（2014）杭滨民初字第1209号

裁判日期: 2014-10-31

公开日期: 2014-12-09

案件名称

杭州东润房地产开发有限公司与田培、田贞国房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市滨江区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州东润房地产开发有限公司,田培,田贞国

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭滨民初字第1209号原告杭州东润房地产开发有限公司，住所地杭州市滨江区浦沿街道东信大道430-2号301室，组织机构代码76823342－6。法定代表人傅保华，副总经理。委托代理人（特别授权）王海静，北京市世方永泰律师事务所律师。委托代理人（特别授权）徐静。被告田培。委托代理人（特别授权）方振江，浙江际洲律师事务所律师。被告田贞国。原告杭州东润房地产开发有限公司（以下简称东润房地产公司）诉被告田培、田贞国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月29日立案受理，依法由审判员季隽虹适用简易程序独任审判，于2014年10月13日公开开庭进行审理。原告东润房地产公司的委托代理人王海静、徐静，被告田培及其委托代理人方振江到庭参加诉讼。被告田贞国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案经缺席审理，现已审理终结。原告东润房地产公司诉称：原、被告双方于2014年1月23日签署了坐落于杭州市滨江区东信大道（440、442）号房屋（简称承租商铺）的《君景庭商业街租赁合同》（简称《租赁合同》）。《租赁合同》约定租赁期限为3年，自2014年1月1日起计算，其中免租期为2014年1月1日起至2014年5月31日。承租商铺第一年租金为4元／天／平方米，租金为按季度交付计算。第一年每季度租金为36613.15元人民币，乙方即被告应于本合同签订后且出租人将房屋交付给承租人后三个工作日内支付首期租金，剩余每期租金乙方应提前30日交纳。《租赁合同》签订后原告依约履行了相应的合同义务，但被告在无法定和约定原因的情况下，拒不支付履约保证金及自2014年6月1日起的承租商铺租金。经原告多次催收，二被告陆续支付了履约保证金及部分租金20000元，剩余租金至今仍未支付。被告的行为已严重违反了双方合同的约定及法律、法规的规定，依法应承担违约责任。被告的行为符合《租赁合同》中约定拖欠租金累计30日以上，出租人有权解除合同，以及其他有关违约金等条款的规定。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判决：1、解除原被告签订的《君景庭商业街租赁合同》。2、二被告向原告支付从2014年1月1日至2014年5月30日的免租期租金60587.24元，2014年6月1日-2014年8月30日的非免租期租金16352元，迟延履行滞纳金196元（上述租金及延迟履行滞纳金暂计算至起诉日，请法院判决时计算至判决作出日）。3、二被告按合同约定向原告支付146452.6元违约金。4、二被告将以承租商铺为住所地注册的东信大道440、442号商铺地变更登记为承租商铺之外的其他住址或注销。5、二被告承担本案诉讼费用。被告田培辩称：1、田培不是适格的被告，承租人为圆培咖啡馆。2、被告未支付租金是行使合同抗辩权，故不应该支持原告的第一、二、三、五项请求。商铺内因下水管原因，有异味，故不属于适格的出租物；咖啡馆门无法关合，影响被告经营；被告楼上的咖啡店，招牌就在被告门店楼上，产业竞争影响到被告，原告方也是侵权人之一；9月20日，原告在咖啡馆门前施工，影响咖啡馆营业，依照合同约定装修期间应该免除租金；3、第四项诉讼请求没有请求权基础，被告没有在东信大道440、442号商铺做任何登记。综上，不同意解除租赁合同，对于租金应该予以免交或者少缴。被告田贞国未作答辩，亦未到庭进行举证与质证。原告东润房地产公司为支持其诉讼请求，提交如下证据材料：证据一、《君景庭商业街租赁合同》一份，证明原、被告存在房屋租赁关系，且被告行为严重违反合同的约定。证据二、催款通知书、律师函、短信催缴一组，证明原告多次催告被告缴纳拖欠房租的事实。证据三、收履约保证金和租金小票、发票凭据一组，证明被告陆续缴纳保证金、房租。被告田培对证据一的三性无异议，本院予以确认。被告对证据二催款通知书形式上无异议，对内容有异议，认为不符合合同约定，违约金过高，不符合法律规定。律师函三性均有异议，被告也没有收到律师函。对于短信催缴三性无异议，该材料恰恰证明闭门器是有质量问题的，原告承诺可以派人再次维修，但是至今没有修缮完毕。因两份催款通知书均有田培的签名，本院对其三性予以确认；原告无证据佐证被告已收到律师函，故对该律师函本院不予采信；被告对短信的真实性无异议，本院亦予确认。被告对证据三最终意见是只收到有关闭门器的短信，关于催缴的短信没有收到，本院认为有关闭门器及催缴的短信，均是相同手机发出，本院对其真实性均予以确认。被告田培为支持其反驳意见，提交如下证据材料：证据一、闭门器照片一份，证明咖啡馆的闭门器是损坏的，无法闭合。证据二、开豆咖啡照片一份，证明开豆咖啡的照片就在被告咖啡馆楼上，开豆咖啡的不正当竞争，原告方作为出租方，也是侵权人。证据三、樊某出具的证明一份，证明合同文本是开发商提供的，开发商没有信誉。原告对被告证据一、二不予认可，认为无法达到被告的证明目的，原、被告之间也没有承诺予以被告独家经营咖啡。本院认为被告提交的照片不足以证明其待证目的；对证据三原告认为证人没有出庭作证，不具有证明效力，本院认为原告的质证异议成立，对该证据不予采信。另，庭审中被告田培还提交短信两条，拟证明原告与其仍在履行合同，原告认为短信内容与本案无关，也无法证明是原、被告之间的沟通。本院对原、被告双方发送上述两条短信的事实予以确认。