据可以看出，涉诉商品房所在的九洲商贸广场（现为农贸市场）经营正常，由此可见，胡胜仙正作为不动产所有权人对涉诉商品房行使收益权。综上所述，玖圆房产公司无需向胡胜仙进行现实意义上的交付，胡胜仙委托玖圆物管公司自经营管理涉诉商品房的行为导致玖圆物管公司自经营九洲商贸广场（包括涉诉商品房在内）始，玖圆房产公司已完成观念上的交付。据此，胡胜仙以玖圆房产公司逾期交付涉诉商品房为由要求解除《商品房买卖合同》的依据不足，不予支持；玖圆房产公司对该问题的相关答辩理由成立，予以采纳。其次，关于玖圆房产公司是否违反销售时对涉诉商品房及相关设施作出的说明和承诺的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中胡胜仙未提供有效证据证明玖圆房产公司违反销售时作出的承诺，故对胡胜仙以此为由要求解除合同的诉请，不予支持。最后，关于胡胜仙称涉诉商品房主体质量不合格的问题。基于玖圆房产公司于2012年12月20日取得的竣工验收备案证明不难看出，涉诉商品房质量合格，胡胜仙亦无相反证据证明涉诉商品房的质量存在瑕疵，故对于胡胜仙根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定要求解除《商品房买卖合同》的主张，不予支持。对于胡胜仙要求退还购房款、赔偿利息损失及支付违约金的诉请，均缺乏事实和法律依据，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决驳回胡胜仙的诉讼请求。案件受理费11783元，减半收取5891.50元，由胡胜仙负担。判决宣告后，胡胜仙不服，向本院提起上诉称，原判认定的理由错误，适用法律上存在错误导致判决不当：一、胡胜仙有充足的事实和法律依据证明涉诉商品房逾期交付。涉诉房产虽然取得建设工程竣工验收备案证明，但不能认为已经具备交付条件。胡胜仙尚未取得房产所有权，也未占有涉诉商品房，无法行使收益权。玖圆房产公司并没有发出交房通知书，双方也没有签署交接单，故不应认定为已交付使用；二、胡胜仙有证据证明玖圆房产公司违反销售时的说明和承诺。目前农贸市场中原规划的开放性摊位仅留存约3／7，围绕摊位的商铺仅留存46个，其余均被拆掉，部分通道被堵死，全部被圈划到欧嘉超市的范围内，无法识别涉诉商铺；三、胡胜仙有证据证明涉诉商品房存在主体质量不合格的问题。根据合同和房产权证记载，涉诉商铺系钢混结构，墙体属于主体，不得擅自改变。但目前状态商铺之间没有物理间隔墙，属于主体结构质量不合格不能交付使用。为此，请求二审撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。玖圆房产公司在二审中答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。涉诉房产早已投入使用，胡胜仙正在行使其收益权，由于胡胜仙委托玖圆物管公司经营，商铺实际使用人当然不可能是胡胜仙本人；委托经营期间，租赁经营人对房产进行过装修，但主体结构并没有改变，目前胡胜仙没有证据证实涉诉房产存在主体结构质量问题。二审中，胡胜仙提交了农贸市场竣工备案图三份，包括平面、给排水、电气图各一，用于证明商铺所在位置、商铺存在物理间隔墙及独立空间及水电等事实。玖圆房产公司质证后认为真实性没有异议，但不能证明待证事实。玖圆房产公司提交的证据有：证据一、市场名称登记证一份，说明玖圆房产公司开发的由玖圆物管公司统一管理的“桐乡九洲农贸市场”在2013年2月4日已经取得正式工商登记，开始合法营运；证据二、检查报告（复印件）一份，说明涉诉房产属于农贸市场的一部分；证据三、历月电费明细表，说明农贸市场从2013年4月起都在正常营运中。上述三证据用于证明涉诉房产的使用现状是清晰和公开的，胡胜仙作为其中商铺的所有者，对此应当知晓；且胡胜仙与物管公司签订《委托经营管理合同》后，对商铺的使用现状是认可的。证据四、交接单一份，用于证明胡胜仙接收房产后，玖圆房产公司又与物管公司办理了房屋交接手续，物管公司已整体纳入整个市场进行了使用。