（2014）甬慈民初字第835号
裁判日期: 2014-10-08
公开日期: 2014-10-24
案件名称
华润置地（宁波）发展有限公司与蔡青青商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
慈溪市人民法院
所属地区
慈溪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华润置地（宁波）发展有限公司,蔡青青,朱安
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
浙江省慈溪市人民法院民 事 判 决 书（2014）甬慈民初字第835号原告：华润置地（宁波）发展有限公司。法定代表人：谢骥。委托代理人：叶建荣。委托代理人：戚吕斌。被告：蔡青青。委托代理人：刘广博。委托代理人：吴坚力。第三人：朱安女。委托代理人：朱武。原告华润置地（宁波）发展有限公司（以下简称华润公司）诉被告蔡青青商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，依法由代理审判员王文艳于2014年7月30日适用简易程序公开开庭进行了审理，后本院依法追加朱安女为第三人并于同年9月24日对本案进行了第二次公开开庭审理。原告华润公司的委托代理人叶建荣参加了两次庭审，被告蔡青青的委托代理人吴坚力、刘广博分别参加了第一、二次庭审，第三人朱安女的委托代理人朱武参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告华润公司起诉称：2011年7月30日，被告使用其婆婆即本案第三人的名义与原告签订商品房买卖合同一份，约定购买原告开发建设的橡树湾小区39幢楼403室房屋一套，总价款2062986元，合同签订之日买受人须支付房屋总价款的30%，计622986元，余款应于合同签订之日起15个工作日内办妥银行按揭贷款手续，若按揭贷款不足支付剩余部分房款或无法办理按揭贷款的，买受人于收到银行或原告书面通知之日起15个工作日内补足余款，如买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。同日，被告支付原告购房款622986元，但至今未付清余款。2014年3月17日，原告向法院起诉第三人，要求判令第三人支付剩余购房款144万元和违约金，但第三人在庭审中辩称其未与原告签订过商品房买卖合同，对购房事宜不知情，也未委托他人购房，原告提供的商品房买卖合同上的第三人签名系被告所签。诉请判令：1.被告立即支付原告购房款144万元并支付自2012年6月9日起至生效判决确定的履行日止、以144万元为基数、按日万分之二计算的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。被告蔡青青答辩称：一、被告与第三人之间的关系系代理购房行为，第三人有两个儿子，因小儿子嗜赌成性，故第三人将积蓄存放在大儿子即本案被告丈夫吴坚力及被告处，被告及吴坚力为防止第三人积蓄被小儿子挥霍，在第三人不知情的情况下用第三人的积蓄代第三人购买了涉案房屋，被告并无为自己购房的意思表示；二、涉案商品房买卖合同系无权代理合同，因第三人不予追认而无效，即便涉案合同应由被告履行，被告也无法办理按揭、过户等相关手续，合同客观上也无法履行；三、原告在涉案的无权代理行为中存在明显过错，应退还被告首付款，并按银行同期贷款利率支付被告从付款日至实际退款日的利息损失。第三人辩称：第三人对被告代为购房的行为并不知情，商品房买卖合同对第三人不发生法律效力，应为无效合同。如认定合同有效，因买受人的名字仍为第三人，则第三人就不得不履行该合同中约定的付款、过户等合同义务，必定会损害第三人利益。为证明自己诉称成立，原告举证如下：A1.商品房买卖合同一份，证明原、被告存在商品房买卖关系，被告应于合同签订之日起15个工作日内至银行办妥按揭贷款手续，逾期超过60日后，原告有权要求被告继续履行合同，并有权要求被告支付相应的违约金；A2.收据一份，证明被告仅向原告支付了部分购房款；A3.（2014）甬慈民初字第334号庭审笔录一份，证明被告使用第三人名义与原告签订商品房买卖合同，第三人陈述被告因受房产限购限贷政策所限，故在商品房买卖合同上签第三人名字；A4.《华润（橡树湾小区优惠确认单》一份、收款收据一份、POS单一份，证明2011年7月2日，被告到原告处认购涉案房屋，并交付认购定金10万元，真正想购买房屋的是被告。为证明自己的辩称成立，被告举证如下：B1.契证一份，证明被告丈夫吴坚力名下有2009年购置的位于慈溪市浒山街道金山新村57号楼103室房屋一套。第三人未提供证据。上述证据经原、被告双方质证，本院综合认证如下：被告对证据A1真实性有异议，认为原告在签订合同时仅出示了合同中几页，并未出示整本合同，被告对证据A2无异议，被告对证据A3中第三人关于被告因受房产限购限贷政策所限故在合同上签第三人名字的陈述有异议，被告对证据A4真实性无异议，可以证明原告明知被告代第三人购房，且授意被告签约。第三人对证据A1、A2、A3、A4的质证意见为其对上述证据均不知情，本院认为，证据A1、A2、A3、A4具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院均予以认定，至于被告与第三人之间的法律关系，本院将在争议焦点中作综合分析认定。