（2014）潍民一终字第998号

裁判日期: 2014-10-08

公开日期: 2015-01-04

案件名称

栾纪昆与王洪义、刘洪芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省潍坊市中级人民法院

所属地区

山东省潍坊市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

栾纪昆,王洪义,刘洪芳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

山东省潍坊市中级人民法院民事判决书（2014）潍民一终字第998号上诉人（原审原告）栾纪昆，居民。委托代理人卢瑞，山东齐善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王洪义，居民。被上诉人（原审被告）刘洪芳，系王洪义之妻。二被上诉人共同委托代理人甄文斌。上诉人栾纪昆因与被上诉人王洪义、刘洪芳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2012）高民初字第3483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。经审理查明，王洪义、刘洪芳系夫妻。王洪义于2010年8月预购高密市交运置业有限公司开发建设的位于高密市经济开发区宜居家园小区13幢楼1单元201号房屋一套，并于2010年8月20日交付购房款412127.10元，又交付了该天燃气初装费2380元、有线电视费260元、热力配套费5352.30元、物业基金8028.45元，合计16020.75元。2011年6月24日，王洪义向高密市交运置业有限公司交付购买储藏室房款10483元，房屋热力表款2100元，该公司代收的房屋测绘费242.64元，手续费535.23元，工本费80元，印花税费5元，复印费6元，契税12363.81元，合计13232.68元。王洪义陈述其后又以80000元的价格购买了宜居家园小区停车位一处，高密市交运置业有限公司于2012年3、4月份将其所购房屋、储藏室及停车位交付王洪义，王洪义出资约30万元对该房屋进行了装饰、装修后于2012年10月搬入居住至今。2012年5月9日，王洪义与高密市交运置业有限公司补签了商品房预售合同（合同编号：YS0017275），约定王洪义购买该公司开发建设的位于高密经济开发区宜居家园小区13幢1单元201号房屋，该房屋预测建筑面积为178.41平方米，其中套内建筑面积为151.68平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积26.73平方米，双方约定按建筑面积，每平方米单价为2310元，合计价款为412127.10元，王洪义一次性付款412127.10元。双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并办理房证，双方另约定了其他事项。栾纪昆主张，2012年11月13日，王洪义、刘洪芳与栾纪昆签订协议，约定王洪义、刘洪芳将位于宜居家园内房屋一处，面积为178.41平方米（购房合同编号：YS0017275），储藏室、车库一处共作价500000元出售给栾纪昆，定于2012年11月14日将上述房屋交付栾纪昆；合同签订当日，王洪义在栾纪昆制作的收款收据上签字，确认收到栾纪昆购房款500000元，王洪义同时将其与高密市交运置业有限公司签订的商品房预售合同、该公司出具的购房款收据、储藏室收据、天燃气、热力配套费用代收的测绘、契税等收据全部交付栾纪昆。对上述主张，栾纪昆提交了购房协议一份、收款收据一份及商品预售合同，该公司出具的购房款收据、储藏室收据、天燃气、热力配套费用代收的测绘、契税等收据予以证明。王洪义、刘洪芳质证后认为，协议是受栾纪昆胁迫签订的，王洪义在所经营的企业资金链断裂后，受过多人胁迫，并多次报警，派出所都有记录。对此主张，王洪义、刘洪芳未提交证据证明。收款收据是栾纪昆填写好后王洪义签名，实际未收到任何款项。栾纪昆主张，双方签订房屋买卖协议当天就付给王洪义90000元定金，余款410000元于2012年11月17日付的，收据日期写在了2012年11月13日，应王洪义要求均给付的现金。栾纪昆提交了2012年11月13日至17日分5次从原高密市农村商业银行合作联社自己帐户提取现金的个人业务取款回单五份，分别载明2012年11月13日栾纪昆取款25500元；11月15日取款9000元；17日分别取款三次100000元、100000元、200000元，五份回单共计取款434500元。王洪义、刘洪芳质证后认为，提款回单与收款收据时间相互矛盾，实际未收到，双方之间不存在真实的、自愿的买卖行为，实际是借贷关系。