（2014）苏中民终字第02935号
裁判日期: 2014-10-31
公开日期: 2014-12-18
案件名称
于新与栗德房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
于新,栗德
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第02935号上诉人（原审原告）于新。委托代理人蔡伟刚，律师。被上诉人（原审被告）栗德。上诉人于新因与栗德房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院作出的（2014）园民初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年12月18日，于新（乙方）与栗德（甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将位于苏州工业园区唯亭古娄一村44幢201室房产出售给乙方，房屋建筑面积44.7平方米，成交价为455000元，房屋过户时的个税、营业税及其他相关税费由乙方承担，乙方向中介方交纳中介服务费7000元。合同第五条第四款约定，甲方承诺于拿到全部房款、乙方拿到新的两证时腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲乙双方自行办理该房屋所发生的水电煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。第五条第五款项约定，以上约定期限，……，超过七日，由违约方按本合同第六条约定承担违约责任。第六条违约责任第五款约定，甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或者发生房屋买卖合同第六条1、2、3款情形时，均由违约方向另一方支付该房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第八条对其他事宜以手写方式注明：1.甲方保证此房产权清晰，无纠纷，室内无户口。2、甲乙双方任一方违约，由违约方承担丙方中介服务费，成交价的2%。于新、栗德签字，中介方苏州腾顺房产经纪有限公司在丙方处盖章。房屋买卖合同签订后，当事人双方办理了过户及房屋交接手续，于新已将户口迁入涉案房屋。因案外人华文龙、华卫两人户籍登记在涉案房屋内，双方由此产生纠纷。2014年3月7日，当事人双方就户口迁移问题签订《协议书》，载明：该房屋交易结束后，因卖方未将户口迁出，买方暂押人民币1万元作为押金，待此房屋内原房东迁出后，将押金返还卖方栗德，时间以一个月为准。若一个月未解决，再进行协商。现该1万元房屋尾款作为户口押金存放于苏州腾顺房产经纪有限公司处。一审中，于新申请中介公司经办人蒋某出庭作证。证人蒋某陈述：涉案房屋买卖合同中手写部分由蒋某书写；签订合同时，曾向双方宣读过合同内容。证人曾某户口问题询问过栗德，栗德说该房产内无户口。栗德发现房屋内有他人户口后，也去寻找过华卫、华文龙解决，但是没有结果。双方协商后同意将1万元房屋尾款放在中介处作为押金。法庭询问证人房屋买卖合同中第八条第二款的含义，证人解某，履行合同过程中如有一方违约，如贷款无法办理、房屋被法院查封等，可能双方都不愿意承担中介服务费，此时违约一方应向中介方承担2%的服务费。庭审中，双方对证人证言均无异议。以上事实，由于新提交的《房屋买卖（居间）合同》、《协议书》、房屋所有权证、证人证言以及当事人庭审陈述等证据予以证实。原审原告于新的诉讼请求为，请求判令：栗德支付违约金以及中介服务费54600元，本案诉讼费用由栗德承担。原审法院认为：于新与栗德签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。栗德在售房合同中保证该房屋内无户口，但该承诺与房屋真实状况不符。在发现涉案房产内存在他人户口后，栗德未能在约定期限内解决户口问题，构成违约，应承担违约责任，违约金数额应根据实际损失和违约情节认定。双方当事人之间成立的是房屋买卖合同关系，支付房款、交付房产、转移房产所有权是双方的主合同义务，迁移户口为合同附随义务。栗德未将涉案室内户口迁出，违反了合同附随义务，违约责任相对较小。他人户口的存在不影响房屋的使用功能，不会对于新居住使用造成妨碍。于新所称栗德违约行为对其可能造成的困扰，如无法出售、无故收到法院送达文书、信息骚扰等仅为于新的推测和假设，不能证明预期可得利益的损害。栗德也曾寻找、联系华文龙、华卫两人办理户口迁移事宜。原审法院认为于新依据房屋成交价的10%主张的违约金明显过高，酌情认违约金8000元。关于中介费。原审法院认为，房屋买卖合同第八条第二款应理解为，如当事人一方违约，应由违约方向中介方按房屋成交价的2%承担违约责任，该条款的含义亦由合同的书写人蒋某的证言予以证实。该条款载明的承担违约责任的相对方为中介方，于新无权就此条款向栗德主张赔偿。于新通过中介方的居间服务完成了房产交易，取得房屋所有权，其理应按约支付中介服务费。于新已经享受了中介方的居间服务，其因此支付的报酬并不构成损失，与当事人在房屋买卖关系中是否存在违约行为无关。因此，原审法院对于新该项诉请不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告栗德判决生效之日起十日内赔偿原告于新违约金8000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取583元，由原告于新负担400元，被告栗德负担183元。上诉人于新不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决酌定违约金8000元不让人信服。合同约定的违约金并不高，酌定金额没有依据，上诉人垫付的中介费应由违约方承担，属于上诉人的实际损失。原审认定户口未能迁出栗德的主观过错小，上诉人不服。合同中栗德保证房屋内无户口，其不够诚信，原审认定有误。原审判决认定的违约金不足以弥补上诉人的损失，请求改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人栗德辩称：于新主张的违约金及中介服务费与事实不符，没有任何依据。栗德按照合同第六条第五款约定承担违约责任的前提是被上诉人出现合同约定的拒不履行或解除合同等情形，事实上栗德已经履行了合同约定的过户义务，不存在按照合同第六条承担违约责任的情形。上诉人要求栗德支付中介费9100元没有事实依据。合同约定由违约方承担中介费应当理解为中介因当事人的违约行为无法获得中介费时由违约方负担，现栗德已经履行完毕合同约定的过户义务，不存在中介公司无法取得中介费的情况，事实上中介费已经支付。双方明确约定中介费由上诉人负担。于新的上诉请求无事实及法律依据，请求驳回于新的全部诉讼请求。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。二审另查明：诉争买卖合同的居间方苏州腾顺房产经纪有限公司经办人蒋某出庭作证时确认中介服务费7000元已由于新支付，于新对此予以认可，栗德对证人的陈述未提出异议。上述事实，由当事人陈述、证人证言等证据予以证实。本院认为，诉争的房屋买卖合同关于违约责任的约定系当事人真实意思表示，当事人双方均应恪守。该合同第六条违约责任部分明确约定当事人承担合同价款10%违约金的前提是发生该条第1、2、3、4项违约行为或拒绝履行、单方解除或未按照第五条约定的期限办理相关事宜，未涉及涉案房屋内户口的迁移问题；因此，于新要求栗德按照该项约定承担违约责任的主张没有事实依据，本院不予支持。双方当事人在合同第八条其他事宜部分约定栗德保证室内无户口，并明确由违约方承担合同价款2%的中介费。本院认为，双方当事人关于房屋内无户口的约定系当事人真实意思表示，合法有效，栗德负有确保涉案房屋内无户口的义务。事实上，房屋内尚存有案外人华卫、华文龙的户口无法迁出，栗德未能完成户口迁移的合同义务构成违约，理应承担违约责任。按照合同约定，与户口问题对应的违约责任仅限于按照合同价款2%承担中介费，金额为9100元。本案中，案外人户口的存在并未影响于新本人户口的迁入，其实际支付的中介费金额为7000元，原审判决根据本案实际情况酌定栗德应承担的违约金数额为8000元并无不当，于新的相关上诉主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人于新的上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费1166元，由上诉人于新负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 周 军代理审判员 王君英二〇一四年十月三十一日书 记 员 李 昂 关注微信公众号“”