胡胜仙质证后认为，对证据一的真实性没有异议，但对待证事实有异议；证据二形式上不满足证据要件，但反而可证明商铺目前状态与测绘时不符；对证据三的三性没有意见，但不能证明待证事实，反而证明对方违约事实；对证据四的三性均有异议，玖圆房产公司和物管公司是关系极为密切的单位，交接单可以另行补充，房屋的交接不能排除买受人法定和约定的权利义务，向物管公司交付不代表买受人放弃自己的权利，故不能证明待证事实。对胡胜仙提交的三份农贸市场竣工备案图，来源合法，内容真实，本院予以认定。玖圆房产公司提交的证据一、三，胡胜仙对其真实性、合法性没有异议，且与本案有关联，本院予以认定；证据二玖圆房产公司未能提供原件，且对方持有异议，本院不予认定；证据四胡胜仙虽持有异议，但证据来源合法，且与其他证据能相互印证，本院予以认定。对原审法院查明的事实，玖圆房产公司不持异议，胡胜仙除认为原审遗漏表述合同约定的其他交付条件外，对其他内容没有异议。结合双方陈述及证据，本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：2012年11月25日签订合同时，涉诉房屋已经是现房，胡胜仙看好现场后双方再签订《商品房买卖合同》，并同时与玖圆物管公司签订《委托经营管理合同》。2013年1月31日，玖圆房产公司与玖圆物管公司办理了包括农贸市场在内整个九洲商贸广场工程项目的移交手续。同年2月4日，农贸市场取得工商登记开始营运。整个农贸市场由玖圆物管公司统一管理和对外招商，其中包括胡胜仙所购商铺在内的部分区域由他人租赁经营开办“欧嘉超市”，目前运营正常。本院认为，本案二审争议焦点在于涉诉房屋是否存在逾期交付，玖圆房产公司是否违反了销售说明和承诺以及房屋是否存在主体结构质量问题。首先，关于涉诉房屋交付的问题。本案中，双方签订《商品房买卖合同》时涉诉房屋已经是现房，胡胜仙购房的目的是用于投资，其在看过现场后即签订买卖合同，并同时签订了《委托经营管理合同》，且委托经营的开始时间即是签订《商品房买卖合同》的当天，说明胡胜仙已在此时将房屋交由玖圆物管公司委托经营；而且，从双方提供的证据来看，该农贸市场为统一管理和对外招商的经营模式，早已办理了工商登记投入运营，涉诉房屋所在区域也由他人承租经营开办超市，目前经营正常。对此，胡胜仙亦早已知晓，其合同目的已经实现。综上所述，可以看出在签订《委托经营管理合同》时涉诉房屋已经事实上交付，胡胜仙从此时起即作为所有权人行使其收益权。且农贸市场通过竣工验收且已经投入运营的事实也足以说明涉诉房屋符合交付使用条件。胡胜仙主张房屋逾期交付与事实不符，原审不予支持并无不当。其次，关于玖圆房产公司是否违反销售说明和承诺的问题。原审中，胡胜仙认为玖圆房产公司违反销售时对涉诉商品房及相关设施作出的说明和承诺，目前农贸市场中仅留存少量摊位和商铺，其余均被拆掉，部分通道被堵死，无法识别涉诉商铺。但农贸市场取得了竣工验收备案证明，应当说竣工时市场相关规划、设施和质量是符合要求的，否则不可能通过验收；从胡胜仙提供的证据来看，均反映的是农贸市场目前的状态。由于农贸市场由玖圆物管公司统一管理和对外招商，事实上早已租赁给他人经营，承租人基于经营需要，进行必要的装饰装修和结构调整的情形也客观存在。但这属于委托经营期间出现的问题，如有争议也应在其与物管公司、租赁经营者之间解决，与玖圆房产公司无涉。同理，胡胜仙所提及的目前商铺之间没有物理间隔墙之事，也反映的是农贸市场目前的状态，不能说明房屋存在主体质量问题。胡胜仙无有效证据证明玖圆房产公司违反销售承诺及房屋主体质量不合格的事实，原审不予认定，并无不当。至于胡胜仙认为本案应适用消费者权益保护法进行处理，因胡胜仙起诉时已经选择主张合同违约责任，实际排除了消费者权益保护法的适用。原审基于此未进行分析说明，理由明显，二审不再繁述。综上，原判认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果得当，二审予以维持。胡胜仙的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11783元，由上诉人胡胜仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 陈 远代理审判员 章玉萍二〇一四年十月九日书 记 员 郑 茜 来自