（2013）昆民初字第2532号

裁判日期: 2014-10-31

公开日期: 2014-12-05

案件名称

陈磊与中冶置业（昆山）有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈磊,中冶置业（昆山）有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2013）昆民初字第2532号原告陈磊。委托代理人虞正春，上海市锦天城律师事务所律师。被告中冶置业（昆山）有限公司，住所地江苏省昆山开发区庆丰西路365号，组织机构代码79380329-1。法定代表人陈杰，该公司总经理。委托代理人熊玉斌，江苏同丰律师事务所律师。原告陈磊与被告中冶置业（昆山）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年6月7日受理后，依法由审判员朱元根独任审判，于2013年8月7日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转普通程序组成合议庭，于2014年3月20日公开开庭进行了审理。原告陈磊的委托代理人虞正春、被告中冶置业（昆山）有限公司的委托代理人熊玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈磊诉称：原告于2011年9月17日购买被告位于昆山市开发区太湖中路18号中冶昆庭X幢XXXX室房屋一套，房屋建筑面积为91.17平方米，套内面积为65.704平方米，单价为8884.5元，合同约定总价809999.865元。原告已全部付清购房款。被告在广告中宣称：1、该项目为精装地铁公寓，装修标准为2500元／平方米，且项目实行国际物管，由日本第一物管“爱泊满”提供无忧品质服务。2、该项目零首付、零月供、零负担，递增租金纯赚30年。3、被告在销售时对该项目做其他不实宣传。原告在房屋竣工后发现，被告交付房屋与样板房及宣传的标准存在巨大差异：首先，房屋实际使用面积与样板房面积大幅缩水，被告在销售时用未扣除公摊面积的大面积样板房误导原告；其次，2500元的豪华装修不实，房屋装修质量低劣，电器存在质量问题；再次，宣传的国际物管是欺骗业主，实际聘用的物业公司为上海的一家民营物业公司；最后，被告利用该物业的高租金收益引诱原告，实际根本无法实现高收益的预期回报。综上，原告认为，被告的行为违反了市场经济的诚实信用原则，虚假、夸大宣传误导消费者，严重损害了原告的合法权益。后经与被告多次协商沟通，均因被告态度傲慢而未果。为此，原告为维护自己的合法权益，依据相关法律规定，依法提起诉讼，要求人民法院判令被告1、赔偿装修差价损失136755元（1500元×91.17平方米）；2、支付维修期间（自约定交付日至实际交房日）房屋租金损失22500元（5200元×5个月）；3、诉讼费由被告承担。被告中冶置业（昆山）有限公司辩称：一、我公司依照合同约定期限履行了房屋交付义务，所交付房屋的装饰装修符合合同约定标准；二、原告的诉讼请求依法不能成立。1、广告宣传单、楼书不属于合同组成部分，商品房买卖双方的权利义务以双方签订并经备案的商品房买卖合同及补充协议为最终依据，主合同的“特别告知”、“签约提示”均说明了上述情况。2、合同附件四补充协议第3条约定，样板房内的家具、电器仅供买受人收房后装修的参考，不作为交房验收标准。三、我公司按照合同约定期限通知原告办理交房手续，房屋质量、装饰装修符合合同约定，故原告主张维修期间房屋租金损失不能成立。综上所述，原告诉请没有事实、法律依据，请求依法驳回。经审理查明：2011年9月25日，陈磊与中冶置业（昆山）有限公司订立商品房买卖合同，1份，约定：买受人为陈磊，出卖人为中冶置业（昆山）有限公司；房屋初始登记昆山市开发区太湖中路18号第X幢X单元XXXX号，为商业营业用房；建筑面积91.17平方米（套内面积65.704平方米），单价每平方米8884.5元，总价款810000元；关于装饰、设备标准的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿差价；交房期限为2012年12月31日（取得昆山市建设局核发的交付备案证书）；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人单方无正当理由提出退房的，出卖人可扣除买受人总房价款的10%作为违约金，其余房款在本案合同办妥注销备案手续后30日内由出卖人无息退还买受人；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，买受人购买的为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同另就面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款及出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计变更的约定、交接、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、争议解决等事项作了约定。