（2014）渝一中法民终字第05924号
裁判日期: 2014-10-31
公开日期: 2015-01-17
案件名称
李成剑与周诉,万霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李成剑,万霞,周诉
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第05924号上诉人（原审被告）李成剑，男，1959年9月10日出生，汉族，无业。委托代理人程地昌，重庆伟豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）万霞，女，1968年12月21日出生，汉族。委托代理人杨莉，重庆百君律师事务所律师。原审第三人周诉，女，1967年10月21日出生，汉族，无业。上诉人李成剑因与被上诉人万霞、原审第三人周诉租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年6月5日作出（2014）沙法民初字第03278号民事判决，上诉人李成剑对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理本案，于2014年9月22日进行了询问，上诉人李成剑的委托代理人程地昌，被上诉人万霞及其委托代理人杨莉，原审第三人周诉参加了询问。本案现已审理终结。原告万霞诉称，原告于2008年7月20日将租自重庆凯西来实业有限公司的“重庆熙街”一期X栋XX-XX、XX-XX（建筑面积467.88平方米）商铺转租给周诉经营“重庆市沙坪坝区泰格绿色动力网吧”，双方签订《商铺转租协议》。协议约定租赁期限从2008年9月20日起至2014年9月19日止；租金第一年为170000元，以后每年递增10%；租金一年一交，先交后用，租金应于每年9月20日前交纳等内容。周诉将剩余2年租期的商铺转租给被告李成剑，2012年6月19日原被告签订《补充协议》，被告李成剑交纳了第5年的租金248000元，但从2013年10月起至今没有交纳第6年租金。现原告起诉至法院，请求解除2012年6月19日与李成剑签订的《补充协议》；判令被告李成剑支付2013年10月10日至2014年2月28日的房屋租金105600元；被告赔偿损失116350元。被告李成剑辩称，本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，属违法建筑，因此，原告与重庆凯西来实业有限公司签订的房屋租赁合同无效，原告不具有承租人的身份，没有权利将涉诉商铺转租收取租金。原告与周诉签订的《商铺转租协议》是附生效条件的合同，该合同生效条件至今没有成就，该合同至今没有生效，对双方当事人没有任何约束力。《补充协议》的主体是原告与被告，而非原告与周诉，原告是出让人，而非出租人，被告是受让人而非承租人。《补充协议》是权利义务转让合同，其合同标的是《商铺转让协议》中原告所拥有的权利义务，不是以商铺为标的的房屋租赁合同。本案诉争商铺的出租人是重庆凯西来实业有限公司，其应当作为第三人参加诉讼。第三人周诉辩称，原告的诉请与第三人无关。一审法院审理查明，2008年3月6日，出租方重庆凯西来实业有限公司（甲方）与承租方万霞（乙方）签订《重庆熙街商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于重庆大学城的“重庆熙街”一期X栋（区）XX-XX、XX铺位，建筑面积约为467.88平方米，租赁期限从2008年9月1日起至2015年2月28日止。合同还对租金、履约保证金等进行了约定。2008年7月20日，万霞（甲方）与周诉（乙方）签订《商铺转租协议》，约定甲方将租自重庆凯西来实业有限公司的位于重庆大学城的“重庆熙街”一期X栋（区）XX-XX、XX铺位，建筑面积约为467.88平方米转租给乙方用于网吧类经营活动。租赁期限从2008年9月20日起至2014年9月19日止，约定甲方向乙方收取履约保证金30000元。合同第三条约定，商铺第一年租金为170000元，第二年租金在第一年租金的基础上增加10%，以后每年在前一年租金的基础上递增10%；租金一年一交，先交租金后使用，租金应于每年9月20日前交纳，逾期未交，则甲方有权收回乙方租赁商铺，并扣除乙方履约保证金。合同第六条约定，经甲方向重庆凯西来实业有限公司声明商铺已转租，并经该公司同意后协议生效，乙方将第一年租金170000元和履约保证金30000元，共计200000元于2008年7月28日交清。第七条约定，甲方向重庆凯西来实业有限公司争取将走廊划入经营面积，此额外面积的租金另计。本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字后（根据第一款约定的条件成就后生效），具有同等法律效力。合同签订后，周诉向万霞交纳了履约保证金30000元。周诉将承租的商铺用于经营网吧，并交纳了相应租金。2012年，周诉退出经营。2012年6月19日，万霞（甲方）与李成剑（乙方）签订《补充协议》，该协议其中载明：一、甲方在2008年7月20日与周诉签订的位于重庆大学城熙街一期X栋XX-XX、XX-XX的重庆市沙坪坝区泰格绿色动力网吧商铺转租协议同意按原合同价格延续转让给乙方，其中房屋保证金30000元由乙方在最后一年租金当中抵扣（保证金无据，以合同为准）。二、乙方在2012年10月8日交纳甲方第五年房租。合同签订后，涉案商铺由李成剑经营。李成剑交纳了一年的租金248000元。一年期满后未交纳下一年度租金。2014年2月22日、2月27日，万霞两次向李成剑发送手机短信，要求李成剑搬离并办理解除合同事宜。李成剑收到短信后未予履行。