（2014）港民初字第1107号
裁判日期: 2014-10-31
公开日期: 2014-12-31
案件名称
原告刘贞顺诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘贞顺,广西防城港红树湾房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第1107号原告刘贞顺。特别授权委托代理人吕桂冬，广西中司律师事务所律师。被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司，住所地防城港港口区。法定代表人孔仕才。委托代理人何祖龙，广西精一律师事务所律师。原告刘贞顺诉被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司（以下简称红树湾公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序由审判员徐祖英公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人吕桂冬，被告的委托代理人何祖龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘贞顺诉称：2011年10月1日，原告与被告签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，购买被告开发的金海湾二期B7栋3单元15层05号商品房。签订意向书当日，原告向被告支付诚意金2万元。原告认为，原告与被告之间签订的意向书实质上属于商品房预售合同，违反了法律的强制性规定，原告与被告之间签订的意向书属于无效合同。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：1、判令被告返还原告诚意金人民币2万元并支付利息人民币3502.83元（利息自2011年10月1日起按银行同款同类贷款利率计算，利息暂计至2014年7月15日，之后一直计至被告返还给原告诚意金之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书，证明原告与被告签订防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书的情况；2、诚意金收据，证明原告向被告支付诚意金的事实；3、通知，证明红树湾公司在项目未开工、未取得商品房预售许可证的情况下，即通过各代理销售公司向社会公开销售商品房的事实。被告红树湾公司辩称：1、意向书是一个独立的预约合同，是对未来签订商品房买卖合同而做的约定；2、意向书合法有效，原告要求被告返还诚意金和支付相应的利息没有事实和法律依据。被告为其辩解在举证期限内未提供的证据。经开庭质证，被告对原告提供的证据1真实性合法性无异议，但认为双方签订的合同不是买卖合同，而是对未来签订商品房买卖合同的一个约定；对证据2真实性没有异议；对证据3通知书，因无原件，对真实性和合法性不予认可，且与本案无关。本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：对于各方均无异议的证据本院予以采纳；对被告提出异议的证据，因无相反证据予以否定，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。经审理查明，红树湾公司作为甲方与原告作为乙方于2011年10月1日签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》。双方约定：1、原告购买被告开发的防城港金海湾二期项目B7栋3单元15层05号房；2、付款期限，第一期付款：在签订本意向书时付诚意金2万元整，第二期付款：工程进度达±0时付房款总额的20%（含已付诚意金），第三期付款：换签时付清余款或通过采用与银行办妥按揭货款方式将余款付清给甲方；3、违约责任，乙方应按时交纳相应的购房款，乙方不能在规定的时间七日内交纳第二期购房款的，视为其中途自动退房，已交纳的购房诚意金作为违约金支付给被告红树湾公司，意向书自动解除；4、甲方办理预售许可证后即与乙方签订《商品房买卖合同》。双方还对房屋建筑面积、单价和总金额进行了约定。2011年10月1日，红树湾公司向原告出具了诚意金收据，计2万元。红树湾公司与原告签订《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》时没有取得商品房预售许可证。本院认为，原告与红树湾公司签订的合同名为《防城港市金海湾二期项目职工市场运作建房意向书》，该意向书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，红树林公司未取得的金海湾二期商品房项目的预售许可证，故其与原告签订的意向书因违反法律规定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，红树湾公司与原告签订的意向书为无效合同，其以交纳诚意金为名向原告收取2万元，应当依法由红树湾公司退还给原告并支付利息，利息按银行同期同类贷款利率计算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，判决如下：被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司向原告刘贞顺返还2万元诚意金及利息（利息以2万元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，自2010年10月1日起计至本判决确定的履行期限届满最后一日止）。案件受理费387元减半收取计193元，由被告广西防城港红树湾房地产开发有限公司承担193元。案件受理费原告已预交，本院不予退回。被告应承担的费用由其于履行债务时一并返还给原告。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费387元（收费单位：防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐祖英二〇一四年十月三十一日书记员 谭 源 来自：