（2014）穗花法民三初字第1054号
裁判日期: 2014-10-08
公开日期: 2015-07-28
案件名称
黄炳基、陈少君与广州骏威房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市花都区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄炳基,陈少君,广州骏威房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十五条，第一百一十四条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《建设工程质量管理条例》：第四十九条第一款；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》：第四条，第六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第1054号原告：黄炳基，住广州市花都区。原告：陈少君，住广州市花都区。上述两原告的共同委托代理人：邱盛，广东达熙律师事务所律师。被告：广州骏威房地产开发有限公司。住所地：广州市花都区。法定代表人：梁汝强。委托代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。委托代理人：洪峰，系该公司员工。原告黄炳基、陈少君诉被告广州骏威房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法由审判员袁贞适用简易程序，于2014年7月24日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人邱盛，被告的委托代理人王银杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2013年5月2日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下称“合同”），购买骏威锦东花园1区3栋706房，房屋总价为：1311300元。合同约定，房屋交付时间为2013年12月30日。合同签订后，原告按期支付首付款401300元，之后按期供房。房屋交付时间到期后，被告却无法交楼。自2014年以来，原告多次找被告协商，时至今日，原告仍未可收楼。更令人气愤的是，被告利用其优势地位在合同中做了不对等的约定。合同附件七第七条第1点约定，如果甲方逾期交房的情况下，乙方同意继续履行合同，从约定交房日期的次日至实际交付之日止，每日按总房价款的0.001%的标准向乙方支付违约金，违约金的总额不超过总房价的1%；而合同第十条第1，2，3点分别约定，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金、甲方有权要求乙方每日按未支付总房价款的0.05%的标准支付违约金、甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款的0.05%的标准支付违约金。对比上述两个条款的违约责任，原告所需承担的违约责任是被告的50倍之多，被告不管是1年，3年，5年，7年不交房，原告始终就只能要求一万多元的赔偿。合同的约定显然违反了法律的精神及规定，显失公平。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，撤销双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第七条第一款，按双方对等原则，每日按总房价款的0.05%计算追究被告方的违约责任。为此，请求法院判令：1、被告履行双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，向原告交付房屋；2、撤销双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第七条第一款；3、被告支付原告违约金，违约金的计算应按对等原则，从约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%计算；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告向本院申请变更其诉讼请求第二项，变更后该项诉讼请求为：撤销双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第七条第1款，若不被撤销，将延迟交房的违约金按权利义务对等原则，调整至每日按总房价的0.05%计算。被告辩称：我方确认迟延交房是客观存在的，我方同意按照0.001%支付违约金。一、原告在合同签订一年多后才要求撤销，原告行使撤销权的期限早已消灭，应予驳回。二、原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同条款是当事人意思表示，合法、有效。该条款是公平的，双方的权利义务是对等的。1、原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》所约定的迟延付款及迟延交房的违约金是对等的，符合公平原则，该合同所约定的买卖标的、楼层、价款、交款时间、交楼时间、违约金比例等全部条款均是双方协商的结果，是买卖双方的真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同条款是当事人意思表示，合法、有效，尽管被告有迟延交楼的违约事实，现被告在近段时间就可交楼，虽然确给原告造成一定损失，但被告也遵守合同去履行按《补充协议》约定的比例向原告支付违约金，以弥补原告之损失。2、《广州市商品房买卖合同（预售）》所约定的条款与《补充协议》所约定的条款不一的，法院应遵循双方意思自治原则，依《补充协议》所约定的违约金0.001%的比例条款作出判决，在原告没有提供其损失的证据及没有提出调高比例的情况下，不能超裁、超判。由于该《补充协议》有效，法院亦应遵循双方意思自治原则，尊重双方所约定的违约金0.001%，按权利可以抛弃的原则，在签订《补充协议》时，双方同意抛弃一些权利，也是符合意思自治原则，即使原告要求调高违约金比例，法院也不应该调整违约金的比例，也没有提供证明其所造成的损失大于违约金的有效证据，因此，对原告的请求应予驳回。三、迟延交房是不可归责于被告的客观原因，依法、依合同的约定应免责。其实，被告出售给原告的住宅早已完工，而该项目一至四楼规划为商业。在建设过程中，政府有关部门对商业部分的消防、供电、规划等方面提高了验收标准、增加了验收程序，导致迟延交楼。造成延迟交楼的直接原因属政府政策的调整，属不可归责于某、被告的客观原因，因此依法、依合同的约定，这种情形也应免责。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街曙光路81号锦东花园1区3栋706房。被告是涉案房屋的开发商，于2011年9月28日取得房管部门核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，该许可证中写明涉案房屋所在项目名称为“锦东花园”。2013年5月2日，原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街曙光路81号锦东花园1区3栋706房，总金额1311300元。合同第八条对付款方式约定：按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日支付全部房价款的30.60%，金额401300元，剩余房款910000元须于2013年5月2日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条对逾期付款的违约责任约定：3、按揭付款的，如果乙方未按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未付首期款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过5日仍未支付的，甲方有权解除合同。……第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条对房屋交付进行约定：甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构向乙方出示甲方出具的授权委托书。……。第十四条约定的是延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2、见补充协议“附件七”。