（2014）鄂西陵民初字第1183号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2014-12-17
案件名称
宜昌安顺物业管理有限公司与陈琪物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市西陵区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜昌安顺物业管理有限公司,陈琪
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂西陵民初字第1183号原告宜昌安顺物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵一路7号，法定代表人李经华，该公司经理。委托代理人杜洲，湖北夷陵律师事务所律师。（特别授权）委托代理人张美婷，湖北夷陵律师事务所实习律师。（特别授权）被告陈琪，女，汉族。委托代理人贾邦红，男，汉族。原告宜昌安顺物业管理有限公司与被告陈琪物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月23日受理后，依法由审判员杨其军独任审判，分别于2014年9月12日、2014年9月24公开开庭进行了审理。后简易程序转为普通程序，依法由审判员杨其军担任审判长，与审判员周云、人民陪审员陈娟组成合议庭，于2014年10月28日公开开庭进行了审理，原告宜昌安顺物业管理有限公司法定代表人李经华及其委托代理人杜洲，被告陈琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜昌安顺物业管理有限公司诉称，被告陈琪系原告服务的金色勤苑小区业主，根据原、被告之间签订的《金色勤苑业主临时公约》的约定，小区业主应当按时足额缴纳物业服务费，物业服务费标准为按建筑面积每月1.00元／㎡（实际按0.80元／㎡收取），每三个月收取一次。后因成本增加，原告就调整物业服务费标准事宜征询全体业主意见，在得到三分之二以上业主同意的情况下，自2013年7月1日起将物业服务费收费标准调整为1.20元／㎡。现被告陈琪已拖欠2013年7月至2014年6月物业服务费1876元未交，双方多次协商未果。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：一、判令被告陈琪支付原告物业服务费1876元；二、判令被告陈琪按日千分之三缴纳滞纳金1250.27元（2013年7月至2014年9月24日）。原告宜昌安顺物业管理有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、《金色勤苑业主临时公约》及《承诺书》，证明：原、被告之间签订的公约第29条约定物业服务费的收取依据，被告在上面签字确认了，被告每三个月应按时缴纳物业服务费。证据二、《书面征求意见》74份及19份发票的复印件，证明：小区有74户业主签署意见同意涨价，起诉前有19户业主虽未签字，但是按1.2元／平方米交费，实际有93户是同意按新标准交费，小区超过三分之二的业主按照新标准交费，且同意原告涨价。证据三、《金色勤苑业主花名册》复印件一份，证明：小区住业主有124户，签字同意涨价和实际履行缴纳物业服务费的有九十三户，已经超过小区业主的半数。证据四、《金色勤苑住宅楼前期物业管理委托协议》复印件一份，证明：原告受原开发商宜昌市新大陆房地产开发商委托，在金色勤苑小区进行物业管理服务。证据五、2014年8月8日，《三峡晚报》第十版载文，证明：宜昌市房管局副局长徐某就物业服务费上涨作出答复，物业管理区域内，小区面积过半以上及业主过半数同意物业费涨价的，物业服务费即可涨价。证据六、湖北省地税局《发票》105份及交费名单，证明：小区业主截止2014年10月28日止，已有105户业主按照新标准1.2元交费。被告陈琪辩称，首先，原告擅自违法涨价（物业服务费），没有任何法律依据。原告在没有改进任何服务质量的前提下，没有经业主委员会、全体业主同意和市物价局的批准，擅自将物业服务费由原来的每月0.8元／平方米涨至1.2元／平方米，提高物业费50%，并未通知全体业主（通知书不是业主本人签字），于法无据。其次，被告拒不缴纳物业服务费，是合法的维权行为。原告擅自涨价收取物业服务费，严重侵害被告的合法权益，全体业主曾多次要求原告改进服务质量，提高安全管理水平，并按年度公示所有物业费用开支情况，但没有得到原告的任何答复和解释，使被告质疑物业服务费的去向问题。再次，《金色勤苑业主临时公约》中没有对滞纳金进行约定，且被告不存在违约行为，不应承担滞纳金。被告陈琪为反驳原告的主张，提供如下证据：证据一、《金色勤苑物业管理费征求意见表》，证明小区业主签字表示有105不同意原告涨价物业服务费。证据二、《市物价局关于金色勤苑住宅小区物业服务收费的批复》，证明原告收费标准（包含电梯）应是0.8元每平方米。证据三、《三峡晚报》及《三峡日报》新闻媒体对该小区新闻报道（2013.5.9），证明原告管理混乱。证据四、小区环境照片6张，证明小区内车辆乱停垃圾乱放，绿化带被改成车库，一楼架空层被原告擅自出售、变卖租赁，消防通道被侵占，通道及路灯坏了不修复。对于上列原、被告提交的证据，被告对原告所举证据一、证据四的真实性无异议，本院予以确认；对证据二、三、五、六的真实性及原告籍此证明的观点均有异议。原告对被告举证的证据三的真实性无异议，本院予以确认。对其他证据的真实性及被告籍此证明的观点均有异议。经审理查明，原告宜昌安顺物业管理有限公司自2003年8月起，受开发商宜昌市新大陆房地产开发有限公司委托为被告陈琪居住的金色勤苑小区提供前期物业管理服务。原、被告双方签订《金色勤苑业主临时公约》及《承诺书》。《金色勤苑业主临时公约》第二十九条约定：本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用按建筑面积每平方米1元，每三个月收取一次，入伙时应提前一次性缴纳三个月物业服务费。