（2014）天民一初字第262号
裁判日期: 2014-10-09
公开日期: 2015-02-13
案件名称
济南乐盈物业管理有限公司与林红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市天桥区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南乐盈物业管理有限公司,林红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）天民一初字第262���原告济南乐盈物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人陆亚范，董事长。委托代理人贾明君，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托代理人孟朔，山东德衡（济南）律师事务所律师。被告林红，住济南市。原告济南乐盈物业管理有限公司（以下简称乐盈物业公司）与被告林红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乐盈物业公司的委托代理人孟朔，被告林红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐盈物业公司诉称，原告是济南市某小区物业服务企业，为该小区提供物业管理服务。被告林红是该小区的业主。依据原告乐盈物业公司与中国重型汽车集团房地产开发公司签订的物业管理服务合同，被告林红应按照0.65元／平方米／月的标准向原告乐盈物业公司交纳物业服务费。但被告林红并未及时交纳，至2013年12月份，被告林红拖欠物业服务费累计3300.3元，经多次催要，被告林红均拒不交纳。现原告乐盈物业公司诉至法院，请求：1、判令被告林红向原告乐盈物业公司支付物业服务费3300.3元；2、诉讼费由被告林红承担。被告林红辩称，2009年4月24日，被告林红的公公在涉案小区摔伤，物业公司未给及时处理，也未给予赔偿。原告乐盈物业公司的工作人员可以采用停止交物业费的方式等待原告乐盈物业公司找被告林红时一并处理，因此被告林红未再交纳物业服务费，直到现在原告乐盈物业公司也一直未给处理。经审理本院认定：被告林红系坐落于济南市某小区某楼某单元某室（以下简称涉案房屋）的业主。2008年5月30日，中国重型汽车集团房地产开发公司（甲方）与原告乐盈物业公司（乙方）签订《重汽·嘉瑞苑、嘉兴苑物业管理委托合同》一份，约定由原告乐盈物业��司对嘉瑞苑、嘉兴苑小区进行物业管理服务，该合同第三条约定：“乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和非业主使用人，本物业的全体业主和非业主使用人均应对履行本合同承担相应的责任。”第二十条约定：“本物业委托管理从2008年6月30日开始，在达到业主委员会筹办前提条件下，业主委员会与物业公司重新签订物业管理委托合同生效后，本合同终止。”第五十七条约定：“…多层物业管理服务费：0.65元／平方米／月；沿街商铺物业管理服务费：1.2元／平方米／月…”。该合同中，甲乙双方另就委托管理事项、双方权利义务、管理目标、违约责任等内容进行了约定。另查明，涉案房屋所在的小区未成立业主委员会。涉案房屋系多层普通住宅，其建筑面积为89.12平方米，根据《重汽·嘉瑞苑、嘉兴苑物业管理委托合同》的约定，涉案房屋物业服务费应按���筑面积每月每平方米0.65元标准收取。庭审中，原、被告均认可被告林红未交纳2009年4月至2013年12月期间的物业服务费。现原告乐盈物业公司诉至本院，要求：1、判令被告林红向原告乐盈物业公司支付2009年4月至2013年12月期间的物业服务费共计3300.3元；2、诉讼费由被告林红承担。上述事实，有原告乐盈物业公司提交的物业管理服务合同、城市供用气合同、房屋户（室）面积对照表等证据证明，以及原、被告的当庭陈述在案为凭。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中���重型汽车集团房地产开发公司与原告乐盈物业公司签订《重汽·嘉瑞苑、嘉兴苑物业管理委托合同》系前期物业服务合同，对该小区内业主均具有拘束力，被告林红作为该小区内的业主，应受上述合同条款的约束。原告乐盈物业公司依约为涉案房屋所在的小区提供物业服务后，有权按照合同约定的标准收取物业服务费。关于被告林红称因其公公在小区摔伤未予以赔偿的抗辩意见，未提交证据证明原、被告双方对此存在特别约定，且与物业服务费的交纳并非同一法律关系，故被告林红以此为由拒交物业费，没有约定及法定依据，结合原告乐盈物业公司与涉案房屋所在小区其他业主物业服务合同纠纷的同期相关案件，原告乐盈物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。关于原告乐盈物业公司所主张被告林红未交纳物业服务费的期间及金额，被告林红未对此提出异议，本院予以认定，故原告乐盈物业公司要求被告林红支付2009年4月至2013年12月期间的物业服务费共计3300.3元，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告乐盈物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告林红于本判决生效之日起10日内向原告济南乐盈物业管理有限公司支付物业服务费3300.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息���案件受理费50元，由被告林红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王善代理审判员 韩峰人民陪审员 吴昕二〇一四年十月九日书 记 员 于蕊 搜索“”