王洪义提交了自己经营的富耐康鞋业的借款记录，载明2012年5月14日借栾纪昆800000元，利息2%，利息付到2012年11月14日共计96000元。栾纪昆质证后认为，该条与本案无关，王洪义以前借过我的钱，但是已经结清了。关于双方就购买房屋合意的达成问题。栾纪昆在第一次庭审中主张：“2012年11月13日当天我开着车走到东栾庄，看着地方不错，一直就想从那个地方买个房……”；“我伙计在那里有房，我以前看过同样的户型，王洪义走过来后问我干什么，我说我在看房屋，他说他在宜居家园有房，400000元左右买的，卖给我500000元，签订合同前我没进去看。”第二次庭审中，栾纪昆主张与第一次庭审中的上述主张不同，内容如下：“2012年11月13日签协议之前，王洪义跟栾纪昆说这期效益不好，基于栾纪昆给公司作出的贡献，他有一处房子想卖，位置位于宜居家园内。栾纪昆原先住的房子也好换了，正好想换房，于是一块去看了房子，为什么以500000元的价格卖给栾纪昆，是因为栾纪昆为王洪义公司作出了贡献。之后双方回家跟自己的妻子协商后都同意就进行了房屋买卖。”对栾纪昆于两次庭审中的不同陈述，王洪义均主张无此事实与经过，没有看房及商量买卖的过程。双方对此均未提交证据证明。对房屋买卖协议的签订详细过程，栾纪昆在第二次庭审中主张是2012年11月13日在富耐康鞋业公司里面达成的协议，就栾纪昆与王洪义夫妻二人在场；协议主文是栾纪昆执笔的，双方本人签字认可，手印也是本人自己捺的；没找到证明人；签协议的当天王洪义就将房屋所有的手续都给了栾纪昆；当时定的是钱清了后第二天给钥匙。王洪义、刘洪芳对此有异议，主张系王洪义借了栾纪昆的钱，王洪义、刘洪芳经营的富耐康鞋业公司向社会借贷巨大，鞋厂让人抢了，栾纪昆也在债权人范围内，他起草好了这个稿强行让王洪义签字，因为围攻的人比较多，无奈签字；根据房屋买卖流程，双方签订买卖协议一般情况下都有证人在场，之后交款，写收到条，之后交钥匙等；王洪义没有收到房款，收据只有王洪义签字，因此房屋买卖是无效的；因为房屋手续都在一个袋子里，栾纪昆很熟悉，当时鞋厂发生哄抢后这些手续让栾纪昆抢去了。王洪义、刘洪芳就这一个住处。关于购房款的交付及收款收据的形成情况。栾纪昆在两次庭审中的陈述不同。栾纪昆第二次庭审中主张，协议上没有约定什么时间给钱，钱是签合同后栾纪昆从银行提款后给的王洪义，剩余的现金65500元是在签合同当天给了王洪义；王洪义原先打收条了，后来将所有的房款还清了后，王洪义让栾纪昆写个收款收据，王洪义签字，之后栾纪昆将收款收据收回来销毁了；最后一次提款是17号，为了保持一致，收款收据写了13号；15日提出钱后当天就给了王洪义，王洪义给栾纪昆打了条，17日三笔款提出后，钱也是当天给的王洪义，17日的钱没打条，王洪义给打了个总条。王洪义主张协议与收款收据是一天签的，就是落款时间13号。关于协议签订后房屋的交付情况。协议中未约定房屋过户事宜。栾纪昆主张协议约定14日腾出房屋，但因为没凑齐钱，因此14日没入住，后来钱给齐后，栾纪昆催王洪义倒房子，王洪义一直没倒，起诉时就找不到王洪义了，因此没有办理过户。王洪义称，栾纪昆没有找过其要钥匙，也没让其搬出，至接着法院的传票才知道栾纪昆起诉了。双方对自己的主张均未提交证据证明。上述事实，有房屋买卖协议、收款收据、信用社个人业务取款回单、商品房预售合同及当事人的陈述等予以认定。原审法院认为，根据相关法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议；当事人订立合同采取要约、承诺的方式。要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：一是内容具体确定，二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。房屋买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。本案中，王洪义、刘洪芳所有的房屋位于高密市东栾家庄，市场价值约有700000元，与协议数额相差甚远，正常情况下是不可能存在这样的交易。栾纪昆提供房屋转让合同，同时提交了房款的收款收据，但栾纪昆在两次庭审中对达成购房合意的过程陈述不一，且与常理不符。购买178平方米的楼房属于人们生活中较为重大的事项，一般买卖双方存在一个达成合意的过程，且买方一般在购买前对所购买的房屋进行实地看房，除与自己的家庭成员协商外，还应就相关常识问题，如购房款如何交付、过户手续如何办理等重大问题进行协商。栾纪昆所称的购房合意达成的细节，均无上述内容，其所提交的协议对购房款如何交付、过户手续如何办理等重大事项均未涉及，亦与常理不符。关于购房款收款收据的陈述，栾纪昆的两次庭审主张亦不一致，对于收款收据形成的时间，亦有2012年11月13日与17日两种陈述，且对交付款项的过程与数额陈述亦不一致。