（2014）天民三终字第68号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2014-12-18
案件名称
范爱仙与张时珍、陈必宗相邻关系纠纷二审民事判决书
法院
甘肃省天水市中级人民法院
所属地区
甘肃省天水市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范爱仙,张时珍,陈必宗
案由
相邻关系纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）天民三终字第68号上诉人（原审被告）范爱仙，女，生于1958年6月25日，汉族，天水市秦州区园林管理处退休职工。被上诉人（原审原告）张时珍，女，生于1929年2月2日，汉族，天水市文化局退休干部。委托代理人刘勇，男，住秦州区坚家河*号，甘肃鑫盾律师事务所律师。系张时珍之侄。委托代理人王贵贤，男，天水市人社局退休干部，住秦州区。系张时珍之女婿。原审被告陈必宗，男，生于1951年12月31日，汉族，天水丝毯厂退休职工，住秦州区。系范爱仙之丈夫。上诉人范爱仙因与被上诉人张时珍、原审被告陈必宗相邻关系纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2013）天秦民一初字第562号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人范爱仙，被上诉人张时珍及其委托代理人刘勇、王贵贤到庭参加了诉讼，原审被告陈必宗经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告张时珍有位于本区白家巷13号院（原6号院）北房3间、东房1间、南房2.5间。1981年4月1日，原告与余吉庆签订“出售房屋协议”1份，将该院内的南房2.5间以450元的价格卖给了余吉庆：协议内容为：“一、房款必须一次性经介绍人交于房主。二、房子如果拆走，房基应属房主所有。三、房子如果改变结构，院内不许出入，从走廊开门自孙家巷出入。四、院子属房主所有”。2007年4月14日，余吉庆之妻王雪梅与被告范爱仙签订“二手房买卖合同”1份，将该2.5间南房以35000元的价格出售给了范爱仙。2007年9月10日，秦州区处理私房改造遗留问题办公室以秦区私改办（2007）45号文件将该院东房1间，北房3间退还原告张时珍（私房户主或合法继承人）。被告购买南房2.5间后，该房一直闲置，无人居住。因该房系危房，秦州区西关街道办事处解放路社区于2011年9月20日、2012年5月28日两次给被告范爱仙发出通知，要求其对房屋进行修缮，消除安全隐患。2012年11月，被告开始将该房拆倒，准备重建成二层小楼。重建期间，原、被告因南房包檐面积问题发生纠纷，经协商，2012年12月6日，原告张时珍委托其女婿王贵贤与被告范爱仙签订“南房包檐转让协议”，协议内容为：“经双方协商，将白家巷13号后院南房包檐转让给范爱仙，价格8000元，由范爱仙负责将包檐与东房连接处的南墙维修好，东房南墙皮以南为范爱仙所有，东房南墙以北为张时珍所有（包括南墙），特此协议”。2012年12月14日，原告张时珍委托其女刘文霞又与被告范爱仙签订了一份协议，内容为“范爱仙所建房及墙以南属范爱仙所有，墙外属张时珍所有，范爱仙在所建墙上不出檐，不开门窗，双方从孙家巷出入。盖房期间，院内正常使用，建筑结束，院内打扫干净”。后原告也将其北房及东房拆倒，准备重建。被告将二层小楼建成后，除在孙家巷一侧开有门窗外，又违反协议，在与原告相邻的墙上开门凿窗，导致原告无法施工。经协商未果后，原告遂起诉到院，要求处理，原审法院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。本案中，1981年4月1日，原告与余吉庆签订“出售房屋协议”，将该院内的南房2.5间以450元的价格卖给了余吉庆，该协议对将来改变房子结构的问题明确约定：1、院子属房主所有。2、房子如果改变结构，院内不许出入，从走廊开门自孙家巷出入。据此，原告张时珍仅是将南房2.5间卖给余吉庆，但并不包括院子的使用权，且对将来房屋改变结构的问题也明确约定：院内不许出入，从走廊开门自孙家巷出入。该协议既是双方对院内的土地使用权的明确约定，也约定了一方改变房屋结构时的出入问题，该协议为当事人意思自治的结果，内容并不违反法律规定，应为有效协议。2007年4月14日，余吉庆之妻王雪梅与被告范爱仙签订“二手房买卖合同”，将该2.5间南房以35000元的价格出售给了范爱仙，余吉庆对该房屋享有的权利义务来源于与原告张时珍签订的“出售房屋协议”，也只能出售根据该协议享有的权利义务，故被告范爱仙与余吉庆之妻王雪梅签订的“二手房买卖合同”虽然没有“1、院子属房主所有。2、房子如果改变结构，院内不许出入，从走廊开门自孙家巷出入”的约定，但原告张时珍与余吉庆签订的“出售房屋协议”合同效力及于被告范爱仙，被告范爱仙仍应遵守该约定。2012年11月，被告拆倒旧房，准备重建成二层小楼，为解决双方的纠纷，原、被告2012年12月6日签订了“南房包檐转让协议”，12月14日签订了“范爱仙所建房及墙以南属范爱仙所有，墙外属张时珍所有，范爱仙在所建墙上不出檐，不开门窗，双方从孙家巷出入。盖房期间，院内正常使用，建筑结束，院内打扫干净”的协议，上述二份协议并不违反法律规定，均为有效协议，双方均应遵守该约定，但被告违反协议内容，在与原告相邻的墙上开门凿窗，导致原告旧房拆除后无法施工重建房屋，对此被告应承担停止侵害、排除妨碍的民事责任，封堵其在与原告相邻的墙上所开的门窗。