（2014）港民初字第951号
裁判日期: 2014-10-08
公开日期: 2014-11-14
案件名称
原告秦国良诉被告南宁尚至品房地产经纪有限公司、广西防城港红树湾房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案一审民事盘局结束民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦国良,南宁尚至品房地产经纪有限公司,广西防城港红树湾房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第六十七条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第951号原告秦国良。特别授权委托代理人李忠臻，广西维冠律师事务所律师。被告南宁尚至品房地产经纪有限公司，住所地南宁市。法定代表人蒋志斌。被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港港口区。法定代表人孔仕才。委托代理人黄勍勍，广西精一律师事务所律师。原告秦国良诉被告南宁尚至品房地产经纪有限公司（以下简称尚至品公司）、广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐祖英公开开庭进行了审理。原告秦国良的特别授权委托代理人李忠臻，被告尚至品公司的法定代表人蒋志斌、被告红树湾公司的委托代理人黄勍勍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦国良诉称：尚至品公司系红树湾公司在防城港金海湾商住小区二期项目的销售代理商，2010年12月14日，原告秦国良与红树湾公司签订共两份《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，尚至品公司同时向原告收取了90622元的费用，其中40000元为红树湾公司收取的诚意金，50622元为尚至品公司收取的房号指标费。建房意向书签订后将近4年，红树湾公司的项目一直未见动工，导致原告秦国良遭受损失。为维护原告秦国良的合法权益，请求人民法院判令：1、确认原告与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》无效；2、判令两被告连带返还原告40000元诚意金，50622元指标费，并按同期银行贷款利率4倍支付原告利息23199元（暂算至2014年6月16日，以后另计）；3、本案诉讼费用由两被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的主体资格；2、电脑咨询单，证明两被告主体资格；3、销售代理合同书，证明两被告承担连带责任；4、建房意向书，证明红树湾公司未取得商品房预售证便售房；5、尚至品公司收据，证明尚至品公司收取原告款项；6、红树湾公司收据，证明红树湾公司收取原告款项。被告尚至品公司辩称：1、尚至品公司是红树湾公司的代理商，尚至品公司的代理行为所产生的责任应由红树湾公司承担；2、尚至品公司已将相应的房款汇给红树湾公司，故应由红树湾公司承担还款责任；3、本案导致建房意向书无效的责任不在于尚至品公司，是因红树湾公司未办理商品房预售证对外销售，以及签订建房意向书后至今项目未动工所造成的，相关的赔偿责任应当由红树湾公司承担；4、尚至品公司在代理销售红树湾公司的楼盘后，尚至品公司自身也蒙受损失，请求法院判决红树湾公司承担责任。被告尚至品公司为其辩解在举证期限提供的证据有：1、营业执照，证明尚至品公司主体资格；2、销售代理合同书，证明尚至品公司系红树湾公司销售代理商；3、通知书，证明红树湾公司给销售代理商通知；4、汇款凭证，证明尚至品公司系红树湾公司销售代理商。被告红树湾公司答辩称：1、原告与红树湾公司签订建房意向书，本案有两个法律关系，一是原告与红树湾公司签订的意向书，另一个是尚至品公司与红树湾公司之间签订的代理合同书，我们对第二个法律关系提出异议，我们不应当承担连带责任；2、红树湾公司开具的收据是40000元的诚意金，庭后可以调解的话我们愿意返还诚意金，但不应当承担连带责任，对于4倍利率的利息是无依据的，最高1倍。被告红树湾公司为其辩解在举证期限内未提供的证据。经开庭质证，被告尚至品公司对原告提交的证据没有异议；被告红树湾公司对原告提供证据1-2、4、5-6没有异议；对证据2真实性没有异议，但认为与本案无关。原告对被告尚至品公司提供的证据没有异议；被告红树湾公司对被告尚至品公司提供的证据没有异议，但认为与本案无关。本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：对于各方均无异议的证据本院予以采纳；对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。经审理查明，原告作为甲方与红树湾公司作为乙方于2010年12月14日签订二份《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》。双方约定：1、原告购买被告开发的防城港金海湾二期项目B5栋2单元17层01房、B5栋2单元17层02房；2、付款期限，第一期付款：在签订本意向书时付诚意金20000元整，第二期付款：工程进度达±0时付房款总额的20%（含已付诚意金），第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭货款方式将余款付清给甲方；3、违约责任，乙方应按时交纳相应的购房款，乙方不能在规定的时间七日内交纳第二期购房款的，视为其中途自动退房，已交纳的购房诚意金作为违约金支付给被告红树湾公司，意向书自动解除；4、甲方办理预售许可证后即与乙方签订《商品房买卖合同》。双方还对房屋建筑面积、单价和总金额进行了约定。2010年12月14日，尚至品公司向原告秦国良出具了共两张指标费收据，共计50622元。2010年12月16日，红树湾公司向原告秦国良出具了共两张诚意金收据，共计40000元。2010年10月29日，尚至品公司与红树湾公司之间签订了一份《金海湾小区二期销售代理合同书》，红树湾公司将金海湾小区二期部分商品房项目交由尚至品公司销售，代理期限自合同生效之日起至2011年5月30日。红树湾公司与原告秦国良签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》时没有取得商品房预售许可证。本院认为，双方当事人的争议焦点是：一、原告秦国良与红树湾公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》效力问题；二、原告秦国良要求尚至品公司和红树湾公司连带偿还诚意金、指标费及利息是否有事实和法律依据。关于第一个争议焦点。原告秦国良与红树湾公司签订的合同名为《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，该意向书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，红树林公司未取得的金海湾二期商品房项目的预售许可证，故其与秦国良签订的合同因违反法律规定无效。原告秦国良要求确认与红树湾公司签订的建房意向书为无效合同，本院予以支持。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，红树湾公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳诚意金为名向秦国良收取40000元，应当依法由红树湾公司退还给原告秦国良。关于秦国良交纳的50622元指标费，尚至品公司认为应当全部由红树湾公司退还。本院认为，受托房地产中介服务机构在销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托授权书，受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，尚至品公司明知红树湾公司开发的金海湾二期项目未取得商品房预售许可证，仍然代其销售，并违规直接向买受人收取指标费，尚至品公司应当退还其向买受人秦国良收取的50622元指标费。红树湾公司与尚至品公司存在委托代理关系，《中华人民共和国民法通则》第六十七条规定，代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。因此，红树湾公司与尚至品公司应当承担连带偿还责任，原告秦国良要求两被告连带返还，于法有据，本院予以支持。原告秦国良明知红树湾公司没有商品房预售许可证，仍然签订合同，其本身也存在一定的过错，其诉请返还同期银行贷款利率四倍利息的无法律依据，利息损失宜按同期银行贷款利率计算。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，判决如下：一、原告秦国良与被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司签订的《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》是无效合同；二、被告南宁尚至品房地产经纪有限公司向原告秦国良返还50622元指标费及利息（利息以50622元为基数，按照人民银行同期贷款利息，自2010年12月14日起计至本判决确定的履行期限届满最后一日止），被告防城港红树湾房地产开发有限公司承担连带责任。三、被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告秦国良返还40000元诚意金及利息（利息以40000元为基数，按照人民银行同期贷款利息，自2010年12月16日起计至本判决确定的履行期限届满最后一日止）；四、驳回原告秦国良的其他诉讼请求。案件受理费2576元减半收取计1288元，由被告南宁尚至品房地产经纪有限公司承担720元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司承担568元。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应承担的费用由其于履行债务时一并返还给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2576元（收费单位：防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐祖英二〇一四年十月八日书记员 谭 源 关注公众号“”