（2014）开民初字第1869号

裁判日期: 2014-10-30

公开日期: 2015-08-24

案件名称

杨辉与郭希龙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

郑州高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨辉,郭希龙

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2014）开民初字第1869号原告杨辉。委托代理人程川东、王菲（实习），河南银基律师事务所律师。被告郭希龙。委托代理人孙美灵，女，1977年11月3日出生，汉族，住河南省武陟县嘉应观乡西水寨村*号院。委托代理人刘锦萍，河南正大永信律师事务所律师。原告杨辉诉被告郭希龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨辉及其委托代理人程川东、王菲，被告委托代理人孙美灵、刘锦萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年4月28日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同约定：原告名下的位于郑州市郑东新区农业东路九如路东E-24-07号商铺租给被告用于商业使用，租期为2009年5月10日至2014年5月9日，租金为前三年每年22000元，2012年4月10日至2014年5月9日，按照同等地段同等价格出租。2013年5月10日至2014年5月9日，双方约定该房屋租金为每月6000元，每半年缴纳一次，如果违约原告有权收回房屋。时至今日被告先后多次向原告交纳仅50000元，原告多次向其催要余款未果。原告认为被告在2013年至2014年度没能按照约定一次性交纳租金，且余款未在规定时间交付补足，已构成违约，根据合同约定原告可收回房屋不再租赁给被告使用，而被告不搬离房屋继续进行使用，其应当支付余下的租金。为维护原告的合法利益，特诉至法院，请求依法裁决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；裁决被告返还租用房屋；裁决被告自2013年10月10日起向原告承担迟延支付租金的滞纳金人民币29880元（以日计算，按应交租金的5‰暂计至2014年3月25日，实际要求计算至被申请人履行之日）；裁决被告支付房屋使用费人民币12800元（2014年1月21日起暂计至2014年3月25日，实际要求计算至被申请人返还房屋之日）；裁决被告承担本案的诉讼费。被告辩称，一、被告没有违约，一直如约履行支付租金的义务。二、原告无视合同约定随意单方涨房租。三、被告多次容忍原告单方涨房租行为。四、原告主张各项损失于法无据。综上请求驳回原告诉讼请求。原告于2014年3月4日将争议房屋房门锁上，并停水停电，被告已不能正常使用，不应支付房屋使用费。因原告违约致使双方诉至法院，原告申请的交通费、律师费，被告不应承担。被告将通过法律途径追究原告的违约责任。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：第一组证据，原告的居民身份证，证明原告具有合法的诉讼主体资格。第二组证据，1、房屋租赁合同一份；2、第09××44号房产证；3、光盘（纸质短信记录12张）；4、两份同地段的房屋租赁合同，共同证明原告与被告存在合法有效的房屋租赁关系；原、被告约定2013年5月10日至2014年4月9日的房屋月租金为6000元系其真实意思表示，遵守了合同中关于同等地段同等价格出租的约定；被告违反房屋租赁合同中支付租金的条款，须以日计算按照应交房租（半年租金）的5‰收取滞纳金。第三组证据，1、告示；2、解除合同通知；3、光盘，共同证明原告向被告解除房屋租赁关系，并履行了送达手续。第四组证据、光盘，证明被告可以正常营业的门面房，但拒不履行腾房义务，占有使用原告的房屋。第五组证据、光盘一份，证明原被告对双方房租变更的约定。第六组证据、交通费、住宿费票据一组，证明原告支出交通及住宿费9130元。第七组证据、2014年6月18日接处警登记表一份，证明被告对原告的店铺进行锁门。被告发表如下质证意见：对第一组证据真实性无异议，证明目的无异议。第二组证据中1、2真实性无异议，证明目的无异议；对3真实性、证明目的有异议，该证据中部分短信被告没有收到，不能证明确实是原告发给被告的；对4真实性、证明目的有异议，与本案没有关联性。对第三组证据中1、2、3真实性、关联性有异议，被告没有收到也没有见到通知、告示，第三组证据中的光盘不能显示原告贴出解除合同通知的时间，被告所看东西内容不能显示。原告贴出的告示视频显示房门已锁，证明原告影响被告正常经营。第四组证据的光盘显示原告将租赁房屋房门锁上，影响被告正常经营，不能证明原告的证明目的。