（2014）北民初字第3820号
裁判日期: 2014-10-30
公开日期: 2015-08-20
案件名称
天津市美洲实业总公司与天津瑞金医院房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河北区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市美洲实业总公司,天津瑞金医院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款
全文
天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第3820号原告天津市美洲实业总公司，住所地天津市河北区红星支路2号。法定代表人黄高胜，该公司董事长。委托代理人张涛，天津诺信律师事务所律师。委托代理人刘凤强，该公司经理。被告天津瑞金医院，住所地天津市河北区建昌道**号增*号。法定代表人董振平，该医院院长。委托代理人王保晨，该医院职工。委托代理人王建人，国浩律师（天津）事务所律师。原告天津市美洲实业总公司与被告天津瑞金医院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市美洲实业总公司的委托代理人张涛、刘凤强及被告天津瑞金医院的委托代理人王保晨、王建人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市美洲实业总公司诉称，我方于2006年2月24日与被告签订房屋租赁协议及附加协议，约定被告租赁坐落天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼一幢及两层楼房一幢用于开办医院。租赁期限为20年，自2006年5月1日起至2026年4月30日止。双方还约定：因不可抗拒的国家法律政策发生变化、城市规划，以致合同无法正常履行的，自动终止合同。合同履行中，我方严格履约，被告却违反约定，至今医院未能正式营业，并且在2008年逾期交纳租金，2014年也发生拖欠租金至今未缴纳的情况。我方出于为四方百姓造福、使百姓能够早日享受到被告提供的医疗服务的美好愿望，对被告给予了最大的支持和帮助，曾减免了被告10万元租金。在我方的要求下，被告在2010年6月5日向我方出具了《承诺书》，承诺“租赁期间如遇城市规划、拆迁情况时，我院同意立即终止租赁协议，无条件将租赁房屋腾空、退还。自合同签订之日起超过五年后，如遇城市规划、拆迁情况时，我院同意美洲公司不担负任何损失，美洲公司只负责退回未到期租金。对我院所租用房屋的所有拆迁补偿全部归美洲公司所有，与我院无关。我院接到美洲公司要求腾房的通知后七日内腾空、退还房屋。否则，美洲公司有权对我院租用的房屋停水、停电。此前合同、协议的内容与本次承诺书内容不一致的，以本承诺书内容为准。”2014年我方出租给被告的房屋因国家规划被划入拆迁范围。我方在接到拆迁搬迁通知后，数次口头通知被告立即终止房屋租赁协议及附加协议，要求其腾空房屋交还我方。被告对此置若罔闻，我方遂于2014年4月21日书面致函被告通知其房屋租赁合同自动终止要求其腾房。但被告违反承诺，至今拒不退还租赁房屋，且被告自2014年5月1日起未交纳租金。我方无奈起诉要求判令解除原、被告签订的房屋租赁协议、附加协议、补充协议，并判令被告立即将上述协议项下的坐落于天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼（面积为4211.35平方米）及两层楼房（约1000余平方米）房屋腾空交还我方；判令被告依据房屋租赁协议中租金的约定给付我方自2014年5月1日起至实际交还租赁房屋之日止的租金；判令被告按照中国人民银行同期贷款利率计算，向我方支付自2014年5月1日起至实际付清租金之日止拖欠租金的利息；诉讼费由被告承担。被告天津瑞金医院辩称，关于原告诉讼主体问题，经我们从工商行政机关查询，原告已于2006年11月20日被工商行政管理机关吊销营业执照，虽然按照有关规定，被吊销的企业还有资格参与诉讼，但是原告没有实际办公地点及经营管理人员。据我们了解原告的法定代表人黄高胜目前正在服刑，按照规定黄高胜已不再享有担任法定代表人的资格，故原告提起诉讼所依据的授权委托书等手续是不真实的。我方在后一阶段，租金也已经不再交给原告，而是交给案外人，收款人为自然人，收款账号与原告没有关系。综上，原告诉讼主体资格不成立。关于原告解除协议及腾房的诉讼请求，如果原告可以给予我方300万元装修赔偿金，我方则同意解除协议并腾房。另外，因原、被告之间在房屋租赁补充协议中约定，原告出让给我方一排塑钢活动房屋（90.538平方米）和院内一小间耳房，这些房屋在我方使用期间被原告强行拆除，造成我方使用及经营损失，原告存在违约行为，因此原告应对此进行赔偿，在没有得到赔偿前，我方不同意支付租金及租金利息。