（2014）渝一中法民终字第06580号
裁判日期: 2014-10-09
公开日期: 2014-11-24
案件名称
赵尚敏与沈治强房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵尚敏,沈治强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第06580号上诉人（原审被告、反诉原告）赵尚敏。委托代理人钟在勇，重庆大鼎律师事务所律师。委托代理人王倩，重庆大鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）沈治强。委托代理人但兴明，重庆渝州律师事务所律师。委托代理人梁荣，重庆渝州律师事务所律师。上诉人赵尚敏与被上诉人沈治强房屋租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年8月4日作出（2014）长法民初字第02918号民事判决。上诉人赵尚敏对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人赵尚敏及其委托代理人钟在勇、被上诉人沈治强及其委托代理人梁荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2009年5月24日，原告沈治强与被告赵尚敏签订《房屋租赁合同》，约定由原告沈治强将其位于重庆市长寿区晏家街道商贸街A幢1-10号门面一间（房权证号：房权证2××字第015599号）租赁给被告赵尚敏，租期五年，从2009年6月19日至2014年6月18日，租金为第一年17000元，第二、三年为18000元，第四、五年随行就市，一年一次付清。合同签订后，原告将房屋交给被告经营，被告将租金交至2014年6月18日，最后一年租金为55000元。同时查明，因长寿经开区生态防护屏障建设需要，2013年10月24日，原告门面所在区域被长寿区政府确定为征收范围，原告所有的本案涉案门面被依法征收。原告房屋被征收后，原告与被告多次协商解除合同未果。审理中，经本院释明，被告对合同解除的后果提起反诉，要求原告退还房租及支付搬家费。一审法院认为，原告沈治强与被告赵尚敏签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。协议双方应按照合同享有权利并履行义务。2014年6月18日，双方履行合同直至租赁期限届满，后双方未就重新订立合同达成一致，被告赵尚敏无权再占有租赁房屋，因此对原告要求被告搬离位于晏家街道商贸街A幢1-10号门面的诉讼请求，本院予以支持。关于被告要求原告退还从2013年10月24日至2014年6月19日的租金35900元的反诉请求，被告认为房屋被国家征收后，原告对本案诉争房屋不再有所有权，原被告之间的《房屋租赁合同》自然终止，合同于征收公告发布之日已解除，故要求原告退还2013年10月24日后的租金。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》依法应予保护，除因法定情形或当事人协商一致不得随意解除。本案中政府发布的征收公告属不可抗力，但其不必然引起合同的立即解除，只是合同解除的一个法定情形。如当事人遇不可抗力要解除合同，需双方达成合意或经法定程序予以解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条也规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。本案中政府公告发布之后，当事人并未就解除合同达成一致，也未经法定程序解除合同，因此合同仍在履行中，且被告实际使用租赁房屋至今，被告缴纳房租也是合同约定的其在合同履行终止前使用房屋需支付的对价。因此，对被告要求原告退还从2013年10月24日至2014年6月19日的租金35900元的反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付搬家费700元的诉讼请求，本院认为，合同履行完毕后，承租人向出租人返还租赁物是其法定义务，出租人无需给付搬家费，且被告也未提供相应搬家费的证据，因此对被告的该项反诉请求，本院亦不予支持。综上，为了维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告赵尚敏于本判决生效之日起五日内搬离位于重庆市长寿区晏家街道商贸街A幢1-10号的门面（房权证号：房权证2××字第015599号）。二、驳回被告（反诉原告）赵尚敏对原告（反诉被告）沈治强的反诉请求。本案案件受理费80元、反诉案件受理费375元，由被告赵尚敏负担（案件受理费原告已预交，被告赵尚敏在履行上述款项时一并履行）。上诉人赵尚敏不服一审判决，向本院提起上诉称：自政府征收决定公告发布之日起，本案租赁房屋的所有权人已经不再是被上诉人，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系自征收决定公告发布之日因合同终止而依法解除，被上诉人要求上诉人搬离租赁房屋没有事实和法律依据，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定；上诉人在没有依法获得搬迁补偿款、搬家费的情况下，任何人都无权要求上诉人从涉案租赁房屋内搬出等。请求撤销原判，依法改判等。被上诉人沈治强答辩称：本案中被上诉人是适格的主体，补偿安置对象是被上诉人即房屋所有权人，至于上诉人依据的规定仅仅只是补偿款的分配方式问题，不影响补偿的过程，并不影响搬离问题；由于被上诉人是房屋所有权人，负有向政府移交征收房屋的义务，被上诉人依据租赁合同关系要求上诉人搬离涉案房屋，符合法律规定；政府的征收行为是具体行政行为，是基于事实行为而导致的物权变动，物权的变动不影响合同的效力；政府发布征收公告后，双方未经协议达成一致解除合同，也不构成法定解除合同条件，故上诉人缴纳的租金是使用房屋的合理对价，上诉人要求被上诉人退还租金没有依据。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，关于上诉人赵尚敏是否应当搬离其租赁的被上诉人沈治强的房屋以及双方之间的房屋租赁合同关系是否自政府公告发布之日起就已解除的问题，一审法院根据查明的案件事实和证据作出了认定，其理由亦在一审判决本院认为部分对此已作了详细的阐述，本院予以采信。故双方租赁合同关系至租赁期届满时解除，在合同解除后，赵尚敏应当搬离其租赁的房屋。至于赵尚敏提到的相关费用问题，其可以与沈治强自行协商或另行解决。综上，上诉人赵尚敏的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费698元，由上诉人赵尚敏负担。本判决为终审判决。审判长 张欲晓审判员 肖怀京审判员 郑 泽二〇一四年十月九日书记员 梁多华 来源：