（2014）太民一初字第00334号
裁判日期: 2014-10-08
公开日期: 2014-11-17
案件名称
锦州宏发物业管理有限公司诉高光物业服务合同纠纷一案一审判决书
法院
锦州市太和区人民法院
所属地区
锦州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
锦州宏发物业管理有限公司,高光
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款；���中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款，第一百四十二条；《物业服务收费管理办法》：第十五条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2014）太民一初字第00334号原告锦州宏发物业管理有限公司，住所地锦州市古塔区洛阳路。法定代表人杜洋，系该公司总经理。委托代理人勾筠生，系南郡天下物业服务中心经理。委托代理人史玲，系辽宁古塔律师事务所律师。被告高光，男，1961年6月17日出生，满族，无业，住锦州市太和区。委托代理人赵军，系锦州市太和区法律援助中心法律工作者。原告锦州宏发物业管理有限公司诉被告高光物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告锦州宏发物业服务管理有限公司及其委托代理人勾筠生、史玲、被告高光及其委托代理人赵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦州宏发���业管理有限公司诉称，被告高光是南郡天下小区20-18号楼的业主，原、被告于2011年6月2日签订了《前期物业管理服务协议》。被告按照协议约定缴纳了2011年5月31日至2012年5月31日的物业费1638元。从2012年6月1日起被告以小区外养鸡场影响其生活为由拒缴物业费，欠物业费3276元，按拖欠数额日加收0.3%滞纳金，欠滞纳金1638元，两项合计4914元。经原告向被告催缴未果，故原告诉至法院，请求法院判令被告支付物业费及滞纳金。被告高光辩称，小区外的鸡场从噪音和气味两个方面严重扰民，使业主无法正常生活，身心造成了巨大伤害，正是由于原告未尽到物业管理服务职责造成的。因此我不同意支付鸡场扰民期间的物业费，以后的物业费可以交纳。但原告提出滞纳金没有法律依据，不同意支付。经审理查明，被告高光是南郡天下住宅小区20-18号高层楼房住宅的业主，该房屋建筑面积为113.72平方米。原告锦州宏发物业管理有限公司是该小区的前期物业服务公司。2011年6月2日被告入住该小区，并于当日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，被告向原告缴纳了2011年5月31日至2012年5月31日的物业费1638元。其中，该协议第一条第一项甲方的权利义务第一点规定：“对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。”第四条规定：“高层住宅1.20元／月·平方米，多层住宅1.00元／月·平方米。首次交纳管理服务费用期限为一年，在支付了首次管理费后，业主应从首次管理费到期后的第一个月开始每半年或一年按时间向物业服务企业交纳物业服务费，业主应在每半年或一年的第一个月开始后的15日内向物业服务企业交纳本年的物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人需承担违约��任。”第十一条违约责任第四项规定“乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业服务公司）有权要求乙方补交，并按应交数额的3‰按日加收滞纳金。……”从2011年7、8月开始至2012年末，因小区外一墙之隔平房住户赵志江因动迁补偿问题而在夜间播放噪声并在房顶暴晒鸡粪，严重影响了部分小区业主的正常生活，故被告要求减免2012年6月1日至2013年5月31日的物业费，但原告不同意减免。以后虽经原告催缴，被告没有交纳以后的物业服务费。因原告已按协议约定完成了住宅小区日常的服务、管理职责，现原告起诉，要求被告支付2012年6月1日至2014年5月31日的物业服务费3276元并要求被告支付滞纳金1638元。另查，被告居住小区尚未成立业主委员会。在小区外住户扰民期间，原告曾联合业主向政府部门反映过问题。本院所确认���上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、被告交纳的物业费收据、南郡天下住宅小区规划设计图纸、业主联合业签名的信访材料、锦州日报刊登的扰民报道、被告提供的鸡场扰民照片、双方的陈述等材料载卷为凭，这些证据已经开庭对质和本院审查，可以采信。本院认为，物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。本案中，原告锦州宏发物业管理有限公司已经按照协议约定完成小区内的物业服务管理职责，关于小区外第三人制造空气污染、噪声污染影响小区内业主生活的行为，属于他人的侵权行为，在原告的物业管理职责范围之外，且原告曾协助小区业主向有关单位反映问题，已完成相关的协助处理义务，被告应按照约定向原告缴纳物业服务费，故对被告提出要求原告减免一年物业费的辩解意见，本院不予支持。关于原、被告的《前期物业管理服务协议》规定逾期交纳物业服务费应按日加收3‰滞纳金的条款属约定的违约金条款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因该约定的违约金过分高于造成的损失，违约金应予确认为物业费总额的10%为宜。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、《物业服务收费管理办法》第十五条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告高光于本判决发生法律效力后十日内向原告锦州宏发物业管理有限公司交纳2012年6月1日至2014年5月31日期间的物业服务费人民币3275.14元；二、被告高光于本判决发生法律效力后十日内给付原告锦州宏发物业管理有限公司违约金人民币327.51元；三、驳回原告锦州宏发物业管理有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，邮寄费40元，合计90元由被告高光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本��递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 周建东审 判 员 郭 滢人民陪审员 李 楠二〇一四年十月八日书 记 员 魏羽楠书 记 员 来源：