经审理查明，2006年2月24日，原告作为出租方，被告作为承租方，签订了《房屋租赁协议》及《附加协议》，租赁协议第一条约定：被告租赁使用坐落于天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼。租赁协议第二条约定：租赁期限为20年，自2006年5月1日至2026年4月30日；2006年5月1日至2008年4月30日两年的租金为112万元，2008年5月1日以后每两年的租金为120万元，每两年度需在4月1日之前向原告提前交付后两年的租金，付款方式为一次性付款；被告需于2006年3月31日前给付原告购买电梯款5万元。租赁协议第五条约定：除办公楼另有一个两层楼房建筑约1000余平方米提供被告无偿使用。租赁协议第八条约定：因不可抗拒的国家法律政策发生变化、城市规划，以致合同无法正常履行的，双方自动终止合同。原告将按实际情况补偿被告装修费用并退还剩余房租款。合同终止或解除，被告应在七日内将所租用房屋内的被告财产腾空。《房屋租赁协议》中约定提供给被告使用的坐落于天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼房屋所有权人系原告，约1000余平方米两层楼房建筑系原告未经批准自行加盖。《房屋租赁协议》签订后，原告依约向被告提供了协议约定的房屋，被告也按照约定给付了原告头两年的房屋租金及电梯款。2007年3月18日，原、被告签订了《房屋租赁协议之补充协议---“天津市美洲实业总公司办公楼院内临建房的购买协议”》，约定：原告将天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼大院内以北一排塑钢活动房屋90.538平方米和院内一小间耳房以5万元价格一次性卖给被告；并将活动房屋以南整体院落、西门处、西门与被告用房相连的以西、南场院449.948平方米无偿提供给被告使用至房屋租赁协议终止。2008年4月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订了《房屋租赁协议（补充协议）》约定“在租赁期间，如出现城市规划、拆迁情况时，甲方应按照时间将剩余的房屋租金退还给被告，并由甲方出面与政府部门协调，对医院因拆迁造成损失的补偿全部由乙方享有。另外，在第一次合同中，乙方曾付给甲方伍万元的电梯款，后变更为装修的押金。该伍万元人民币，在双方合同解除时，由甲方退还给乙方。”2014年3月14日负责八马路地块改造的天津市华海房产公司向原告出具了《关于督促尽快搬迁的函》，督促原告尽快完成搬迁。诉讼中，本院向天津市华海房产公司核实，讼争房屋确实在八马路地块改造范围内，已经面临拆迁。2014年4月22日，原告向被告邮寄了《房屋租赁合同自动终止，瑞金医院腾清交还房屋的通知》，被告接收了该通知。原、被告双方均认可被告租金交纳至2014年4月30日。因原告多次催促被告腾房均未果，起诉至法院要求判如所请。案经调解，未获协议。庭审中，原告提交盖有被告单位公章及法人章的2010年6月5日《承诺书》，该承诺书载明：“1、我院保证积极运作筹备医院，抓紧开始装修争取尽快早日开业，造福四方百姓。2、租赁期间如遇城市规划、拆迁情况时，我院同意立即终止租赁协议，立即无条件将租赁房屋腾空、退还。3、自合同签订之日起超过五年后，如遇城市规划、拆迁情况时，我院同意美洲公司不担负任何损失，美洲公司只负责退回未到期租金。对我院所租用房屋的所有拆迁补偿全部归美洲公司所有，与我院无关。4、我院接到美洲公司要求腾房的通知后七日内腾空、退还房屋。否则，美洲公司有权对我院租用的房屋停水、停电。5、此前合同、协议的内容与本次承诺书内容不一致的，以本承诺书内容为准。特此承诺。”原告提交该《承诺书》后，被告在提出对公章及法人章真伪鉴定后，又表示认可公章及法人章的真实性，撤回了鉴定申请。随后被告又提出对该《承诺书》文字形成时间及印章形成时间进行鉴定，原告称《承诺书》原件找不到未向本院提供原件致使鉴定无法进行。原告提交天津市南开区公证处于2014年6月6日出具的（2014）津南开证经字第151号及第153号《公证书》两份，两份公证书分别记载了2014年5月20日16：50及2014年5月27日19：06公证人员与原告代理人到讼争房屋现场外围进行摄像并无剪辑进行光盘刻录的事实。两份公证书所附带的光盘均显示在上述时间被告未进行医院的经营。2014年8月13日，本院到讼争房屋进行现场勘验，经勘验砖混型五层办公楼除一层设有玛尔斯健身茶销售柜台外，整栋办公楼均没有正常经营医院的迹象。两层楼房亦大门紧锁。原告于2014年10月21日庭审时向本院提交了贵州省贵阳市元盛公证处公证书，公证日期为2014年10月16日，公证内容即原告及其法定代表人授权委托张涛代理本案的授权委托书。