对第五组证据不能证明被告认可原告变更的房租数额，被告从未认可欠原告租金2万多元。对第六组证据交通费、住宿费损失是原告违约所致，且主张数额过高，被告不予认可。对第七组证据真实性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明被告恶意锁门，我方将出示证据证明被告是受原告委托，协助原告租赁争议房屋，故将房屋门锁上，后因原告反悔，不同意被告协助租赁，随后将门锁剪断。经本院审查认为，原告提交的第二组证据中3、第三组证据、第四组证据无其他证据相佐证，不能证明其想要证明的目的，本院不予采信。第二组证据中4、第六组证据与本案无关，本院不予采信。原告提交的其他证据客观、真实，且与本案存在关联性，本院予以采信。被告为支持其答辩意见，提交如下证据：证据一、房屋租赁合同，证明原、被告租赁合同未到期，被告有权利使用租赁房屋；证据二、2013年4月29日，原告出具的收条，证明被告依约履行支付租金义务，原告收取被告押金6000元；证据三、原告出具的收条两份，证明原告多次违反合同约定，随意单方涨房租；证据四、华夏银行电子回单三份，证明被告履行支付租金义务，已支付2013年5月至2014年4月租金；证据五、被告支付第三人的转让费收条，证明原告违约行为给被告造成巨大经济损失。证据六、原告向被告发送的短信，证明原告停水停电，影响被告正常使用，并在短信中威胁被告。证据七、2014年4月23日大河报A06版，证明租赁期内房东不得单方面随意提高房租，房东突然收房给房客造成损失，应当承担赔偿责任，已明确纳入法律法规。证据八、光盘一份，内容为双方电话录音，争议房屋照片，证明原告委托被告帮忙租赁争议房屋，在双方共同打开争议房屋房门将被告联系电话贴入房内，不存在被告占用原告房屋的事实，更不存在被告锁原告房门的事实。原告发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，因被告违约原告已于2014年1月20日通知被告解除房屋租赁合同，且已用合同里的方式送达被告，至今原告未收到被告对解除合同通知的异议，该合同已依法予以解除。被告应当及时腾空房屋，将房屋返还原告。对证据二真实性无异议，该份证据只是证明2013年5月9日之前的房租，而按照合同约定2013年5月9日之前的房租应当于2012年11月10日之前交清，此份收据是2013年4月9日的，恰恰证明被告违约，没有及时支付房租。押金是惩罚性措施。对证据三真实性无异议，不能证明被告的证明目的。第二份收据是双方的签字，视为双方对此期间房屋合同的变更。对证据四真实性无异议，对证明目的有异议，按照双方租赁房屋合同约定从租房第二年开始房租每半年一交，原告认为是2013年5月10日至2013年11月9日之间的房租，且按照合同约定该笔房租应当于2013年4月10日之前就应当付清，此份证明恰恰证明被告违约，延期支付租金。对证据五系复印件，不予质证，对其真实性、关联性有异议。对证据六中所涉及的停水停电是在被告没有按时交纳房租的情况下实施的。对证据七并不属于法律，原被告双方之间的合同约定，2012年5月10日至2014年4月9日房租是按同等地段同等价格确定的，原告有权按照行情提高房租。对证据八待庭后播放之后发表质证意见。经本院审查认为，被告提交的证据一、二、三、四客观真实，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据五系复印件，不符合证据形式要件，本院不予采信。证据六、八不能证明其想要证明的目的，本院不予采信。证据七与本案无关，本院不予采信。本院依据认定的证据及庭审笔录，确认事实如下：原告2009年4月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：原告保证向被告出租的位于农业东路北九如路东E-24-07号商铺面积为75㎡的商铺系原告拥有完全所有权和使用权；租期为2009年5月10日至2014年5月9日止，暂定五年。租金2009年5月10日至2012年5月9日，租金定为22000元／年，2012年5月10日至2014年4月9日，按同等地段同等价格出租；租金支付：租金首年按年22000元一次性支付，以后租金按每半年支付一次，租金提前30天交纳，逾期不交自逾期之日起收滞纳金每天按半年房租的千分之五收取，逾期7天仍不交纳原告有权收回房屋，视被告违约，按后边的违约条例执行，诉讼至当地法院；租赁合同期未满，如被告需要退房，必须提前3个月书面通知原告；本合同期满或约定提前终止合同，被告应在收到原告正式书面通知之日起7天内搬出，若还有遗物被告放弃所有权，由原告处理。如被告逾期不搬迁，被告应赔偿原告因此带来的经济损失。合同落款处有原、被告双方签字、捺印予以确认。被告提交2010年5月2日原告出具的收条一份，载明：今收到郭希龙第二年房屋租金二万二千元整（全年），另压三个月租金六千元整。