（2014）合民一终字第02399号
裁判日期: 2014-10-08
公开日期: 2014-10-28
案件名称
沈伟与合肥可信堂经济发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈伟,合肥可信堂经济发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民一终字第02399号上诉人（原审原告）：沈伟。委托代理人：宋红，安徽大森律师事务所律师。委托代理人：邢淼，安徽大森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥可信堂经济发展有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路4号欣都大厦1613室，组织机构代码71392637-2.法定代表人：李燕，总经理。委托代理人：徐莉，女。上诉人沈伟因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第00447号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。经审理查明：2013年1月30日，沈伟与合肥可信堂经济发展有限公司（以下简称可信堂公司）签订房屋租赁合同一份，合同主要内容为：“甲方（即可信堂公司）将安徽省文学艺术界联合会名下的位于合肥市庐阳区宿州路55号机关办公楼二楼及三楼部分，建筑面积共1000平方米的房屋出租给乙方（即沈伟）作为宾馆及其配套服务设施使用。甲方承诺于2013年6月1日前将房屋交与乙方，租期自2013年6月1日至2019年1月1日。甲方提供乙方30天装修免租期，即以实际交房日起顺延。租金、保证金及支付方式：2013年7月1日至2016年6月30日，年租金768000元，即每月租金64000元，2016年7月1日至2019年1月1日，年租金816000元，即每月租金68000元。租金按季度支付，每季度提前十日支付下季度租金。合同签订当日第一季度租金及合同保证金一同支付，甲方应予付款时开具租赁收款凭据给乙方。乙方在合同签订当日向甲方支付合同保证金10万元，作为乙方安全使用房屋及履行合同的保证。违约责任：甲方违反本合同约定提前收回房屋的，应按照当年租金的10%向乙方支付违约金。”合同签订当日，沈伟依约支付可信堂公司合同保证金10万元及第一个季度的租金192000元。但可信堂公司未将房屋交付给沈伟使用。2013年6月25日，可信堂公司上述款项返还给沈伟。但双方就违约金未能协商一致，故此沈伟诉至法院，请求判令：1、可信堂公司支付违约金76800元。2、本案的诉讼费用由可信堂公司承担。另查明：1、涉案房屋先由安徽省文学艺术界联合会（以下简称安徽省文联）租给安徽百纳文化传播有限公司（以下简称百纳公司），之后百纳公司转租给可信堂公司，安徽省文联于2010年10月9日出具证明对该转租行为予以追认。百纳公司与可信堂公司于2010年7月23日签订的房屋租赁合同中约定可信堂公司对涉案房屋享有转租权；2、违约金76800元的计算依据：年租金768000元×10%。原判认为：沈伟与可信堂公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行各自义务。合同签订后，沈伟依约向可信堂公司支付了房屋租金及合同保证金，但可信堂公司至今未将房屋交付给沈伟使用，其行为已构成违约，应承担相应的法律责任。关于沈伟主张的违约金76800元，根据合同约定，此违约金系可信堂公司在提前收回房屋的情形下应承担的违约责任。而本案中，可信堂公司并未将房屋交付给沈伟，故沈伟依此约定向可信堂公司主张违约金于法无据。诉讼过程中，沈伟未提供证据证明其实际损失的数额，因庭审中可信堂公司同意支付违约金15000元，该院对此予以确认。可信堂公司辩称双方签订的房屋租赁合同在没有生效之前已解除的主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、合肥可信堂经济发展有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付沈伟违约金15000元；二、驳回沈伟其他诉讼请求。案件受理费减半收取为860元，由沈伟负担700元，合肥可信堂经济发展有限公司负担160元。沈伟上诉称：1、一审判决与事实不符，应予撤销。根据双方签订租赁合同的约定，本人及时支付了保证金及第一季度的租金，并找人规划设计房屋的装修，支付了相应的装修设计费及材料款，但可信堂公司拒绝交付房屋，违背了合同约定，给本人造成巨大的经济损失。2、本人诉讼请求于法有据，一审法院驳回本人的请求缺乏事实及法律依据。可信堂公司拒不交付房屋，已构成违约，应根据合同第八条第一款的规定承担违约责任。请求撤销一审判决，改判可信堂公司支付违约金76800元，并由可信堂公司承担本案一、二审诉讼费用。可信堂公司辩称：本公司在与沈伟签订合同时已告知其合同标的是安徽省文联所有，是从百纳公司转租而来。本公司无权转租给沈伟，且在沈伟签订合同后，安徽省文联明确告知不得转租，为避免扩大损失，本公司没有交付房屋，也是无奈。且安徽省文联、百纳公司及本公司已解除了合同。原审法院适用法律正确。本公司根据公平原则自愿补偿沈伟15000元，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为：可信堂公司将其转租而来的房产出租给沈伟，虽未取得出租人同意，但可信堂公司未举证证实出租人在六个月内对此提出过异议，故可信堂公司与沈伟签订的房屋租赁合同应合法有效。由于可信堂公司没有按照合同约定交付出租的房产，构成违约，应承担相应的违约责任。沈伟依据合同第八条第一款的规定主张的违约金请求，因该条约定的是可信堂公司提前收回房屋情形下应承担的违约责任，与本案可信堂公司的违约事实不符，不应适用该条款确认可信堂公司应承担的违约责任。沈伟未能提供证据证实其因可信堂公司的违约行为给其造成的实际损失，原审法院根据可信堂公司自愿承担15000元违约金的情形下，判令其承担15000元违约金适当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1720元，由沈伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 勇审 判 员 马枫蔷代理审判员 方玮韡二〇一四年十月八日书 记 员 朱 敏附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注微信公众号“”