原告、第三人对证据B1无异议，本院予以认定。根据上述认定的证据，结合原、被告及第三人庭审陈述，本院认定本案事实如下：第三人与被告系婆媳关系。2011年7月2日，原、被告双方签订《华润（橡树湾小区优惠确认单》一份，约定：被告认购原告开发的橡树湾小区39幢楼403室房屋一套，被告应于2011年5月22日前办理认购手续，且在2011年5月30日前完成签约，享受总房价优惠3万元。同日，被告丈夫吴坚力通过POS机向原告支付39幢楼403室房屋认购定金10万元。同年7月30日，被告以第三人名义与原告签订合同编号为20110700427号商品房买卖合同一份，约定购买原告开发建设的橡树湾小区39幢403室房屋，房屋总价款为2062986元，买受人以按揭方式付款，合同签订当日须支付房价款的30%（622986元），剩余部分款项由买受人向银行按揭贷款获得，若按揭贷款不足支付剩余部分房款或无法办理按揭贷款的，买受人于收到银行或出卖人书面通知之日起15个工作日内补足余款，如买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同另对其他事项进行了约定。同日，被告通过丈夫吴坚力向原告支付了622986元首付款（包含10万元定金）。2014年3月17日，原告向本院起诉第三人，案号为（2014）甬慈民初字第334号，要求第三人支付涉案房屋的剩余购房款144万元及逾期付款违约金，本院于2014年5月27日对该案进行了公开开庭审理，后原告撤回对第三人的起诉。另查明，被告在签订购房合同时，其家庭有一套登记在被告丈夫吴坚力名下位于慈溪市浒山街道金山新村57号楼103室的房屋。本案争议焦点为被告与第三人之间的关系系原告主张的借名购房还是被告及第三人主张的无权代理。本院认为，被告与第三人之间的关系系借名购房，理由如下：1.《民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施法律行为。”无权代理人也应以被代理人的名义实施法律行为，本案中原告与被告就涉案房屋购买事宜协商的过程中，于2011年7月2日签订《华润（橡树湾小区优惠确认单》一份，被告在该承诺书上签的是被告本人名字而非第三人名字。由此可见，被告在购房之初并无代理第三人购房的意思表示，也并未以第三人名义实施法律行为；2.被告在庭审中认可其通过丈夫吴坚力向原告支付了622986元首付款，该行为表明被告本人愿意受涉案商品房买卖合同的约束，已经在积极履行合同项下义务，被告辩称该款项部分属第三人所有，未提供证据予以证明，本院不予采信；3.被告在2014年7月30日庭审中陈述被告在签订购房合同后告知了第三人购房事宜且第三人也表示要归还被告支付的首付款，而第三人在2014年9月24日庭审中陈述其对被告购房事宜并不知情，双方陈述存在矛盾，现被告及第三人均主张其两者关系系无权代理，有违诚信原则；4.原告关于被告因受房产限购限贷政策所限故借用第三人名义购买涉案房屋的陈述更加符合一般人对事物的判断。本院认为，被告以第三人名义与原告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并生效，双方均应按约履行义务。被告在支付完622986元首付款后，未能按约办理按揭贷款或在贷款不能时及时补足余款，显属违约。被告及第三人辩称如认定合同有效，因合同上买受人的名字为第三人，故被告无法履行合同项下付款、过户义务，也会损害第三人利益，本院认为，本案合同在原、被告之间成立并生效，第三人并非合同相对人，自然不必履行合同项下义务，被告系涉案房屋实际买受人，合同也约定如无法办理按揭手续，则补足余款，故本案的金钱债务也不存在履行不能的情形。原告要求被告支付剩余购房款并支付违约金的主张，于法有据，本院予以支持。至于违约金的起算时间，本院认为，合同约定若无法办理按揭贷款的，买受人于收到银行或出卖人书面通知之日起15个工作日内补足余款，现因原告主张被告系房屋的实际买受人且在签订合同时应当明知被告无法办理70%的贷款，原告也未提供其或贷款银行曾向被告发送书面通知的证据，故本院认定被告收到原告起诉状副本之日起15个工作日即2014年7月28日为违约金的起算时间。被告及第三人辩称其两者之间的关系系无权代理，均未提供证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告蔡青青于本判决生效之日起十日内支付原告华润置地（宁波）发展有限公司购房款1440000元及自2014年7月28日起至款项实际履行日止、以1440000元为基数、按日万分之二计算的违约金；二、驳回原告华润置地（宁波）发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费17760元，减半收取8880元，由被告蔡青青负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。代理审判员 王文艳二〇一四年十月八日代书 记员 张 严附一：本判决依据的法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附二：相关申请执行的规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 更多数据：