第十五条约定的房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件并并提供原告核对。合同附件七《补充协议》约定：协议约定如下：……五、逾期付款的处理约定（对合同第十条的补充）：……2、关于按揭付款方式及期限：（1）乙方承诺在签订合同时与银行签订抵押贷款协议，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，乙方未能本合同付款方式的期限付款，甲方有权要求乙方每日按全部房价款的的0.001%的标准支付逾期付款违约金，违约金的总额不超过总房价的1%，并扣除定金同等金额作为违约金；经甲方书面催告，逾期超过15天（以邮寄催收函之日起计算），如乙方未按约定支付的，甲方有权解除合同。……六、关于商品房交付（对合同第十三条的补充）：在商品房达到交付使用条件后，甲方以书面形式通知买方办理交付使用手续（邮寄方式以甲方投邮即视为履行通知义务），乙方未能按约定时间内办理收楼手续的，则以收楼通知书发出之日起十五天为交付使用的时间，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。……七、关于逾期付款及延期交房的违约责任（对第十条及第十四条的补充）：1、如果甲方逾期交房的情况下，乙方同意继续履行合同，从约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.001%的标准向乙方支付违约金，违约金的总额不超过总房价的1%。……二十、关于补充协议的效力：甲乙双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议。甲方已详细向乙方逐条介绍了本《补充协议》条款，并就其内容向乙方作了明确说明，乙方已经充分清楚甲乙双方的权利、义务。本补充协议与房管部门制定格式合同的内容如有冲突，双方确认以本补充协议约定为准。……上述合同及附件一至七还对双方其他权利义务作出约定。原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，原告依约向被告支付了首期款并办理了按揭贷款，2013年5月2日被告开具了401300元的首期房款发票。2013年10月21日被告开具了910000元的购房发票。被告未在合同约定时间即2013年12月30日向原告交付房屋。被告于2013年10月28日取得供气竣工报告，于2014年1月17日取得永久供电，于2014年5月8日取得通邮证明，于2014年6月27日取得永久供水，于2014年7月21日取得《建设工程消防验收意见书》，于2014年7月22日取得《排水许可证》，于2014年7月28日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2014年8月13日取得《建设工程规划验收合格证》。被告2014年9月12日取得了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该工程竣工验收备案文件显示：被告已取得《工程质量监督报告》、《建设工程竣工验收报告》、《工程质量保修书》、《住宅质量保证书和住宅使用说明书》等文件及消防、档案、民防、环保、规划验收意见。被告于2014年9月13日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2014年9月15日前往锦东花园售楼中心及锦东物业管理处办理收楼手续。2014年9月16日，原告办理了收楼手续。诉讼中，原告向本院表示：原告不申请对被告逾期交楼给原告造成的实际损失进行评估鉴定。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。关于原告要求撤销双方签订的合同附件七《补充协议》第七条第一款的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权。（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中合同及附件七《补充协议》签订于2012年12月19日，原告作为合同当事人对该合同及《补充协议》的签订应有相应的审慎注意义务，且该《补充协议》第二十条约定，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议，被告已详细向原告逐条介绍了本《补充协议》条款，并就其内容向原告作了明确说明，原告已经充分清楚甲乙双方的权利、义务，本补充协议与房管部门制定格式合同的内容如有冲突，双方确认以本补充协议约定为准。由此可知，原告在签订上述合同及《补充协议》时已充分了解合同内容，故根据上述法律规定，原告提出撤销权的时间已超过一年，撤销权已消灭。因此，原告的上述诉讼请求依据不足，本院不予支持。合同第十二条对涉案房屋的交房条件作出约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条的规定，我国目前房屋经过验收和验收合格须取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。根据被告向本院提交的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及供水、供气、供电、通邮等证明文件显示，被告已于2014年9月12日达到合同约定的交楼条件。合同第十三条房屋交付约定，被告应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书……附件七《补充协议》第六条约定，在商品房达到交付使用条件后，被告以书面形式通知原告办理交付使用手续（邮寄方式以被告投邮即视为履行通知义务），原告未能按约定时间内办理收楼手续的，则以收楼通知书发出之日起十五天为交付使用的时间。由于原告已于2014年9月16日办理了收楼手续，故原告要求被告履行双方签订的上述合同并向原告交付房屋的诉讼请求没有理由和依据，本院不予支持。因被告未能在2013年12月30日前将符合合同约定的涉案房屋交付原告，已构成违约，理应承担逾期交楼的违约责任。原告要求被告承担逾期交楼的违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告主张涉案房屋迟延交房是由于建设中政府有关部门提高了验收标准、增加了验收程序所导致的，属不可归责于某、被告的客观原因，故应免除被告迟延交房的违约责任。但被告未对上述主张提供证据证明，且上述情况是房地产开发过程中应当预知的经营风险，不属于法律规定可以免除责任的事由。故被告的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。对于逾期交楼违约金的计算方式，原告主张双方签订的合同及合同附件七《补充协议》中对被告逾期交楼的违约金标准远低于原告逾期付款的违约金标准，应按对等原则将被告逾期交楼违约金调整为每日按总房价的0.05%计算。本院认为，附件七《补充协议》第二十条约定，原、被告双方在平等、自愿的基础上签订本补充协议，本补充协议与房管部门制定格式合同的内容如有冲突，双方确认以本补充协议约定为准。故上述《补充协议》对合同内容的变更合法有效，对签订双方均有约束力，原、被告均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。诉讼中，原告主张逾期交楼违约金过低要求调整，但其明确表示对其实际损失不申请评估，导致无法确定被告逾期交楼对原告造成的损失。综上所述，原告主张将被告逾期交楼违约金调整为每日按总房价的0.05%计算，依据不足，本院不予支持。被告应向原告支付逾期交楼违约金计算标准为：以总房价款1311300元为基数，每日按总房价款0.001%的标准计付违约金至2014年9月16日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州骏威房地产开发有限公司向原告黄炳基、陈少君支付逾期交楼违约金，违约金的计算方法：以总房价款1311300元为基数，每日按总房价款0.001%的标准从2013年12月31日起计至2014年9月16日止）。二、驳回原告黄炳基、陈少君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1138元，由被告广州骏威房地产开发有限公司负担39元，原告黄炳基、陈少君负担1099元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员 袁贞二〇一四年十月八日书记员 钟炜