至于原告是否有土地使用权证，能否在该院内建房，不是本案审理的范围。对于原告要求被告赔偿因停工造成的经济损失7800元的诉讼请求，因其仅提供了一张收条，再无其它证据佐证，且被告不认可，故对其该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条《中华人民共和国物权法》第八十四条之规定，判决如下：一、被告陈必宗、范爱仙于判决书生效后30日内封堵其位于本区白家巷13号院所建房北墙（与原告张时珍相邻的墙）上所开的门窗；二、驳回原告张时珍的其它诉讼请求；案件受理费70元，由被告陈必宗、范爱仙负担。宣判后，原审被告范爱仙不服，向本院提起上诉。其上诉认为：1、被上诉人在一审中提交的其与余吉庆签订的出售房屋协议不应作为本案处理依据。第一，该协议真实性存在疑问；第二，院子属房主所有的内容与事实矛盾；2、上诉人与刘文霞于2012年12月14日签订的协议无效。因为：第一，该协议内容属对土地使用权的侵害，未依法登记，尚未生效；第二，该协议是被上诉人一直阻挠上诉人盖房的情况下，上诉人被迫与其签订；第三，被上诉人违反协议在先，上诉人建房时本可在原地基基础上建设，但被上诉人违反该协议，迫使上诉人在原地基上向南退让了约70厘米，既然被上诉人不遵守协议，上诉人也可以不遵守。故上诉请求撤销秦州区法院（2013）天秦民一初字第562号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张时珍答辩认为，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与一审一致。上述事实，有双方当事人陈述及被上诉人张时珍提交的秦区私改办（2007）45号文件、改造证明存根、1981年4月1日张时珍与余吉庆签订的“出售房屋协议”、2012年12月6日王贵贤与范爱仙签订的“南房包檐转让协议”、2012年12月14日刘文霞与范爱仙签订的承诺在所建墙上不开门窗的协议、解放路社区证明，上诉人范爱仙提交的现场照片9张、2012年12月6日王贵贤与范爱仙签订的“南房包檐转让协议”、房产证及房屋平面图纸等证据在卷证实，并经当庭质证，应予认定。本院认为，相邻关系是相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人在用水、排水、通行、通风、采光、以及土地和建筑物利用等方面根据法律规定产生的权利义务关系。在本质上，相邻关系是相邻不动产的权利人行使其权利的一种延伸或限制。本案中，上诉人与被上诉人为相邻不动产的权利人，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。尽管被上诉人张时珍所有的北房和东房已经拆除，但上诉人范爱仙违反双方签定的在孙家巷出入的协议，在与被上诉人家相邻的墙上开门凿窗，影响被上诉人施工重建新房。且被上诉人张时珍在1981年仅是将南房2.5间卖给余吉庆，不包括院子的使用权，并对将来房屋改变结构的问题也明确约定：院内不许出入，从走廊开门自孙家巷出入。该协议约定了一方改变房屋结构时的出入问题，且为当事人意思自治的结果，内容并不违反法律规定，应为有效协议。2007年4月14日，上诉人范爱仙与余吉庆之妻王雪梅签订“二手房买卖合同”，范爱仙以35000元的价格购得2.5间南房，范爱仙对该房屋享有的权利义务来源于余吉庆与张时珍签订的“出售房屋协议”，该合同效力及于上诉人范爱仙，上诉人范爱仙仍应遵守该约定。此外，在2012年上诉人范爱仙准备拆旧建新房时，2012年12月6日王贵贤与范爱仙签订了“南房包檐转让协议”、2012年12月14日刘文霞与范爱仙签订了协议，刘文霞、王贵贤系被上诉人张时珍的女儿、女婿，上述两份协议明确约定“范爱仙所建房及墙以南属范爱仙所有，墙外属张时珍所有，范爱仙在所建墙上不出檐，不开门窗，双方从孙家巷出入。盖房期间，院内正常使用，建筑结束，院内打扫干净”，上述协议亦是相邻不动产的权利人对因相邻关系引起的不动产使用中可能产生纠纷的约定，并不违反法律规定，为有效协议，双方均应遵守该约定。对于上诉人范爱仙提出的张时珍与余吉庆的协议真实性存疑的问题，其没有举出任何证据来否定该协议的真实性，且其的房屋取得是转让自余吉庆，而余吉庆的房屋取得是与张时珍签订的房屋出售协议，张时珍的房屋来源于其母亲王春香对私改房的所有权，因此，对于上述协议的真实性应予认定，对于范爱仙的上述上诉意见不予采纳。关于上诉人范爱仙提出的要求认定其与刘文霞于2012年12月14日签订的协议无效的上诉意见，由于上诉人范爱仙并未举出证据证明该协议是受到胁迫后签订的，且认可该协议是其与张时珍之女儿刘文霞签订，签名也系其亲笔签名，因此，该协议内容合法，应认定为有效协议，对其上诉主张，不予支持。对于上诉人范爱仙当庭提出的从未见过张时珍本人，对王贵贤是否拥有代理权存疑的问题，由于张时珍是85岁高龄的老人，在民事活动中由其女儿、女婿代为行使权利符合法律规定，且在本案中，王贵贤的特别代理的授权委托书清楚明确，对其的诉讼行为应视为是全权代表张时珍的意见。综上，由于上诉人范爱仙未妥善处理相邻关系，导致了本案纠纷的发生，对此上诉人应承担停止侵害、排除妨碍的民事责任，封堵其在与被上诉人相邻的墙上所开的门窗。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处结果妥当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人范爱仙负担。本判决为终审判决。审 判 长 田 力审 判 员 石 岚代理审判员 张小莉二〇一四年十月三十日书 记 员 高 敏 更多数据：