万霞于2014年2月28日将涉案商铺退还给了出租人重庆凯西来实业有限公司。审理中，李成剑认为其于2013年9月6日将自己的股份转让给了他人，网吧的实际经营者为大学城虎溪片区网吧联营组，其不应承担此后的房屋租金，并举示了《大学城虎溪片区网吧联营组章程》复印件、《大学城熙街网吧联营组股份转让合同》予以证明，该合同载明甲方李成剑将其名下的大学城网吧联营组7.66%股份全部转让给乙方罗秀菊、林辉超、龙海飞。万霞对该证据的真实性不予认可。另查明，重庆凯西来实业有限公司开发建设的美丽熙街编定的门牌号为沙坪坝区景苑路X号附X号，重庆凯西来实业有限公司于2010年6月13日取得该房屋的房地产权证。一审法院判决认为，本案诉争房屋为出租人重庆凯西来实业有限公司的合法房产。原告与重庆凯西来实业有限公司签订商铺租赁合同后，将承租的商铺转租，并与第三人周诉签订了《商铺转租协议》，此合同系当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。该合同双方已实际履行，因此，被告认为合同尚未生效的抗辩，本院不予支持。在合同履行过程中，第三人周诉在租赁期限内退出经营，由被告与原告签订《补充协议》，原被告形成新的租赁关系，此协议实际是被告对周诉与原告签订的《商铺转租协议》权利义务的承继，被告应按此合同履行自己的义务。被告未按合同约定交纳租金，原告于2014年2月28日将涉案商铺退还给了出租人重庆凯西来实业有限公司，原被告之间的租赁合同已无履行的基础，因此，原告要求解除合同，本院予以支持。被告股权是否转让，与本案的租赁关系无关。因此，原告要求被告支付2013年10月10日至2014年2月28日期间的房屋租金，本院予以支持。根据合同约定计算，此期间的租金应为96831元，原告诉讼请求超出部分，本院不予支持。原告未举示损失的依据，其要求被告赔偿损失116350元，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条（二）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告万霞与被告李成剑于2012年6月19日签订的《补充协议》于本判决生效后立即解除。二、被告李成剑于本判决生效后，立即支付原告万霞2013年10月10日至2014年2月28日房屋租金96831元。三、驳回原告万霞的其他诉讼请求。案件受理费2574元，减半交纳1287元（原告已预交），由原告万霞负担725元，被告李成剑负担562元，此款限被告李成剑于本判决生效后立即给付原告万霞。宣判后，李成剑不服一审判决，向本院提出上诉，其上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判上诉人李成剑不予支付被上诉人万霞2013年10月10日至2014年2月28日的房屋租金，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一审认为上诉人是承继了第三人在《商铺转租协议》中的权利义务，但上诉人并没有和第三人签订关于权利义务转让的协议，单凭《补充协议》不能认定第三人将权利义务概括转让给上诉人。上诉人不是《商铺转租协议》的适格主体，上诉人不完全同意该协议，更没有在该协议上签字认可。《补充协议》是独立于《商铺转租协议》的。一审判决存在法律上的错误，没有解决《补充协议》中关于30000元保证金的退还问题，减少被上诉人的责任而增加上诉人的责任，显失公平。被上诉人万霞表示服从一审法院判决。二审审理查明的事实与一审审理查明事实一致。本院认为，上诉人李成剑与被上诉人万霞签订的《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，系有效合同，对双方均有约束力。《补充协议》中明确约定，延续被上诉人万霞与原审第三人周诉于2008年7月20日签订的《商铺转租协议》中对租赁房屋在租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任、保证金数额及缴纳和抵扣方法等条款，对《补充协议》相对方李成剑和万霞的权利义务作出了明确的约定，而不是上诉人李成剑所误解的系原审第三人将其在《商铺转租协议》中的权利义务转让给了上诉人李成剑，也就是说本案涉及的《补充协议》系李成剑与万霞之间形成的租赁合同关系，而不是附属于《商铺转租协议》，因此，上诉人提出“《补充协议》是独立的，其不是《商铺转租协议》的适格主体”的相关上诉意见成立，但不是其否认《补充协议》的效力，不履行《补充协议》约定的义务的抗辩理由。对于上诉人李成剑提出一审没有解决其因《补充协议》向被上诉人万霞交纳的3万元保证金的退还问题的上诉意见，经查，一审审理中，上诉人李成剑并未针对已交纳的保证金的退还问题提出请求或提出反诉，这是其对自身权利的处分，人民法院依法不予干预，其可就该事项与被上诉人万霞协商解决或另案起诉。另外，需明确，上诉人李成剑在履行《补充协议》过程中，如果需要变更或解除《补充协议》，应与合同相对方即被上诉人万霞进行协商解决，上诉人李成剑所举示的《大学城虎溪片区网吧联营组章程》复印件、《大学城熙街网吧联营组股份转让合同》等证据，其效力并不当然及于《补充协议》。上诉人李成剑未按《补充协议》的约定交纳2013年10月10日至2014年2月28日的租金，亦承担给付责任。综上，上诉人李成剑的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2574元，由上诉人李成剑承担。本判决为终审判决。审 判 长 晏 芳代理审判员 李 娅代理审判员 吴长渝二〇一四年十月三十一日书 记 员 韩 微 更多数据：搜索“”来源：