2004年11月5日，宜昌市物价局《宜价函（2004）63号》审批同意：金色勤苑小区物业管理费的收费标准为按建筑面积0.50元／月.平方米，电梯运行费用0.30元／月.平方米，即物业管理费合计为0.80元／月.平方米。2006年6月9日，宜昌市物价局《宜价函（2006）13号》文对金色勤苑住宅小区物业服务收费批复：住宅用房物业服务费基准价：0.50元／月.平方米，电梯运行费用0.30元／月.平方米，以上指导价向上浮动幅度不超过20%，下浮不限。具体标准由你公司与业主在物业服务合同中约定。原告依据上述批复文件按照0.80元／月.平方米向被告陈琪收取住宅用房物业服务费。2013年1月，原告宜昌安顺物业管理有限公司在小区公告栏张贴物业上涨0.4元的无标题的《征求意见书》，随后，原告将《征求意见书》送给小区业主签署意见。小区业主或者业主配偶等近亲属在《征求意见书》上签名的有70余户。截止至2014年10月止，金色勤苑小区已有105业主按照新标准1.2元／月.平方米交纳了物业费。金色勤苑小区现有业主合计124名，原告提价行为受到被告的反对。原告因此诉至本院。同时查明，被告陈琪现住宜昌市西陵一路7号金色勤苑，房屋面积130.22平方米。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘合解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利得其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。中华人民共和国国务院第504号令《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条规定的其它事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。在本案中，原告安顺物业公司所举的证据，从内容上看，《征求意见书》中已明确告知上调物业费等内容，小区业主或者其近亲属在原告提供的《征求意见书》上签了名，签名后并无明示反对意见，其签名应视为对原告《征求意见书》中所涉及的内容的认可，双方的签名使《征求意见书》已具备合同性质并发生合同效力；从形式上看，原告根据规定采用书面征求意见的形式召开业主大会，符合《物业管理条例》规定；从数量上看，签名的业主73户已超过小区业主的半数以上，其形成的意见为小区多数人意见，其多数人意见对其他业主具有共同的拘束力；此外，小区内有部分业主虽未签字，但按照1.2元／月·平方米的新标准已履行交纳物业费的义务，其行为应视为用行动表示对原告书面征求意见材料内容的认可。因此，原告的该项主张，符合规定，本院予以支持。被告的意见，本院不予采纳。其次，国家发展和改革委员会和建设部2003年11月13日以发改价格（2003）864号制定公布的《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第七条规定：物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门，应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价合浮动幅度在物业服务合同中约定。湖北省物价局、湖北省建设厅2007年5月11日研究制定的鄂价房服（2007）107号《湖北省物业服务收费管理办法》第五条规定：根据不同物业的性质和特点，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价，由物业企业管理的普通住宅的物业综合管理服务、停车收费实行政府指导价，其他服务项目以及别墅区、非住宅区的物业实行市场调节价。实行政府指导价的，按照属地管理原则，由市、县政府价格主管部门会同房地产主管部门确定服务项目，综合考虑物业服务质量，硬件配套设施因素，并进行服务成本监审，兼顾业主承受能力，合理制定政府指导价格标准及浮动幅度。实行市场调节价的物业服务，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。从本案的情况看，金色勤苑小区物业管理费的收费标准经历了由政府定价到政府指导价的过程，从法律法规的演变来看，物业费由政府定价审批制度已经发生改变。在本案中，原告用发放书面征询意见材料的形式与小区业主发生联系，对双方签订的《业主临时公约》约定的权利义务进行了调整，属于合同部分内容已发生变更，应该按照变更后的合同约定的价格认定。因此，被告提出的原告此次调价未经市物价局审批，其调价收费是不合法的抗辩理由，本院不予支持。再次，滞纳金是指行为人超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项。在本案中，被告曾向原告交纳物业费，原告以执行新的收费标准为由拒收，并不存在原告超过规定的缴款期限的问题。原告的该项请求，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款、中华人民共和国国务院第504号令《物业管理条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈琪按照1.2元／月.平方米的标准交纳自2013年7月至2014年6月的物业费（130.22＊1.2＊12）1875.17元。被告于本判决生效之日起五日内履行。二、驳回原告宜昌安顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告负担。被告在支付上列款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长 杨其军审 判 员 周 云人民陪审员 陈 娟二〇一四年十月三十日书 记 员 肖 伟 百度搜索“”