被告为支持其要求原告给付300万元装修损失的主张，向本院提交了其与天津市北辰区瞰七星装饰装修材料经营部、阁兰堂（北京）国际艺术装饰有限公司及天津市零点科技有限公司2006年签订的装修合同三份及装修款收据。原告质证否认被告上述证据的真实性，向本院提交了天津市北辰区瞰七星装饰装修材料经营部的市场主体基本信息，证明该经营部营业期限起始日期为2010年6月9日。并且原告当庭上网针对阁兰堂（北京）国际艺术装饰有限公司进行查询，未查询到其企业登记信息。上述事实，有当事人陈述、书证、视听资料等证据为凭，本院予以确认。本院认为，约1000余平方米两层楼房建筑系原告未经批准自行加盖，双方就此建筑订立的租赁合同无效，合同无效当然会引起互相返还的法律义务，因系无偿使用，故被告应当将该建筑返还原告。原告与被告签订的《房屋租赁协议》中除了上述约1000余平方米两层楼房建筑的相关约定外，其他约定均系双方真实意思表示，合法有效。《附加协议》、《房屋租赁协议之补充协议---“天津市美洲实业总公司办公楼院内临建房的购买协议”》及《房屋租赁协议（补充协议）》亦系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照上述合法有效的约定全面履行。现讼争砖混型五层楼房，已经在天津市八马路地块拆迁改造范围内，符合《房屋租赁协议》第八条的约定，原告有权解除合同。原告于2014年4月22日书面通知了被告解除合同，自该通知送达被告时，双方合同即应解除。合同解除后，被告应当将讼争砖混型五层楼房返还原告。根据双方《房屋租赁协议之补充协议---“天津市美洲实业总公司办公楼院内临建房的购买协议”》中关于活动房屋以南整体院落、西门处、西门与被告用房相连的以西、南场院449.948平方米无偿提供给被告使用至房屋租赁协议终止的约定，被告亦应将该院落返还原告。合同解除后，被告仍占用讼争砖混型五层楼房，根据公平原则，被告应参照租赁协议约定的租金标准给付原告使用费。根据双方《房屋租赁协议（补充协议）》约定5万元装修押金在双方合同解除时，原告应当退还给被告。关于原告要求被告给付房屋使用费利息的主张，因房屋使用费即为被告占用房屋应当补偿给原告的经济损失，故原告该主张依据不足，本院不予支持。关于被告主张原告主体资格及其委托代理人资格的问题，因原告营业执照系吊销，吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚，该企业法人并未归于消灭，民事诉讼主体资格依然存在；原告提交了符合法律规定的委托手续，并出具公证书佐证其委托的真实性，因此原告主体资格及委托代理人资格均符合法律规定，对被告该主张不予支持。关于被告主张原告应当补偿其装修费用300万元的请求，因原、被告双方对于被告在租赁房屋后是否装修存在争议，在本院进行现场勘验时，原告曾当场表明，讼争房屋在原告向被告交付之时就是勘验时的装修现状，被告对此未予反驳，因此根据谁主张谁举证的原则，被告应对其承租后进行了装修予以举证。被告虽向本院递交了装修合同及装修款收据，但装修合同约定的装修款均为大额（470万、190万、200万），被告陈述装修款全部以现金支付，没有开具过正式发票，也不能提供会计账册、银行往来、工程量清单、设计图纸、施工图纸等证据予以佐证，其提交本院的装修款收据亦非企业往来收据，综合以上因素考虑，无法认定被告承租房屋后进行装修的事实，因此对于被告要求装修补偿的请求不予支持。关于被告主张其从原告处购买的塑钢房及耳房被原告拆除原告应对此赔偿一节，因与本案并非同一法律关系，被告可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》、《附加协议》及《房屋租赁协议（补充协议）》予以解除；二、本判决生效后，被告立即将坐落于天津市河北区建昌道61号增8号砖混型五层办公楼、约1000余平方米两层楼房建筑及《房屋租赁协议之补充协议---“天津市美洲实业总公司办公楼院内临建房的购买协议”》中约定的院落一并腾空交原告；三、本判决生效后，被告立即按照每月人民币5万元的标准给付原告自2014年5月1日起至实际腾房之日止的房屋使用费；四、本判决生效后，原告立即退还被告装修押金人民币5万元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5974元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 吴凤侠代理审判员 张凌志人民陪审员 任 义二〇一四年十月三十日书 记 员 王雅琦附：本裁判适用法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 关注公众号“”