根据上述有效证据和原、被告的当庭陈述，本院认定本案事实如下：2014年1月23日，原告东润房地产公司作为出租人，与以“圆培咖啡馆”名义的承租方签订《君景庭商业街租赁合同》（包括附件）一份，合同载明圆培咖啡馆法定代表人或负责人为被告田培，合同尾部有原告公章及田培本人签名。合同约定：租赁标的为坐落于杭州市滨江区东信大道（440、442）号房屋；租赁期限为3年，自出租人将房屋交付或视为交付承租人之日起算（包括免租期），该期间包括开始日与终止日在内；出租人向承租交付房屋的时间为2014年1月1日，租赁期限自该日起计算，其中免租期为2014年1月1日起至2014年5月31日；承租商铺第一年租金为4元／天／平方米，租金为按季度交付。第一年每季度租金为36613.15元人民币，第一租赁季度的租金承租人应于本合同签订后且出租人将房屋交付给承租人后3个工作日内支付，其余每期租金应在该租赁季度开始前30日以前支付；本合同可因如下原因在租赁期限届满前解除……承租人拖欠租金累计30日以上；承租人未按本合同约定按期支付租金，每逾期1日，按应付金额的万分之三承担逾期付款违约金……等。《租赁合同》签订后原告依约履行了相应的合同义务，圆培咖啡馆于2014年1月25日开始营业至今。原告于2014年1月27日发出催款通知书，要求“圆培咖啡馆商户”于2014年2月24日前缴纳保证金24000元，被告田培在该通知书上签名收件；5月26日，原告又向“圆培咖啡馆商户”发出催款通知书，催其于5月27日前纳缴应于1月26日前缴纳的本期租金36613.15元，如逾期未缴纳，则按合同约定收取违约金，被告田培在该通知书上签名收件。在2014年6月期间，原告工作人员也多次向田培发过催缴租金的短信。2014年2月23日，原告出具收到12000元保证金的收据给被告方。2月28日、3月25日，被告分别支付保证金5000元、7000元；5月28日、6月30日，被告分别支付租金10000元，共20000元。另，在经营期间，被告曾向原告提及闭门器故障事项，原告派维修人检查过故障原因并告知被告；下水管的异味问题，原告工作人员也有去过现场，认为没有问题。另查明：2013年11月12日，被告田贞国作为经营者曾向相关管理部门申请个体工商户字号名称预先核准登记，其申请的名称为“圆培咖啡馆”。经杭州市工商局高新区（滨江）分局核准，确认该名称有效期保留至2014年5月11日。然至今圆培咖啡馆仍未进行工商登记，取得营业执照。庭审中被告田培陈述现“圆培咖啡馆”的实际经营人为她本人。本院认为：虽然《君景庭商业街租赁合同》中承租人处记载为“圆培咖啡馆”，但至今“圆培咖啡馆”未进行工商登记，以田贞国作为经营者申请的预先核准登记已过有效期，庭审中被告田培承认其为实际经营人，且缴纳款项经手人为田培，催款通知书的签收人也为田培，《君景庭商业街租赁合同》尾部签名的人也为田培，由此本院确认被告田培系《君景庭商业街租赁合同》的承租人，田培系适格被告。《君景庭商业街租赁合同》系原告东润房地产公司与被告田培双方真实意思之表示，内容及形式合法，系有效合同，对双方具有约束力。合同约定第一租赁季度的租金应于合同签订后房屋交付后3个工作日内支付，即1月26日前缴纳的本期租金36613.15元。但因存在着5个月的免租期，故被告田培未按时缴纳租金。至2014年5月26日原告向其发出催款通知书，但该通知书仅表明被告应于5月27日前缴纳应缴费用，如逾期未缴纳，则按合同约定收取违约金，原告并未通知被告解除双方的租赁合同。被告在原告发出通知书后，先后于5月28日、6月30日共缴纳了20000元租金，虽然未能完全依约履行（尚欠16613.15元），但被告的行为也表明其并未完全不履行合同的主要义务。故本院认为本案不存在法定解除的事由，而原告也未行使合同的通知解除权，鉴于被告对承租商铺已投入资金进行装修并作经营咖啡馆使用，被告也愿意继续履行合同，综合上述因素，本院认为双方的租赁合同还是以继续履行为宜，对原告要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。至于被告主张的闭门器、下水管异味等问题，不足以构成合同履行的抗辩。被告逾期未全额支付租金系违约，依法应承担支付违约金及支付租金的义务。被告尚欠的首期（2014年6月－8月）租金16613.15元（36613.15－20000），其违约金依原告主张的起止时间按日万分之三计算为508元；尚欠2014年9月1日至11月30日止的租金36613.15元，其违约金依合同约定从2014年8月1日起按日万分之三计算至2014年10月31日止为1010元。因本院对原告的解除合同请求未支持，故原告主张的免租期租金、解除合同的违约金不予支持。此外，被告并未在该承租商铺的地址进行工商登记等，故对原告第4项请求亦不予支持。原告的证据不足以证明田贞国系实际经营人，故原告要求田贞国承担支付尚欠租金等请求，无事实根据及法律依据，本院不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田培于本判决生效之日起七日内支付原告杭州东润房地产开发有限公司租金53226.30元，及滞纳金1518元。二、驳回原告杭州东润房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如田培未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4654元，减半收取2327元，由原告杭州东润房地产开发有限公司负担1757元，被告田培负担570元。原告杭州东润房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起十日内来本院退费；被告田培应于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：杭州银行滨江支行；户名：杭州市滨江区人民法院；账号：78×××82）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员　　季隽虹二〇一四年十月三十一日书记员　　夏　寒 来源：百度“”