（2014）郑民四终字第1486号
裁判日期: 2014-10-08
公开日期: 2015-06-24
案件名称
上诉人巫红云因与被上诉人河南温馨物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
巫红云,河南温馨物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郑民四终字第1486号上诉人（原审被告）：巫红云，女，1981年10月15日生，汉族。委托代理人：陈畅，男，汉族，1973年11月12日出生。被上诉人（原审原告）：河南温馨物业管理有限公司。法定代表人：曾囡囡，总经理。委托代理人：赵纪昌，男，汉族，1976年5月13日出生。委托代理人：魏宏岩，男，汉族，1990年8月4日出生。上诉人巫红云因与被上诉人河南温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金民二初字第2064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人巫红云委托代理人陈畅，被上诉人温馨物业公司委托代理人魏宏岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2008年12月24日，巫红云与郑州明天物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议一份，协议约定：此协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时的物业管理。郑州明天物业管理有限公司可以委托专业公司承担本物业的专项管理服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方等。后巫红云办理交房手续入住郑州市金水区博颂路37号明天花园11-1号楼2单元5层277号房屋。2011年12月15日，河南明天置业有限公司与温馨物业公司签订《明天花园前期物业委托合同》一份，约定：委托管理位于金水区博颂路37号明天花园物业，期限为2012年1月1日起到2014年12月31日止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按每半年预收，乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：1、多层0.32元／月／平方米；2、小高层0.87元／月／平方米；3、高层1.10元／月／平方米；4、智能化维护费0.05元／月／平方米。2012年1月1日，温馨物业公司进驻该小区提供物业服务。经过温馨物业公司催收，巫红云未支付自2012年1月1日起至起诉之日的物业服务费。原审法院认为：《明天花园前期物业委托合同》作为明天花园小区建设单位河南明天置业有限公司与温馨物业公司签订的前期物业委托合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故巫红云以其并非合同当事人，对其不具有约束力的抗辩理由，该院不予支持。巫红云辩称温馨物业公司签订前期物业委托合同时未经公开选聘及不具备相应资质要求确认合同无效依据不足，该院不予支持。温馨物业公司为该小区提供了物业服务，巫红云作为业主接受了物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。温馨物业公司诉讼请求巫红云支付自2012年1月1日起至起诉之日2014年3月18日物业服务费并计算至判决确定的还款之日，符合法律规定，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原审法院判决：巫红云于判决生效后十日内支付河南温馨物业管理有限公司自2012年1月1日起至2014年3月18日止的物业服务费2261元，并按每月85.1元继续计算至判决确定的还款之日止。如果巫红云未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由巫红云负担。巫红云不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院判定《前期物业合同》有效，认定事实不清，判定不当。首先，明天置业不具备签订《明天花园前期物业委托合同》的资格，该合同的签订违反法律规定。其次，《明天花园前期物业委托合同》的签订程序违反法律规定。再次，温馨物业公司不具备签订《明天花园前期物业委托合同》的资质。二、一审判决依据《合同法》第六十条、第一百零七条做出了：巫红云全额支付物业服务费的判决有失公正、显失公平。1、温馨物业公司提供的证据不能证明其提供了合格的物业服务。2、巫红云提供的证明能充分证明温馨物业公司收取物业费的标准与其提供的服务质量不相匹配。一审法院未对双方的证据的有效性进行全面判断，对温馨物业公司未完全履行合同的事实视而不见，却判定巫红云单方面履行合同，有失公平。三、一审法院认定事实不清，判决内容模糊。在一审中，巫红云就明确指出收费缺少依据，不知道温馨物业公司的收费标准从何而来。而庭审中也没人对此疑问做出全面解释，判决中也未对此做出合理解释。我的确欠物业费，不过欠多少我不确定，收费标准我不清楚。请求撤销原判，改判或发回重审。温馨物业公司答辩称：自温馨物业公司入驻以后巫红云没有交给物业费是事实，请求驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为：河南明天置业有限公司作为明天花园小区的建设单位，其与温馨物业公司签订的《明天花园前期物业委托合同》，对巫红云具有约束力。巫红云提出上述合同签订违反法定程序，没有法律依据，本院不予支持。巫红云作为业主接受了物业服务，应当按照合同约定支付物业服务费。巫红云认为温馨物业公司提供的物业服务不符合同约定，可以另案请求温馨物业公司承担相应的责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由巫红云负担。本判决为终审判决。审判长 张建军审判员 刘红军审判员 赵晓涵二〇一四年十月八日书记员 王春艳 更多数据：搜索“”来源：