日期从2010年5月10日至2011年8月9日（其中压三个月租金）下次交租日期2011年5月9日至2012年5月10日，全年按二万二千元整收取。被告提交收条一份，载明：现收到2011年5月9日-2013年5月10日租金每月按3500元每月（另加1000元）共85000元。首付20000元，其余65000元到8月29日一次付完。该收条落款处有收款人杨辉、付款人郭希龙签字、捺印。2013年4月29日，原告出具收条一份，载明：今收到郭希龙的现金四千元整，备注：2009年5月10日至2013年5月9日的房租租金全部付清，另有押金六千元整，以前收据至今天之前全部作废。被告提交时间为2013年5月2日、5月9日、6月7日的华夏银行电子回单三份，证明其分别支付原告租金25000元、20000元、5000元，共计50000元。被告称从双方合作以来支付租金方式可以推定，被告支付租金并没有按合同约定后期系半年支付，而是迫于原告多次逼迫被告退房，交还房屋，按年或两年支付，该5万元系被告支付原告自2013年5月至2014年5月租金。原告称被告于2013年5月份支付5万元，视为其交到了2014年1月20日，交纳标准是依据双方的短信，系双方真实意思表示，每月6000元。庭审中，原告称是被告没有按照合同约定交纳房租，是被告自行先锁门的，房屋内的东西在2014年6月13、14日已搬走。被告称房租未到期，但原告将租赁房屋门锁上，严重影响被告正常经营，直到2014年6月12日原告同意将房门打开，让被告搬离物品。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》内容不违反相关法律规定，并有原、被告的签字捺印，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中原、被告双方在合同中约定2012年5月10日至2014年4月9日，按同等地段同等价格出租，但合同并未明确约定房租价格的参照物，原告未提交有效证据证明该时间段同等地段的房屋价格，且经被告认可。而原告主张被告于2013年5月份支付5万元，视为其交到了2014年1月20日，交纳标准是依据双方的短信，系双方真实意思表示，每月6000元，但原告提交的短信只能证明双方进行协商，并没有被告已经同意每月6000元的意思表示，且未提交证据证明与被告达成一致，故本院对原告上述主张不予采信。被告提交原告出具的收条证明2011年5月9日-2013年5月10日租金每月按3500元，被告提交的三次银行汇款记录显示被告已经提高租金标准，双方均未提交有效证据证明2013年5月10日至2014年5月9日期间的租金交纳标准，而从以往实际履行的时间看，双方并未按合同约定的半年交纳一次租金的方式，故本院认定被告最后交纳的三笔租金五万元系最后一年的全年租金，故对原告请求判决被告自2013年10月10日起向原告承担迟延支付租金的滞纳金人民币29880元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。双方合同约定租赁期限至2014年5月9日止，合同到期后，双方也未就续签合同达成一致意见，双方之间的租赁合同已于2014年5月9日解除，故对于告请求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。被告应当自合同解除之日起返还租用房屋，因被告已经于2014年6月14日将屋内东西搬走，本案涉及的房屋已经实际返还给原告，故原告该项诉求目的已经达到，本院亦不予支持。对于原告请求被告支付房屋使用费人民币12800元（2014年1月21日起暂计至2014年3月25日，要求被告支付至实际返还房屋之日止），因2014年5月9日之前系合同履行期限内，此前的房屋使用费无事实依据，对于2014年5月10日起至被告实际搬离之日2014年6月14日止的房屋使用费用，因双方均有锁门行为，对该时间段的租金损失，双方应各自承担一半的责任，上述期间共计35天，按照每年50000元的标准，房屋使用费共计4794.52元，被告应当支付给原告2397.26元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告郭希龙支付原告杨辉房屋使用费二千三百九十七元二角六分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告杨辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百六十七元，由原告杨辉负担六百元，被告郭希龙负担二百六十七元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　赵宜勇人民陪审员　　董祥丽人民陪审员　　孔艳霞二〇一四年十月三十日书　记　员　　牛明健搜索“”