（2014）吉民一终字第157号
裁判日期: 2014-10-31
公开日期: 2014-12-16
案件名称
大安市君安房地产经纪有限公司、吉林博德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省高级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大安市君安房地产经纪有限公司,吉林博德房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款
全文
吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉民一终字第157号上诉人（一审原告）：大安市君安房地产经纪有限公司。法定代理人：左静，该公司经理。被上诉人（一审被告）：吉林博德房地产开发有限公司。法定代理人：王延，该公司董事长。委托代理人：王向东，吉林天地泽律师事务所律师。上诉人大安市君安房地产经纪有限公司（以下简称君安公司）因与被上诉人吉林博德房地产开发有限公司（以下简称博德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法院（2013）白民二初字第46号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人君安公司的法定代表人左静，被上诉人博德公司的委托代理人王向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君安公司一审诉称：1.要求确认双方于2013年9月24日签订的《房地产收购协议》无效；2.博德公司返还500元购楼款及利息。博德公司一审辩称：1.双方于2013年9月24日签订的《房地产收购协议》有效；2.博德公司返还500元购楼款及利息没有事实及法律依据3.请求驳回君安公司的诉讼请求。一审法院查明：2013年双方签订一份《房地产收购协议》，君安公司为甲方、博德公司为乙方。协议中约定：一、经双方协商，甲方以每平方米2250元的价格现金方式收购乙方承建的滨江一号18号楼、17层（以沙盘标注号为准）18号楼的整体建筑面积12281平方米，其中住宅10436平方米，商铺1695平方米，车库150平方米（以房产测绘为准）、整套价格为2763万元整。二、自本协定签订之日起，非经甲方书面同意，乙方不得转让，不得以房产提供保证抵押或者其他形式担保等对房地产进行任何形式的处置，不得与除甲方以外的第三方签订抵债或补偿协议，否则乙方自愿承担甲方收购总价值2763万元30%的违约金，不允许乙方出现回购要求。三、付款方式，签订合同当日，甲方向乙方交购楼首付款500万元，乙方负责给甲方开具18号楼的整体楼的售楼认购手续，面积为12281平方米（以房产测绘为准），第二次付款甲方在2013年11月10日向乙方交购楼款人民币500-1000万元。第三次付款乙方取得土地使用权，商品房销售许可证的前15天通知甲方，乙方交付土地使用证、商品房销售许可证后7日内甲方付乙方人民币500万元整。第四次付款，18号楼整体竣工具备交付使用条件，取得五证后30日内付清所购整体楼房的余款，乙方负责更换正式售楼合同。协议还约定违约责任等其他条款。2013年9月24日，君安公司向博德公司交付购楼款500万元，博德公司为君安公司出具了收据。双方又签订了《补充协议书》，其中主要约定楼房交付时间和购楼款的使用事项。庭审中，博德公司当庭出示了大安市住房和城乡建设局签发给博德公司的编号为建字第051号、地字第020号的建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，大安市土地收购储备中心签发的地字第019号建设用地规划许可证和建设用地情况说明各一份。一审法院认为：首先确认双方之间签订的购房协议合法有效，因双方不仅具备履行协议的法定条件，而且双方对购楼事项约定明确，楼房交付时间明确，君安公司向博德公司交款时间明确，博德公司向君安公司应履行的义务明确。博德公司所开发的楼盘有相关部门的审批及许可。第二、双方签订协议后，均正常依约履行义务，没有证据证明博德公司违约，君安公司所诉博德公司方未取得开发土地的使用权的事实并不存在，其所诉事实应在双方签订协议的第三期交款时博德公司应兑现的条件，而此条件尚未到期，也未成就。君安公司诉请解除双方2013年9月24日签订的房地产收购协议既无约定也无法律规定。第三，君安公司要求博德公司返还已付购楼款于法无据。综上，双方签订的房地产收购协议并不违反法律、法规的强制性规定，应确认合法有效。君安公司要求确认协议无效并要求返还已交付的购楼款500万元在事实与法律上均无依据，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循平等、公平、等价有偿、诚实信用的原则”、《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”、第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回君安公司的诉讼请求；案件受理46800元由君安公司承担。君安公司上诉称：1.一审判决程序违法，君安公司申请撤诉而一审法院未予理睬。2.一审判决适用法律错误，双方于2013年9月24日签订的《房地产收购协议》因违法而无效。请求撤销（2013）白民二初字第46号民事判决，改判双方于2013年9月24日签订的《房地产收购协议》无效；博德公司返还500万元购楼款及利息。博德公司辩称：双方签订的《房地产收购协议》为包销协议。一审事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：双方当事人于2013年9月24日签订的《房地产收购协议》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，应认定为商品房买卖合同。因涉诉房屋至二审庭审时仍未竣工，故该协议应为商品房预售合同。又因博德公司至二审庭审时仍未取得商品房预售许可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，双方于2013年9月24日签订的《房地产收购协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，博德公司应当返还君安公司的500万元购房款。因在签订《房地产收购协议》时，双方均知道涉诉房屋没有商品房预售许可，双方对本合同无效都负有责任，故本院对君安公司要求博德公司支付利息的请求不予支持。君安公司虽主张一审判决程序违法，但未提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本院对此主张不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省白城市中级人民法（2013）白民二初字第46号民事判决；二、大安市君安房地产经纪有限公司与吉林博德房地产开发有限公司于2013年9月24日签订的《房地产收购协议》无效；三、吉林博德房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向大安市君安房地产经纪有限公司返还500万元购房款；四、驳回大安市君安房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费93600元，由吉林博德房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 王红代理审判员 杜鹃代理审判员 王亮二〇一四年十月三十一日书 记 员 李镇 百度搜索“”