栾纪昆陈述的交付数额与收款收据的500000元亦不一致，栾纪昆提交的取款回单仅能证明栾纪昆取款这一事实，不能以取款回单来直接证明所取款项交付给王洪义、刘洪芳，且取款回单的总数额是434500元。栾纪昆第一次庭审中陈述签订协议的当天就付给王洪义90000元定金，余款410000元是17日付的，收据日期写在了13日。二次庭审中栾纪昆主张钱是签合同后栾纪昆从银行提款后给的王洪义，剩余的现金65500元是在签合同当天给了王洪义，13日的收款收据实际是17日书写的。栾纪昆对购房款的交付情况前后陈述矛盾，其并无法证明该收款收据与此份房屋转让协议的实际履行情况。综上，栾纪昆诉请无事实和法律依据，对栾纪昆的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十三条、第十四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回栾纪昆的诉讼请求。案件受理费8800元，由栾纪昆负担。宣判后，栾纪昆不服，向本院提起上诉称：一、原审判决违反法律规定。1、违反合同自愿原则即意思自治原则。合同法规定当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。自愿原则的内容体现为缔结合同的自由、选择合同相对人的自由、决定合同内容的自由、变更和解除合同的自由、选择合同形式的自由、约定违约责任的自由。本案所涉“内容”不存在违背国家法律法规和社会公共利益以及公序良俗的情况，所涉标的物也不存在法律另有规定而需要以特定合同形式表现的情况，更不存在因欠缺标的、数量和当事人而属于我国合同法第十二条所规定的必备条款而不成立。因此，原审判决违法，将自己的意志先加强给双方当事人，再借此庇护被上诉人。2、原审判决违反了诉讼权利平等原则。上诉人在原审中提交了房屋买卖合同、被上诉人签名的收款收据、上诉人在信用社的个人业务取款回单和被上诉人交给上诉人以证明其拥有房屋所有权的高密市交运置业有限公司出具的收款收据、商品房预售合同等购房手续，这一系列证据足以证明上诉人与被上诉人房屋买卖合同成立且有效这一事实。但原审法院以主观臆断予以推翻。再者，原审对上诉人庭审中的陈述吹毛求疵，但对被上诉人庭审所述除了默认就是支持。二、原审判决无证据可佐证。上诉人在原审中提交的证据已形成了完整的证据链，足以证实双方签订的房屋买卖合同成立且有效。被上诉人在第一次开庭时辩解为“2012年5月14日被告向原告借款800000元，应将此案作为双方的借贷纠纷来处理”，又辩解为“2012年11月13日的购房合同系被告受到他人围堵，无奈假意并受原告胁迫签订的，合同存在欺诈性”，但未提交任何证据加以证明。在第二次开庭时，被上诉人又说“被告借了原告的钱……被告鞋厂被人抢了，……房屋手续都在一个袋子里，让原告抢去了”。被上诉人对所谓借款800000元及还息的证据均未提交。三、原审认定事实不清，适用法律不正确。被上诉人在原审中前后陈述不一致，本案存在诸多争议，原审法院未予查明，违反了人民法院审理民事案件必须以事实为根据、以法律为准绳的原则。四、如果本案房屋买卖协议是受胁迫、欺诈而签订，被上诉人却自始至终不行使撤销权。综上，请求二审法院查明事实，撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人王洪义、刘洪芳辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院认为，根据“谁主张、谁举证”的一般民事诉讼证据规则，上诉人主张与被上诉人存在房屋买卖合同关系，其应当对此提供充分有效的证据予以证实。根据查明的事实，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议前未对房屋进行实地看房，协议内容及收款收据的内容全部由上诉人一人书写，协议对购房款的支付、房屋过户手续等重大事项均未予协商确定，协议签订第二日被上诉人即需要将其刚入住的涉案房屋交给上诉人，这一系列的行为均不符合最基本的日常生活常识；同时，上诉人对购房款的支付时间及数额前后陈述矛盾，且不能提供有效证据证实给付被上诉人购房款500000元；根据民事活动应当遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则，在涉案房屋市场价值远远高于协议约定的价款，而双方均认可双方之间存在借贷关系的情况下，上诉人提供的证据不能充分有效地证实双方存在真实的买卖合同关系，原审综合整个案情对上诉人的主张不予支持，并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予采信。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人栾纪昆负担。本判决为终审判决。审　判　长　　栾桂秀审　判　员　　杨景达代理审判员　　贾元胜二〇一四年十月八日书　记　员　　王　新关注公众号“”