（2014）武侯民初字第4470号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2015-12-30
案件名称
刘万玉诉王志英房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘万玉,王志英
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第九十七条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条，第一百四十二条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2014）武侯民初字第4470号原告刘万玉，女，汉族，1971年4月29日出生，住成都市武侯区碧云路*号**栋*单元**号。委托代理人卞为，四川天润华邦律师事务所律师。委托代理人呙治宏，男，汉族，1970年2月19日出生，住重庆市开县汉丰街道老城老街**号。被告王志英，女，汉族，1970年6月6日出生，住成都市锦江区东怡街**号**栋*单元*楼*号。委托代理人宋文君，四川蜀嘉律师事务所律师。原告刘万玉与被告王志英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月25日受理后，依法由代理审判员唐华适用简易程序，于2014年10月15日、2014年10月31日公开开庭进行了审理。原告刘万玉的委托代理人卞为、呙治宏，被告王志英及其委托代理人宋文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘万玉诉称，原、被告之间有长期租赁关系，2014年5月10日，原、被告续签《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于成都市武侯区碧云路1号碧云天朗晴居13栋E区附29号的营业房，房屋建筑面积69.98平方米，租金50000元，租赁期限从2014年5月10日至2017年5月10日，保证金4000元，未经原告同意被告不得转租。被告未经原告同意，于2014年4月22日擅自将房屋高价转租给次承租人用于经营“重庆好滋味冷锅鱼”，收取次承租人押金15000元及半年租金90000元。被告从未告知原告转租事宜，也未向原告缴纳任何租金。原告为维护合法权益，特诉请法院判令：1.解除原、被告于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》，原告不再返还被告保证金4000元；2.被告向原告支付2014年5月10日至2014年10月15日的租金21644元，及2014年5月10日起至实际付款日止的利息；3.被告向原告赔偿损失90000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告王志英辩称，被告向原告支付了2014年5月至2015年5月的租金，因双方是长期租赁关系，彼此信任，故被告支付租金后，没有要求原告出具收条。被告不应再次支付租金和承担违约责任。同时，虽然被告违法转租，收取次承租人的租金，但并未损害原告依据《房屋租赁合同》收取租金的权利，原告没有损失，故被告不应承担损失赔偿责任。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告自2011年5月10起即建立房屋租赁关系。2014年5月10日，原、被告续签《房屋租赁合同》约定：原告向被告出租位于成都市武侯区碧云路1号碧云天朗晴居营业房13幢E区附29号，房屋建筑面积69.98平方米；租金50000元；租赁时间从2014年5月10日至2017年5月10日；租金支付方式为年付，2014年5月10日应付第一年的全年租金；未经原告同意，被告不得将案涉房屋转租他人；被告退租时，应主动与原告发生水、电、气、电话费、物管费用，所产生的上述费用由被告向收费部门缴清，否则，原告有权从被告的保证金中扣出；保证金4000元。《房屋租赁合同》签订后，被告使用案涉房屋。2014年4月22日，被告将案涉房屋转租给案外人翟启军。同日，被告收取翟启军半年房屋租金90000元，押金15000元。被告举示2014年5月7日至2014年5月10日的银行流水，拟证明被告从自己的账户取款50000元，用于向原告支付2014年5月至2015年5月的房屋租金。原告对被告举示的银行流水关联性不予认可，认为被告自行取款行为，不说明向原告履行了房屋租金支付义务。上述事实有《房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》及当事人陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，原、被告之间形成的房屋租赁法律关系是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于《房屋租赁合同》解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”被告未经原告同意自行转租案涉房屋，原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于被告是否应向原告支付2014年5月10日至2014年10月15日租金的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”被告虽举示自己的银行流水证明取款50000元，但不足以证明将该款项支付给了原告，被告也未举示其他证据证明履行了支付房屋租金的义务。被告抗辩称完成2014年5月至2015年5月房屋租金的支付义务的观点，与查明事实不符，本院不予采信。被告应履行付款义务的时间为2014年5月10日，逾期未支付房屋租金属于违约行为。故原告要求被告支付2014年5月10日至2014年10月15日房屋租金21644元并支付自2014年5月10日起至实际付款之日止的利息的诉请，符合合同约定及查明事实，本院予以支持。关于被告应承担的合同解除赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《房屋租赁合同》的约定，保证金主要用于扣除结清水、电、气等费用，而非用于抵扣违约金，故原告要求不再返还保证金4000元的诉请，不符合合同约定，本院不予支持。鉴于《房屋租赁合同》未就违约金额或违约责任计算方式做出约定，被告收取次承租人的90000元租金也非全部对应原告的损失。原告要求被告支付损失赔偿90000元的诉请，本院结合合同履行情况，被告违约情况等因素将损失赔偿酌定为6个月的房屋租金金额，即本院在25000元内予以支持，超出部分不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告刘万玉与被告王志英于2014年5月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王志英于本判决生效之日起五日内向原告刘万玉支付2014年5月10日至2014年10月15日的租金21644元并支付资金占用利息（以21644元为基数，从2014年5月10日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告王志英于本判决生效之日起五日内向原告刘万玉支付损失赔偿25000元；四、驳回原告刘万玉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2465元，因适用简易程序减半收取1232.5元，由被告王志英负担1000元，原告刘万玉负担232.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 唐 华二〇一四年十月三十日书 记 员 陈名青