合同附件三、四约定了装饰、设备标准，装修范围包括厨房设施、客厅知名品牌地砖、卧室知名品牌实木复合地板、高档日立电梯等，其中卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸为乐家、TOTO／同档次。该合同的签约提示第三条提示，签约前应尽量收集开发商的承诺，比如楼书、宣传单、广告，在签约时应当要求开发商将其承诺写入合同。陈磊分别于2011年8月23日、2011年9月28日、2012年3月24日、2012年4月21日、2012年7月29日、2012年9月26日付清购房款。2012年12月28日，中冶置业（昆山）有限公司向陈磊发出交房通知书，要求陈磊在2012年12月30日前去办理房屋交付手续。陈磊于2013年1月3日办理收房手续。后，陈磊以房屋存在质量问题、房屋装修不符合标准、物业管理影响其收益等问题为由联合其他部分业主向昆山市住建部门反映情况。后经该部门协调未果，昆山市开发区住建局于2012年11月22日告知业主通过司法途径解决纠纷。另查明：2011年8月18日，中冶昆庭X#楼取得昆山市住房和城乡建设局的商品房屋预售证书，2012年12月6日，通过竣工备案验收，2013年2月25日取得交付使用备案证书。又查明：在签订合同前，中冶昆庭项目广告宣传单内容第三项“国际物管，携手日本第一物管爱泊满无忧品质服务”，第六项“奢华精装2500元／平方米，精装品质标准”，楼书作出了同样内容的宣传。在本案审理过程中，中冶置业（昆山）有限公司向本院提供了中冶昆庭项目X#XXXX室装修标准实物图，双方一致确认在卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸的设备项目中，仅有淋浴房而没有浴缸。在本案审理过程中，陈磊向本院申请对其所购买的昆山市开发区太湖中路18号第X幢X单元XXXX号房屋的装修价格进行评估。后陈磊又认为应由中冶置业（昆山）有限公司承担提起鉴定的申请（适用新消法，举证责任倒置）而撤回鉴定申请，转而要求中冶置业（昆山）有限公司提供证据。上述事实由商品房买卖合同、购房款发票、广告宣传单、楼书、业主联名信、商品房预售证书、竣工备案证书、交付使用证书、交房通知书、昆山市开发区住建局文件、中冶昆庭项目X#XXXX室装修标准实物图、鉴定材料及当事人在庭审中的陈述所证实。本院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同合法、有效。原告认为被告交付的房屋未达到宣传单中宣称的2500元／平方米的装修标准，因此要求补偿差价136755元（1500元×91.17平方米），对于该项诉讼请求，双方当事人实质的争议在于在本案中广告宣传或者楼书中所宣称的装修标准、物业管理等内容属于要约邀请还是要约。广告宣传或者楼书在原则上应当视为要约邀请，在符合具体条件的情况下可视为要约。本案中被告的广告宣传单、楼书中所宣称的装修标准具体、明确（2500元／平方米），故可作为合同内容的一部分，另外合同的附件，对属于装修的范围也有较明确的约定，因此具备鉴定的条件，但因原告拒绝缴纳鉴定费用并撤回鉴定申请，致使无法通过鉴定来确定2500元／平方米的装修标准是否属实，且原告也未能提供其他证据证明广告宣传单或者楼书中所宣称的2500元／平方米装修标准与实际不符，因此原告应承担举证不能的法律后果。另，对于合同附件三装饰、设备标准，原、被告一致确认在卫浴设施项下淋浴花洒、浴缸的设备项目中，仅有淋浴房而没有浴缸，确实缺少该项装修内容，但以淋浴房替代，而原告拒绝鉴定也导致无法查明两者之间差价，因此应由原告承担不利的法律后果。综上，对于原告提出的要求被告赔偿装修差价损失136755元（1500元×91.17平方米）的诉讼请求，本院不予支持。对于第二项诉讼请求即因房屋存在质量问题而维修，导致维修期间产生租金损失的请求，因没有证据证明房屋存在严重安全隐患危及居住者，房屋符合合同约定的交付条件，因此原告拒绝收房没有合理理由，如确实存在如原告认为的插座、地板拱起等问题，也应按合同约定要求被告承担保修责任，原告要求被告赔偿维修期间产生的租金损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告诉称的被告存在虚假宣传的问题，如确实，可向有关主管部门反映处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告陈磊要求被告中冶置业（昆山）有限公司赔偿装修差价损失136755元（1500元×91.17平方米）的诉讼请求。二、驳回原告陈磊要求被告中冶置业（昆山）有限公司支付维修期间（自约定交付日至实际交房日）房屋租金损失的诉讼请求。案件受理费3486元，由原告陈磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州工业园区支行营业部，户名苏州市中级人民法院，账号10×××99。审　判　长　　代　轶人民陪审员　　王桂香人民陪审员　　吴伟萍二〇一四年十月三十一日书　记　员　　姜　超关注公众号“”